Par une ordonnance de référé rendue le 31 janvier 2025, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle avec une rigueur classique les limites de la compétence du juge de l’évidence face aux complexités inhérentes à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Saisi d’une demande de remise des clés sous astreinte par les acquéreurs et d’une demande reconventionnelle en paiement de provision par le promoteur, le juge des référés décline sa juridiction au profit du juge du fond. La décision souligne que le refus de délivrance de l’immeuble ne constitue pas un trouble manifestement illicite dès lors que l’exigibilité du solde du prix, incluant des indexations litigieuses, fait l’objet d’une contestation sérieuse. En précisant que la faculté de consignation prévue à l’article 1601-9 du Code civil ne saurait valoir paiement libératoire en présence d’un litige portant sur le quantum global de la créance, le tribunal réaffirme l’étanchéité entre la procédure de référé et l’examen au fond des responsabilités contractuelles. Cette jurisprudence illustre la prudence nécessaire du magistrat face aux prétentions croisées de malfaçons et de retards, lesquelles privent la créance de son caractère incontestable. ## I. Faits et procédure Le litige s’inscrit dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 1er octobre 2020 entre les consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (les acquéreurs) et la société SOCIETE1.) S.A. (le vendeur). Suite à des désaccords sur l’achèvement et la conformité des travaux, une première ordonnance de référé du 13 septembre 2024 avait ordonné une expertise technique confiée à Monsieur Steve MOLITOR. L’expert a déposé son rapport le 26 novembre 2024. Forts de ce rapport, les acquéreurs ont sollicité la condamnation du vendeur à leur remettre les clés de l’appartement sous astreinte de 500 euros par jour de retard, arguant de l’achèvement des travaux et de la consignation des montants réclamés. En réplique, la SOCIETE1.) S.A. a formé une demande reconventionnelle tendant au paiement d’une provision de 46.086,58 euros et à la restitution de la garantie d’achèvement, soutenant avoir remédié aux désordres et contestant la validité de la consignation opérée par les acquéreurs. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est confronté à une double problématique : d’une part, le refus de délivrance des clés par le promoteur constitue-t-il un trouble manifestement illicite (Art. 933, al. 1er NCPC) ? D’autre part, l’obligation au paiement du solde du prix et des indexations est-elle dépourvue de contestation sérieuse (Art. 933, al. 2 NCPC) ? **Sur le trouble manifestement illicite :** Le juge rappelle que la voie de fait suppose une atteinte manifestement illicite à un droit certain. En matière de VEFA, si l’article 1601-3 du Code civil opère un transfert de propriété progressif, l’obligation de délivrance du vendeur est corrélative à l’obligation de paiement de l’acquéreur. Or, le tribunal relève que le litige ne porte pas seulement