## Synthèse doctrinale Le jugement commenté, rendu par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (8e chambre) le 29 janvier 2025 (n° TAL-2023-00826), s'inscrit dans le contentieux de la vente immobilière avortée, où s'entremêlent les règles de la condition suspensive, de l'exécution de bonne foi des conventions et de la clause pénale. Le litige oppose des vendeurs retraités, leur agence immobilière et l'acquéreur professionnel qui a refusé de comparaître devant le notaire. Le tribunal est appelé à apprécier si le défaut de réalisation des conditions stipulées au compromis résulte d'un défaut de diligence imputable à l'acquéreur, auquel cas la condition serait réputée accomplie au sens de l'article 1178 du Code civil, ainsi qu'à qualifier et à sanctionner les demandes reconventionnelles de l'acquéreur fondées sur le vice caché, le dol, l'erreur et le caractère potestatif ou abusif de la condition. La décision éclaire ainsi l'obligation de coopération loyale pesant sur le débiteur d'une condition suspensive, le contrôle juridictionnel du caractère manifestement excessif de la clause pénale et la question, plus délicate, de la stipulation pour autrui au profit d'un intermédiaire non signataire. Le texte soumis ne permet toutefois de restituer que l'exposé des prétentions et moyens des parties ; le dispositif et les motifs propres du tribunal ne figurent pas dans l'extrait fourni, ce qui impose de limiter l'analyse aux éléments effectivement contenus dans le texte. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 20 avril 2022, les époux PERSONNE3.) ont convenu de céder à la société anonyme SOCIETE2.) SA un immeuble sis à Ettelbruck, ancien hôtel-restaurant de quatorze chambres et d'un appartement, au prix de 1.499.000 euros, dont 150.000 euros au titre des meubles meublants. L'opération avait été conclue par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, agence immobilière chargée de la recherche de l'acquéreur. Le compromis comportait notamment une condition relative à l'obtention d'un financement bancaire, une clause particulière relative à l'établissement d'un cadastre vertical, ainsi qu'une clause pénale (article 9) prévoyant, en cas de défaillance, le paiement de 4 % du prix à l'agence immobilière à titre d'indemnité forfaitaire et irréductible, sous réserve d'une indemnité supérieure en cas de préjudice réel plus important. Selon les demandeurs, la société acquéreur n'a accompli aucune démarche bancaire et n'a sollicité la réalisation du cadastre vertical qu'après la conclusion du compromis, en tentant ensuite de mettre à la charge des vendeurs une formalité qui leur incombait pourtant contractuellement. Le 7 juin 2022, elle a informé les vendeurs de l'impossibilité de donner suite à l'acte. Une sommation de passer acte a été signifiée le 17 août 2022, fixant la signature de l'acte authentique au 28 novembre 2022. Par courrier du 10 novembre 2022, l'acquéreur a déclaré qu'il était « hors de question » de poursuivre l'acquisition, et il ne s'est pas présenté devant le notaire, d'où un procès-verbal de non-comparution. Par exploit du 16 janvier 2023, les époux PERSONNE3.) et l'agence immobilière ont assigné la société acquéreur. Après instruction clôturée le 12 juillet 2024 et plaidoiries du 27 novembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré. Les demandeurs sollicitent la résiliation du compromis aux torts exclusifs de l'acquéreur, la condamnation au paiement de la pénalité de 149.900 euros, outre une indemnité de procédure. L'agence immobilière réclame à titre principal 74.000 euros au titre de la stipulation pour autrui de l'article 1121 du Code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1382 du même code. Elle invoque une perte de chance de percevoir sa rémunération. Les demandeurs concluent au rejet des demandes reconventionnelles de l'acquéreur fondées sur les vices cachés (articles 1641 et suivants), le dol (article 1116), l'erreur (article 1110), la nullité de la clause de cadastre vertical et le caractère abusif de la condition suspensive. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le texte soumis ne reproduit pas les motifs du tribunal. Il ne comporte que l'exposé des prétentions et moyens des parties. Le problème de droit peut toutefois être identifié à partir de ces moyens : le défaut de réalisation de la condition suspensive, imputable au débiteur qui s'y était engagé, emporte-t-il l'accomplissement fictif