Le présent jugement, rendu le 31 janvier 2025 par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg (affaire TAL-2024-09558), statue en matière de bail à loyer sur l'appel d'une locataire contre une décision du juge de paix ayant constaté la résiliation amiable du bail et ordonné son déguerpissement. Le tribunal confirme la résiliation d'un commun accord intervenue au 30 juin 2024, dégagée tacitement de la correspondance échangée entre les parties, la locataire ayant expressément rappelé l'échéance convenue (« nous avions dit juin »). La décision rappelle que la résiliation amiable n'est soumise à aucun formalisme, qu'elle peut être tacite, mais qu'elle doit être certaine, la charge de la preuve incombant à celui qui l'invoque. En revanche, le tribunal rejette les demandes indemnitaires fondées sur la perte de loyers, faute pour le bailleur d'établir la réalité et la gravité des troubles de jouissance imputés à la locataire ainsi que le lien de causalité avec les préjudices allégués. Le jugement illustre ainsi la rigueur probatoire exigée en matière de responsabilité contractuelle et délictuelle du locataire, et la prudence avec laquelle le juge apprécie les attestations indirectes et les éléments de nature à justifier une réduction de loyer. ## I. Faits et procédure Par avenant du 15 juin 2023, la société SOCIETE1.) s'est substituée au bailleur initial dans un contrat de bail portant sur une chambre meublée d'un appartement comprenant trois chambres louées à des personnes distinctes. Cet avenant prévoyait la prolongation du bail jusqu'au 30 juin 2024, avec tacite reconduction de six mois en six mois à défaut de dénonciation. Par courrier recommandé du 29 février 2024, l'agence SOCIETE2.), agissant pour le compte du bailleur, a notifié à la locataire une résiliation anticipée pour troubles de jouissance, avec effet au 29 mars 2024. Le même jour, un courriel de l'agence, consécutif à un entretien téléphonique, indiquait qu'il avait été accepté que le contrat prenne fin le 30 juin 2024 comme initialement prévu. La locataire y a répondu en remerciant l'agence, sans réserve. Le 8 avril 2024, une nouvelle résiliation anticipée, avec effet au 30 avril 2024, a été notifiée à la suite de plaintes d'autres occupants. La locataire s'y est opposée par courriels des 17 et 26 avril 2024, en réaffirmant : « nous avions dit juin ». Saisi par requête du 17 juillet 2024, le juge de paix a, par jugement par défaut du 6 septembre 2024, constaté la résiliation d'un commun accord au 30 juin 2024, ordonné le déguerpissement de la locataire, rejeté la demande en dommages et intérêts pour perte de loyers et alloué une indemnité de procédure de 500 euros. La locataire a interjeté appel limité le 24 octobre 2024. Le bailleur a formé appel incident, sollicitant une résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la locataire, des dommages et intérêts au titre de pertes de loyers pour les chambres n°1 et n°2, ainsi que le paiement d'arriérés d'indemnités d'occupation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la résiliation amiable du bail est-elle établie ?** Le tribunal rappelle que la résiliation d'un bail d'un commun accord n'est soumise à aucune forme et peut résulter d'un consentement tacite déduit des circonstances de fait, dont le juge doit dégager la véritable signification, en s'appuyant sur la doctrine des *Novelles* (*Le louage de choses*). Elle doit toutefois être certaine : la volonté commune de mettre fin au contrat ne doit faire aucun doute, et la charge de la preuve pèse sur celui qui l'invoque. Appliquant ces principes, le tribunal relève que la locataire n'a formulé aucune opposition à la résiliation au 30 juin 2024 lors de l'échange initial du 29 février 2024 et qu'elle a au contraire exprimé sa reconnaissance. Ce silence, combiné au contenu des échanges, traduit un accord tacite. Ce dernier est corroboré par le courriel du 17 avril 2024, dans lequel la locataire affirme expressément « nous avions dit juin », et les contestations ultérieures du 26 avril 2024 ne visent que la résiliation anticipée au 30 avril, sans remettre en cause l'accord initial. La volonté commune est donc établie. **Second problème : le bailleur démontre-t-il une faute, un préjudice et un lien causal justifiant la réparation des pertes de loyers ?** Sur le fondement de l'article 1382 du Code civil (dans sa rédaction applicable à la date des faits), il incombe au bailleur de prouver la faute, le préjudice et le