La présente décision de la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rendue le 27 janvier 2025 sous le numéro 137/25, apporte un éclairage pratique sur le régime probatoire des décomptes de charges locatives en copropriété au Luxembourg. Le tribunal y rappelle que les positions d'un décompte du syndic, approuvées en assemblée générale des copropriétaires et mises à charge du locataire, bénéficient en vertu de l'article 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation d'une présomption de justification et d'exigibilité, tout en réservant au locataire la faculté d'apporter la preuve contraire. En l'espèce, la locataire, qui se bornait à contester le principe des charges, à invoquer une adresse et des millièmes erronés et à imputer des pertes de chaleur à des travaux non étayés, n'a pas renversé cette présomption. Le tribunal rappelle par ailleurs que les charges afférentes aux parties communes se répartissent selon les millièmes des lots et non bloc par bloc. La décision combine ainsi la rigueur probatoire attendue du locataire et la reconnaissance de la caution locative comme mode légitime d'imputation des arriérés. Elle illustre enfin la prudence du juge quant à la qualité de bailleur, en déclarant irrecevable la demande formée par la copropriétaire non signataire du bail. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 1er septembre 2021, prenant effet au 1er octobre 2021, l'un des demandeurs, PERSONNE1.), a donné à bail à PERSONNE3.) un appartement avec cave et emplacement sis dans la Résidence « ALIAS1.» à Diekirch, moyennant un loyer mensuel de 1.400 euros et des avances sur charges de 160 euros par mois. Les demandeurs, époux, exposent être gérants de la SOCIETE1.) par l'intermédiaire de laquelle le bail aurait été conclu et propriétaires de l'appartement, le contrat n'ayant toutefois été conclu qu'au nom de PERSONNE1.). Le bail ayant pris fin au 31 août 2024, et la locataire ayant quitté les lieux, le bailleur a retenu la caution de 2.800 euros. Par requête du 3 décembre 2024, les demandeurs ont sollicité la condamnation de la locataire au paiement de 446 euros au titre du solde des décomptes de charges des exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, avec exécution provisoire. À l'audience du 13 janvier 2025, ils ont précisé que le solde réel s'élevait à 3.246 euros avant imputation de la caution de 2.800 euros, soit 446 euros restant dus. La défenderesse a contesté la qualité de bailleur de la demanderesse, invoqué des pièces relatives à une autre adresse, contesté le caractère exagéré des charges et imputé une déperdition de chaleur à des travaux dans l'immeuble. Elle a formé une demande reconventionnelle en restitution de la caution. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal devait successivement trancher trois questions : la qualité de bailleur de la demanderesse co-requérante ; la portée de la présomption légale attachée aux décomptes approuvés en assemblée générale ; et le bien-fondé de la demande reconventionnelle en restitution de la caution. **Sur la recevabilité.** Constatant que le contrat de bail n'a été conclu qu'au nom de PERSONNE1.), et en l'absence de tout élément sur le régime matrimonial et la propriété effective du bien, le tribunal déclare irrecevable la demande formée par PERSONNE2.), faute de qualité de bailleresse. La demande est recevable pour le surplus. **Sur la présomption de l'article 5.** Le tribunal rappelle que, lorsque le logement est situé dans une copropriété, les positions du décompte du syndic mises à charge du locataire et approuvées en assemblée générale « sont présumées justifiées et échues », la preuve contraire étant admise. Les procès-verbaux produits (assemblées des 15 février 2024 et 13 novembre 2024) emportent donc présomption de justification. Le tribunal écarte successivement les objections tirées de l'adresse : l'adresse de l'immeuble figure sur les procès-verbaux comme sur les décomptes, et les variations entre les numéros 14, 16 et 14-16 ne suffisent pas à établir l'existence de deux copropriétés distinctes. La contestation fondée sur l'existence de « seulement trois appartements » est en outre contredite par le total de 18,9407 millièmes affecté au lot loué. Le tribunal relève enfin que les charges des parties communes doivent être réparties selon les millièmes et non bloc par bloc, et que l'allégation de négligences dans la gestion des travaux n'est étayée par aucun élément. **Sur la demande reconventionnelle.** Les calculs et les avances imputées n'ayant pas été critiqués en tant