## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-01-31, n° 363 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 363/25 Dossier no. L-BAIL-640/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU VENDREDI, 31 JANVIER 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Marie-Christine GAUTIER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, ET SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Julie KÖLZER-WARNECKE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Joram MOYAL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 21 septembre 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 2 novembre 2023 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 20 novembre 2024, lors de laquelle Maître Marie- Christine GAUTIER, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Julie KÖLZER-WARNECKE, en remplacement de Maître Joram MOYAL, comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 1er avril 2022, ayant pris effet au 1er avril 2022 pour une période de 12 mois, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE2.)) un appartement sis à L-ADRESSE3.), au rez-de-chaussée d’un immeuble comprenant un hall d’entrée, un salon, une salle à manger avec cuisine entièrement équipée, une terrasse, un jardin, une grande chambre à coucher avec salle de bains, une toilette séparée, un bureau, et au sous-sol, une salle de douche, deux chambres à coucher avec accès jardin, une cave et un espace dans la buanderie commune, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.750 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 300 euros. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 21 septembre 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; - voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant de 37.393,65 euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 28 juillet 2023, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans les quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sinon faute par elle de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la partie requérante à la faire expulser par la force publique et à mettre ses meubles et effets, et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout à ses frais, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité d’occupation à hauteur du montant de 2.750 euros par mois jusqu’au déguerpissement effectif des lieux loués ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de relocation d’un montant de 8.250 euros ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 640/23. 2 Lors des débats, la société SOCIETE1.) a demandé au tribunal de constater que la résiliation du contrat de bail est intervenue au mois de mars 2024 aux torts exclusifs de la société SOCIETE2.). Elle a encore demandé acte qu’elle augmentait sa demande au montant de 51.850 euros au titre des arriérés de loyers, qu’elle réclamait le montant de 260,08 euros au titre de frais de nettoyage des lieux loués ainsi que le montant de 1.250,82 euros au titre des frais d’huissier, qu’elle renonçait à sa demande tendant au déguerpissement du locataire et au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle a finalement augmenté sa demande en indemnisation de ses frais d’avocat à 12.275 euros. La société SOCIETE2.) a réclamé à titre reconventionnel en guise d’indemnisation de son trouble de jouissance le remboursement l’ensemble des loyers avancés depuis le début du bail à concurrence du montant de 19.250 euros ainsi que le montant des loyers réclamés par la partie adverse dans le cadre de la présente procédure. Elle a encore sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.500 euros. Il échet de leur en donner acte. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir que la locataire ne règle ni les arriérés de loyers, ni les charges et qu’elle n’a jamais fourni la garantie locative. Le montant des arriérés de loyers et des avances sur charges se chiffrerait actuellement à 51.850 euros. Concernant le décompte des charges 2022, il se serait élevé à 5.215,49 euros tandis que les avances sur charges payées en 2022 se seraient élevées à 2.100 euros. Pour l’année 2022, le locataire resterait donc redevoir un montant de 3.115,49 euros. Les frais d’électricité du locataire ne seraient pas inclus dans les charges locatives, de sorte qu’il resterait redevoir à ce titre un montant de 728,16 euros. En outre, le locataire aurait sous-loué à plusieurs reprises l’appartement sans avoir obtenu au préalable l’accord du bailleur contrairement aux stipulations contractuelles tel que cela résulterait des annonces immobilières publiées sur internet et des déclarations des autres locataires de l’immeuble. Le non-paiement des loyers justifierait la résiliation du bail. La partie requérante demande encore sur base de l’article 1760 du Code civil le paiement d’une indemnité de relocation correspondant à 8.250 euros (2.750 x 3). Elle sollicite finalement le remboursement de ses honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. La