Synthèse doctrinale Par un jugement du 29 janvier 2025, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, se prononce sur une action en recouvrement de charges de copropriété introduite par un syndicat de copropriétaires contre les anciens acquéreurs d'un lot. La décision présente un intérêt pratique réel en ce qu'elle fixe le point de départ de la prescription décennale applicable aux actions personnelles nées de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le tribunal retient, en s'inspirant de la solution française, que la prescription court à compter de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, et non à compter de l'exigibilité mensuelle des avances. Il écarte par ailleurs le moyen fondé sur la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil, dont il rappelle la portée limitée aux créances périodiques fixées d'avance. Le jugement aborde enfin le principe de l'estoppel invoqué par le syndicat, dont l'appréciation, réservée ici à la partie du raisonnement qui nous est communiquée, illustre la difficulté de concilier l'exigence de cohérence procédurale avec le droit du débiteur de contester le quantum de sa dette. *Note : le texte qui m'a été transmis s'interrompt au cours de l'examen du moyen tiré de l'estoppel. Le commentaire ci-dessous se limite donc aux questions effectivement tranchées dans le texte reproduit, et ne saurait anticiper le dispositif, qui n'est pas fourni.* ## I. Faits et procédure Les défendeurs sont copropriétaires d'un appartement au sein d'une résidence, leur acquisition ayant été réalisée le 10 janvier 2014. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, leur réclame des charges impayées ; le montant de la créance a été évalué à 25.210,36 euros au 25 octobre 2022, puis porté à 31.304,89 euros au 22 mars 2024. Les défendeurs font valoir qu'ils ont effectué des paiements, qu'une partie de ceux-ci a été versée sur un compte bancaire appartenant à un tiers et non au syndicat, et qu'ils ont ensuite mis en place un ordre permanent puis consigné des sommes sur un compte personnel. Le syndicat agit sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1975, qui l'autorise à agir en recouvrement de créance sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Les défendeurs opposent la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil, invoquent l'irrecevabilité du syndicat au regard du principe d'estoppel, et sollicitent des délais de paiement. L'instruction a été clôturée le 28 octobre 2024, l'affaire plaidée le 8 janvier 2025 et mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La prescription applicable aux charges de copropriété.** Le premier problème tient à la détermination du délai de prescription. Les défendeurs soutenaient que l'article 2277 du Code civil, qui soumet à la prescription quinquennale les créances payables par années, leur était applicable. Le tribunal écarte ce moyen en s'appuyant sur l'article 34, alinéa 1er, de la loi de 1975, qui soumet « les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat » à une prescription décennale, « sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts ». Le tribunal relève que ce texte est identique à l'article 42 de la loi française du 10 juillet 1965 et que la jurisprudence française y soumet les actions en recouvrement de charges. Il en déduit que l'action relève de la prescription décennale, l'action n'étant ni réelle, ni possessoire, ni pétitoire. **2. Le point de départ du délai.** Le tribunal retient que la prescription court à partir du moment où les créances présentent les caractères de certitude, de liquidité et d'exigibilité. Il précise que ce moment coïncide avec l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour chaque exercice. Pour les exercices 2018/2019 à 2020/2021, le procès-verbal de l'assemblée du 11 novembre 2021 est produit. Pour les exercices 2014 à 2017, aucun procès-verbal n'est versé, mais le tribunal constate que l'assignation du 26 mai 2023 est intervenue moins de dix ans après l'exigibilité des charges de l'année 2014, de sorte que l'action n'est pas prescrite. La demande est déclarée recevable en la forme. **3. Le principe d'estoppel.** Le syndicat soutient que les défendeurs, qui ont reconnu par courriel devoir le solde réclamé et manifesté leur volonté de s'en acquitter, ne peuvent contester ensuite le montant de la créance. Les défendeurs répliquent que l'est