## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-01-27, n° 311 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 311/25 du 27.01.2025 Dossier n° L-BAIL-816/23 Audience publique du vingt-sept janvier mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire ADRESSE1.), siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Tuce ISIK, avocat, en remplacement de Maître Rosanna MONGELLI, avocat à la Cour, demeurant toutes deux à Luxembourg, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.), partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, comparant par Maître Fabien FRANCOIS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix ADRESSE1.) le 24 novembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 15 janvier 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. Après six remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 6 janvier 2025 à 15 heures, salle JP 0.15. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), comparut par Maître Tuce ISIK, avocat, en remplacement de Maître Rosanna MONGELLI, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE2.), comparut par Maître Fabien FRANCOIS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Faits constants Par contrat de bail du 25 septembre 2018 avec effet au 1er octobre 2018, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à LADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.750.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 230.- euros, soit au total 1.980.- euros par mois. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2023, le mandataire judiciaire de PERSONNE2.) a résilié le contrat de bail avec effet au 30 septembre 2023 pour motif grave et légitime consistant dans la réalisation de travaux de rénovation dans l’appartement loué par PERSONNE1.) construit en 1964. Il y est indiqué que « des installateurs ont informé mon mandant que des conduites d’eau froide sont parsemées de rouille, ce qui ne permet qu’un débit minimal. Pour les conduites d’eau chaude, la situation est en principe la même, tout comme pour les conduites de chauffage. Ces conduites devront être remplacées urgemment. Les conduites d’eau sont posées sous le carrelage dans le béton/la chape (couvert par un plancher en bois) des différentes pièces, qui devra être découpé et remplacé. (…). » Le 30 septembre 2023, les clés du logement ont été remises. Procédure et prétentions des parties Par requête déposée le 24 novembre 2023 au greffe de la Justice de paix ADRESSE1.), PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 51.500.- euros au titre d’indemnisation des troubles de jouissance résultant des vices et défauts affectant l’appartement loué, avec les intérêts légaux à partir de la mise en 2 demeure du 16 mai 2023, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 3.668.- euros au titre d’indemnisation du préjudice matériel subi en raison de la nécessité de se reloger, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir majorer le taux d’intérêt légal de trois points à compter du 4ème mois suivant la notification du jugement à intervenir ; - voir condamner le défendeur à lui restituer la garantie locative d’un montant de 3.500.- euros ; - voir enjoindre au défendeur de procéder à la régularisation des charges de septembre 2018 à décembre 2018 et de janvier à décembre 2023 ; - voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 3.000.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir condamner le défendeur aux frais et dépens de l’instance ; et - voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa requête et sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir que dès la fin de l’année 2018, il a dû constater que le circuit d’eau courante de l’appartement était défectueux et que la pression d’eau dans la salle de bains, le WC et la cuisine était tellement basse qu’une jouissance normale du bien loué était manifestement impossible. Après de nombreuses demandes et réclamations du requérant et de l’agent immobilier chargé de la mise en location du bien litigieux restées sans réponse, PERSONNE1.) aurait, par courrier du 17 janvier 2019, mis en demeure le bailleur de s’occuper sans délai de la réfection du circuit d’eau courante. Pendant des années, le bailleur se serait contenté de prendre acte du problème et à faire semblant de planifier des travaux de réfection, soit à avouer que les conditions sanitaires du logement étaient indécentes et ce dans un courriel du 2 mars 2022. Or, les travaux n’auraient jamais été réellement planifiés ou discutés avec le syndicat des copropriétaires et le bailleur aurait laissé espérer le locataire pendant des années, tout en réclamant le paiement de l’intégralité du loyer. Par un courriel du 18 juin 2022 et une missive du 22 novembre 2022, PERSONNE1.) aurait demandé au bailleur de remédier aux problèmes de pression d’eau et d’absence d’eau froide dans la cuisine et la salle de bains. Les discussions se seraient en effet prolongées jusqu’en 2023 sans que le bailleur ait procédé à la mise en conformité du logement, ni accepté de baisser le montant du loyer. 