société SOCIETE2.) s’oppose à la demande en faisant valoir que l’appartement pris en location aurait présenté un dégât d’humidité visible dans la zone de la cuisine équipée au moment de la conclusion dudit contrat. Il aurait été convenu oralement entre les parties que l’obligation de paiement du loyer commencerait à partir du jour suivant la réparation complète et professionnelle du dommage par le bailleur. Elle renvoie à cet égard à son courrier envoyé à la société SOCIETE1.) en date du 15 juin 2022. La partie requérante n’aurait jamais contesté l’existence d’un tel accord. La partie requérante aurait informé la défenderesse que lors de la visite du 30 septembre 2022, elle avait constaté l’existence d’une fuite d’eau. Les dégâts dus à l’humidité n’auaient cependant pas été réparés par la partie requérante nonobstant de multiples relances de la part de la société SOCIETE2.). Cette dernière n’aurait en conséquence plus pu occuper le logement depuis septembre 2022. Elle aurait réglé le loyer jusqu’au mois d’octobre 2022 inclus malgré l’accord conclu au début du contrat de bail. Elle aurait fait expertiser l’appartement par l’expert PERSONNE1.) qui aurait confirmé les dégâts d’humidité dans la cuisine ainsi que l’existence et la propagation de spores de moisissures dans tout l’appartement, rendant celui-ci inhabitable. En outre, 3 l’impossibilité d’utiliser la cuisine affecterait tout l’appartement. La société SOCIETE2.) conteste sa responsabilité concernant de prétendues coupures de la SOCIETE3.) ainsi que tout fait de sa part qui aurait favorisé l’apparition de l’humidité et des traces de moisissures. La partie défenderesse conclut donc que l’appartement était inhabitable depuis le début du bail, à tout le moins depuis le 28 septembre 2022, jour de la première expertise. Elle conteste toute sous-location de l’appartement, qui ne serait d’ailleurs pas établi au vu des annonces versées ne correspondant pas avec le bien loué. En droit, elle invoque l’exception d’inexécution en reprochant à la bailleresse d’avoir violé ses obligations découlant des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil. Elle renvoie encore à l’article 1724 du même code. Le tribunal devrait constater que la résiliation du bail était intervenue au mois de mars 2024 aux torts de la bailleresse. Les montants réclamés par la partie requérante au titre des arriérés de loyers ne seraient pas dus, sinon à compenser avec les montants que la société SOCIETE2.) réclame dans le cadre de sa demande reconventionnelle. Elle ne conteste pas le montant de 260 euros relatif aux frais de nettoyage. Elle s’oppose à la demande portant sur l’indemnité de relocation en donnant à considérer que la partie requérante ne pourra pas trouver un nouveau locataire avant la réparation des dégâts d’humidité. En outre, la partie adverse ne saurait obtenir une indemnité de relocation pour un appartement devenu inhabitable par la faute de la bailleresse. Elle conteste finalement la prise en charge des frais d’huissier, dès lors que le recours à l’huissier relèverait exclusivement de la décision de la société SOCIETE1.). La partie requérante fait répliquer que des travaux de remise en état ont été effectués dans les lieux loués en mars/avril 2018 à concurrence d’un montant total de 26.000 euros afin de remédier aux problèmes d’humidité. Au moment de la conclusion du contrat de bail, aucun problème d’humidité ne se serait plus posé dans les lieux loués jusqu’au mois de septembre 2022. Aucun accord n’aurait existé entre parties concernant la prétendue dispense de paiement de loyers. En septembre 2022, un problème d’humidité résiduelle provenant d’une fuite d’eau survenue au deuxième étage qui aurait été réparée se serait posé au niveau d’un mur de la cuisine. La société SOCIETE1.) aurait pris toutes les mesures nécessaires afin d’y remédier en intervenant sur place avec la société SOCIETE4.), SOCIETE5.), SOCIETE6.), SOCIETE7.) et l’expert OSTYN. Le problème d’humidité, qui aurait affecté un seul mur de la cuisine et qui n’aurait certainement pas rendu inhabitable ni la cuisine, ni l’appartement, aurait persisté en raison du fait de la locataire qui aurait positionné un cadre sur le mur l’empêchant ainsi de sécher, qui aurait mis les radiateurs en mode hors gel pendant toute l’année, qui aurait coupé la ventilation mécanique contrôlée, qui n’aurait pas remplacé et entretenu les filtres et qui n’aurait pas procédé à une ventilation naturelle de l’appartement tel que cela aurait été retenu par la société SOCIETE5.) et l’expert OSTYN. Les rapports unilatéraux de l’expert PERSONNE1.) seraient contestés pour manque d’impartialité et pour être contredits par les éléments objectifs du dossier. La partie requérante conteste toute faute dans son chef et estime que la société SOCIETE2.) ne serait pas fondée à invoquer l’exception d’inexécution. En application des articles 1728 et 1732 du Code civil, les dégradations dont se prévaut la société SOCIETE2.) lui seraient exclu