Le jugement rendu le 29 janvier 2025 par la Justice de paix de Diekirch (siégeant en matière de bail à loyer, n° 160/25) présente un intérêt certain pour la compréhension du régime de la résiliation judiciaire du bail d'habitation au Luxembourg. Le tribunal y consacre la possibilité pour le bailleur de faire échec à la prorogation légale de l'article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 en invoquant, comme motif grave et légitime, la nécessité de réaliser des travaux de rénovation importants. La décision précise les conditions de cette qualification : il appartient au bailleur d'établir à la fois l'utilité réelle des travaux, qui doivent apporter une plus-value à l'immeuble, et son intention sérieuse de les réaliser. Le juge retient qu'une vétusté manifeste n'est pas indispensable, la volonté de mettre le bien aux standards du confort moderne suffisant. Surtout, le tribunal subordonne l'acceptation par le locataire des inconvénients des travaux à la possibilité objective de son maintien dans les lieux, condition qui, en l'espèce, n'est pas réunie. Le jugement, qui accueille la demande en résiliation et ordonne le déguerpissement dans un délai de trois mois, rejette en revanche la demande reconventionnelle d'exécution de travaux sous astreinte, faute pour les locataires d'avoir démontré un manquement du bailleur à son obligation d'entretien. ## I. Faits et procédure Les époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont pris en location, à compter du 1er avril 2008, une maison sise à L-ADRESSE2.), appartenant à PERSONNE1.). Le bail, conclu pour une année, comportait une clause de reconduction tacite d'année en année, « résiliable le 1er ou le 15 de chaque mois par l'une ou l'autre des parties moyennant un préavis de trois mois ». Par courrier du 7 septembre 2023, le bailleur a résilié le contrat avec effet au 15 décembre 2023, en invoquant la nécessité d'effectuer des travaux d'envergure dans l'immeuble. Les locataires soutenaient que la résiliation aurait dû respecter l'échéance annuelle du 31 mars 2024, tandis que le bailleur tenait le bail pour étant à durée indéterminée. Saisi par requête du 9 juillet 2024, le tribunal a retenu l'affaire après plusieurs refixations, les débats ayant eu lieu le 15 janvier 2025. Le bailleur demandait le constat de la résiliation pour motif grave et légitime, la déclaration d'occupation sans droit ni titre, la condamnation au déguerpissement, la fixation d'une indemnité d'occupation de 1.484 € par mois et une indemnité de procédure de 1.000 €. Les locataires ont formé une demande reconventionnelle tendant à la réalisation, sous peine d'astreinte, de travaux énumérés dans un courrier du 1er juin 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier point : la durée du bail.** Le tribunal relève que les termes contractuels sont peu clairs, la reconduction tacite annuelle étant difficilement conciliable avec la faculté de résiliation mensuelle moyennant préavis de trois mois. Il juge toutefois cette incertitude sans incidence : à supposer le congé prématuré, il ne serait pas nul mais reporté à la prochaine échéance utile. **Deuxième point : le motif de résiliation.** Le problème central est celui de savoir si la réalisation de travaux de rénovation constitue un « autre motif grave et légitime » au sens de l'article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006, qui permet d'écarter la prorogation de tout bail venant à cesser. Le tribunal répond par l'affirmative, sous réserve de deux exigences. D'une part, il incombe au bailleur d'établir l'utilité réelle des travaux et son intention de les réaliser effectivement. D'autre part, l'utilité s'apprécie par référence à l'apport d'un supplément de confort ou à la modernisation des équipements. Le juge précise qu'il n'est pas nécessaire que l'immeuble soit en état de délabrement avancé, le bailleur devant pouvoir apporter une plus-value à son bien. La décision s'appuie sur la doctrine de Marianne Harles (Pasicrisie, t. 31, n° 163) et sur une décision du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 20 février 2024. **Troisième point : l'acceptation des inconvénients par le locataire.** Le tribunal rappelle que la circonstance que le locataire se déclare prêt à supporter les inconvénients des travaux ne suffit pas à écarter le motif, cette solution n'étant envisageable que si le maintien objectif dans les lieux est possible. En l'espèce, l'ampleur des travaux projetés (toiture, menuiseries, chauffage au sol, carrelage, cloisons, peinture, travaux extérieur