3 Par courrier du mandataire de PERSONNE1.) du 16 mai 2023, PERSONNE2.) aurait été mis en demeure de procéder aux travaux nécessaires. Suite à la lettre de résiliation du contrat de bail du 2 juin 2023 avec effet au 30 septembre 2023 pour motif grave et légitime consistant dans des travaux de rénovation, le mandataire de PERSONNE1.) aurait, par courrier officiel du 11 juillet 2023, contesté les motifs de résiliation. Les problèmes de pression et de température d’eau auraient été constatés par l’huissier de justice suppléant Marine HAAGEN, en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES, dans un procès-verbal de constat dressé le 25 septembre 2023, lequel aurait retenu : 1) l’absence de débit d’eau dans le robinet du WC, 2) la défectuosité de la chasse d’eau du WC, 3) un débit d’eau froide très faible dans la cuisine, 4) un débit d’eau chaude normal dans la cuisine se transformant rapidement en eau brûlante, 5) un lave-vaisselle se mettant en sécurité une dizaine de fois lors de chaque lavage en raison des problèmes de pression d’eau dans la cuisine, 6) une pression d’eau faible dans la douche et 7) l’absence d’eau froide et d’eau chaude dans la douche, l’eau restant toujours tiède. L’huissier aurait encore retenu que « la tuyauterie reliée au compteur d’eau de Monsieur PERSONNE1.) est ancienne et revêtue, à différents endroits, de rouille et de dépôt orangé humide ». PERSONNE1.) renvoie aux articles 1719, 1720, 1721 et 1134 du Code civil. Se prévalant de ce que, dès la fin de l’année 2018, il aurait été confronté à un logement dont l’utilisation des installations sanitaires aurait été quasiment impossible et malgré dénonciation immédiate de ces problèmes au bailleur, les problèmes de pression et de température d’eau n’auraient jamais été résolus par ce dernier. PERSONNE1.) réclame l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 51.500.euros pour l’indemnisation des troubles de jouissance subis, correspondant à la moitié des loyers payés sur 60 mois dont à déduire la somme de deux fois 500.- euros au titre de retenues opérées sur les loyers d’août 2023 et septembre 2023 compte tenu de l’absence d’installations sanitaires fonctionnels (1.550.- euros : 2 x 60 mois de location - 1.000.- euros) au motif que pendant environ cinq ans, le requérant n’aurait jamais eu accès à un WC, une douche et des robinets de toilette et de cuisine fonctionnels. PERSONNE1.) réclame, outre des dommages et intérêts pour troubles de jouissance, l’allocation de la somme de 2.668.- euros au titre des frais d’agence exposés pour se reloger ainsi que la somme de 1.000.- euros au titre de frais de déménagement en raison de ce que le motif de résiliation du bail invoqué consistant dans des travaux de rénovation était incontestablement dolosif dans la mesure où les travaux n’avaient à la date de l’introduction de la requête introductive d’instance toujours pas été réalisés. Il réclame enfin la restitution de la garantie locative de 3.500.- euros. A l’audience des plaidoiries du 6 janvier 2025, PERSONNE1.) réitère ses demandes. 4 Pour documenter l’absence d’eau froide dans la cuisine, PERSONNE1.) se réfère aux deux attestations testimoniales produites en cause, l’une d’PERSONNE3.), l’autre de PERSONNE4.). PERSONNE2.) conclut au rejet de la demande en indemnisation pour troubles de jouissance à hauteur de 51.500.- euros, sinon demande à la voir réduire à de plus justes proportions. Il conclut au débouté de la demande en indemnisation des frais de déménagement et des frais d’agence au motif que PERSONNE1.) n’aurait jamais contesté la résiliation du contrat de bail en justice et qu’il aurait volontairement quitté les lieux loués. Par ailleurs, la partie adverse resterait en défaut de produire la moindre pièce relative aux frais de déménagement et de d’agence. PERSONNE2.) explique que le bail a pris effet le 1er octobre 2018, mais que le locataire a seulement payé à partir du 9 octobre 2018, de sorte qu’il lui redevrait le montant y afférent du loyer et de l’avance pour charges pour la période du 1er au 8 octobre 2018, soit le montant de 448.- euros. Les loyers et avance sur charges des mois d’août 2023 et septembre 2023 auraient été incomplètement payés laissant un solde impayé de 1.160.- euros. PERSONNE2.) sollicite dès lors, reconventionnellement, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 1.608.- euros (448 + 1.160) au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges. Il convient de lui donner acte de sa demande reconventionnelle. PERSONNE2.) demande encore à voir condamner, reconventionnellement, le requérant originaire à lui payer au titre des décomptes de charges locatives des années 2018 et 2022 les sommes respectives de 65,98 euros et de 465,64 euros, soit au total 531,62 euros. Il convient de lui donner acte de sa demande reconventionnelle. PERSONNE2.) sollicite par ailleurs, reconventionnellement, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer au titre des frais de remise en état des lieux loués le montant de 9.262,05 euros se composant : - du montant de 1.309.- euros pour des travaux de remise en état du sol (enlèvement de la mouette de tapis) ; du montant de 7.709.80 euros, sinon de 3.616,47 euros, pour des travaux de peinture ; et du montant de 250,25 euros pour des travaux de réparation du store pare-vue dans la salle des bains et des raccords d’angle dans la cuisine. Il convient de lui donner acte de sa demande reconventionnelle. Le défendeur originaire demande enfin, reconventionnellement, la compensation judiciaire des demandes principales et reconventionnelles, tout en insistant sur le fait qu’il y aurait lieu de pratiquer une retenue de 500.- euros sur le montant de la garantie 5 locative pour faire face à