Synthèse doctrinale. Par le jugement du 28 janvier 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en instance d'appel, confirme la décision de première instance ayant validé la résiliation d'un bail commercial notifiée par la bailleresse sur le fondement de l'article 1762-11, 3°, du code civil, pour cause de travaux de transformation et de rénovation d'envergure rendant impossible le maintien du preneur dans les lieux. La juridiction retient que le préavis de six mois prévu par l'article 1762-7 a été respecté et que la réalité des travaux est établie à suffisance de droit par des devis circonstanciés, sans que la production d'un devis contraire obtenu par le locataire ne suffise à l'énerver. Elle écarte l'existence d'un nouveau bail résultant d'un courrier de demande de paiement dont l'emploi du terme « loyers » est jugé inapproprié et ultérieurement remplacé. Corrélativement, la demande d'indemnité d'éviction de l'article 1762-12 est rejetée, la résiliation étant justifiée. Le tribunal précise en outre que l'indemnité d'occupation due par l'occupant sans titre n'est pas soumise à l'indexation contractuelle, laquelle cesse avec le bail. L'enseignement majeur tient à l'articulation entre motif légitime de résiliation, préavis légal et sort des clauses d'indexation après extinction du contrat. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail commercial fut conclu le 24 juillet 2014 entre feue la bailleresse PERSONNE3.) et le preneur PERSONNE1.), portant sur un local sis à Luxembourg, pour une durée de neuf ans à compter du 15 août 2014. Par courrier recommandé du 10 juin 2022, la bailleresse, représentée par PERSONNE2.), notifia la résiliation du bail avec effet au 14 août 2023, en invoquant la nécessité d'importants travaux de rénovation et de transformation dans les lieux. Le preneur contesta cette résiliation par plusieurs courriers et sollicita la reconduction du bail. Après le décès de la bailleresse, PERSONNE2.) reprit l'instance introduite devant le tribunal de paix. Par jugement du 21 mai 2024, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial et d'occupation sans droit ni titre, valida la résiliation, constata l'absence de nouveau bail, qualifia le preneur d'occupant sans droit ni titre à compter du 15 août 2023, ordonna le déguerpissement dans un délai de trois mois, rejeta la demande d'indemnité d'éviction et alloua une indemnité de procédure. Le preneur interjeta appel le 27 juin 2024, sollicitant principalement la reconnaissance d'un nouveau bail conclu le 6 février 2024, subsidiairement l'invalidité de la résiliation, plus subsidiairement une indemnité d'éviction de 150.000 euros et, infiniment subsidiairement, un délai de déguerpissement de neuf mois. La bailleresse forma appel incident, sollicitant la réduction du délai de déguerpissement à quarante jours, le paiement de 6.889,76 euros au titre de l'indexation de l'indemnité d'occupation et d'arriérés de charges, et des dommages-intérêts pour procédure abusive. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale est double : la résiliation pour travaux est-elle valablement intervenue au regard des articles 1762-7 et 1762-11, 3°, du code civil, et un nouveau bail a-t-il pu se former par l'effet du courrier du 6 février 2024 ? Corrélativement se pose la question de l'indemnité d'éviction et du sort de l'indexation contractuelle après résiliation. Sur la résiliation, le tribunal rappelle que le bailleur peut refuser le renouvellement ou résilier « en cas de reconstruction ou de transformation de l'immeuble loué », sous réserve du préavis minimal de six mois. Il constate que le préavis fut respecté et que les devis produits décrivent des travaux de structure et de rénovation lourds (création d'un escalier, fermeture de baies, réfection de l'installation électrique, remplacement de la vitrine, installation de chauffage et sanitaires). Il en déduit l'impossibilité du maintien du locataire pendant les travaux. Le devis contraire produit par le preneur est écarté au motif qu'il ne lui appartient pas de déterminer la nature des travaux du bailleur et que ce devis porte en partie sur d'autres travaux. Le tribunal juge enfin non requise la production des devis avec la lettre de résiliation, et compréhensible que la bailleresse ait attendu le terme du préavis pour les obtenir, les autorisations administratives étant elles-mêmes temporaires. Sur le nouveau bail, le tribunal refuse de déduire de la formule « loyers et charges » un consentement à la reconduction. Il relève le contexte de