Le jugement rendu le 28 janvier 2025 par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial et en instance d'appel, apporte une illustration utile de l'office du juge face au non-paiement réitéré des loyers. Saisi d'un appel contre un jugement de résiliation prononcé pour arriérés, le tribunal constate que les arriérés antérieurs ont été apurés en cours d'instance, mais relève que le preneur a de nouveau laissé impayés cinq mois de loyers et avances sur charges. Il confirme la résiliation du bail et l'ordre de déguerpissement, tout en réformant le jugement sur le seul point des arriérés désormais soldés. La décision rappelle que les difficultés financières du locataire ne justifient pas le défaut de paiement, que le juge dispose toutefois d'un pouvoir souverain d'appréciation de la gravité du manquement, et que la régularisation postérieure à la première décision ne fait pas obstacle à la résiliation lorsque la défaillance se réitère. Elle s'inscrit dans une jurisprudence attentive à la proportionnalité de la sanction, sans retirer au bailleur la faculté de mettre fin au contrat face à des manquements répétés. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail commercial fut conclu le 4 mars 2021 entre PERSONNE2.), bailleur, et PERSONNE1.), preneur, portant sur un magasin au rez-de-chaussée avec caves dans un immeuble sis à Luxembourg. Le loyer mensuel s'élevait à 1.300 euros, auxquels s'ajoutaient 200 euros d'avances sur charges. À compter de mars 2024, le preneur cessa de s'acquitter des loyers et avances. Par requête du 5 juin 2024, le bailleur saisit le juge de paix afin d'obtenir la condamnation du preneur au paiement de 6.000 euros d'arriérés, la résiliation du bail pour violation grave des obligations et le déguerpissement du locataire. Le preneur ne comparut pas à l'audience du 22 juillet 2024, à laquelle le bailleur augmenta sa demande à 7.500 euros. Par jugement du 26 juillet 2024, rendu par défaut à l'égard du preneur, le tribunal de paix fit droit à l'ensemble des demandes, prononça la résiliation du bail et ordonna le déguerpissement dans un délai de quarante jours. Le preneur interjeta appel le 9 septembre 2024. Au cours de l'instance, il apura les arriérés de mars à août 2024, mais reconnut devoir les loyers et avances de septembre 2024 à janvier 2025, soit 7.500 euros. Le bailleur confirma l'apurement des arriérés antérieurs et augmenta sa demande en conséquence. Le preneur sollicitait sa décharge des condamnations et une indemnité de procédure ; le bailleur demandait la confirmation du jugement pour le surplus. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était de savoir si, les arriérés ayant été apurés en cours d'instance, la résiliation du bail demeurait justifiée au regard de la gravité des manquements du preneur, et si le juge pouvait tenir compte de cette régularisation pour écarter ou maintenir la sanction résolutoire. Le tribunal procède en deux temps. Il statue d'abord sur les arriérés, en s'appuyant sur l'article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, qui permet aux parties de réclamer en appel les loyers échus depuis le jugement de première instance. Les parties s'accordant sur les montants, il décharge le preneur de la condamnation portant sur les mois de mars à août 2024, déclare recevable et fondée l'augmentation de la demande pour les mois de septembre 2024 à janvier 2025, et y fait droit avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025. Il examine ensuite la résiliation au regard de l'article 1728 du code civil, qui fait du paiement régulier du loyer l'obligation principale du preneur. Le tribunal énonce que le non-paiement, comme le paiement irrégulier, peut constituer un motif grave de résiliation, que les difficultés financières du preneur, quelle qu'en soit la cause, ne justifient pas l'inexécution, et que le bailleur peut exiger le paiement du loyer. Il rappelle néanmoins que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier, selon les circonstances d'équité, si l'inexécution est suffisamment grave pour entraîner la résiliation ; que le juge peut tenir compte de faits survenus en cours d'instance, tel l'apurement d'arriérés ; et qu'il n'est pas tenu de prononcer la résolution en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés temporaires. Le juge doit en ce cas faire preuve d'indulgence. Appliquant ces principes, le tribunal relève que, malgré l'apurement des arriérés antérieur