Cet arrêt de la Cour d'appel du Luxembourg du 4 février 2025 (n° CAL-2022-00903) apporte une contribution substantielle au régime des clauses de non-concurrence dans les réseaux de franchise, appliqué ici à une relation qualifiée de « contrat de conseiller immobilier ». La Cour opère d'abord une requalification substantielle : au-delà de l'intitulé contractuel, les éléments caractéristiques (transmission d'un savoir-faire, signes distinctifs, assistance, droit d'entrée et redevances) imposent de regarder la relation comme une franchise. Elle admet la validité de la clause post-contractuelle d'un an, limitée au territoire luxembourgeois et à une activité identique ou similaire, en tant qu'elle est indispensable à la protection du savoir-faire transmis et de la réputation du réseau, et proportionnée à l'atteinte portée à la liberté du commerce et de l'industrie. Elle confirme en outre la violation de la clause de non-concurrence contractuelle pendant l'exécution du contrat, par l'exploitation d'une société immobilière dirigée par les conseillères, et refuse la réduction de la clause pénale forfaitaire, faute de preuve de son caractère manifestement excessif. L'arrêt rappelle enfin que la cession d'un contrat à une personne morale ne se présume pas et requiert le consentement exprès du cocontractant lorsque le contrat le prévoit. ## I. Faits et procédure La société SOCIETE1.) SARL exploite, sous l'enseigne SOCIETE4.) (marque SOCIETE5.)), une agence immobilière franchisée. Par deux contrats de « conseiller immobilier » conclus en août 2019 et en décembre 2019 avec deux personnes physiques, PERSONNE2.) et PERSONNE3.), elle leur concède le droit d'utiliser la marque, le concept et le savoir-faire du réseau, moyennant le paiement d'une redevance sur les transactions et une participation aux frais de fonctionnement. Les contrats comportent, à leur article 4.2, une obligation de non-concurrence pendant l'exécution du contrat (point 26) et, pendant un an après sa fin, sur le territoire du Grand-Duché (point 27), ainsi qu'une clause pénale forfaitaire de 45.000 euros (point 31). En juillet 2020, les deux conseillères deviennent gérantes et bénéficiaires effectives de la société SOCIETE2.) SARL-S, qui dispose d'un objet social d'agence immobilière et dont le site internet propose des services immobiliers sans référence à la marque du réseau. Après la résiliation du contrat de PERSONNE3.) (28 janvier 2021), puis de celui de PERSONNE2.) (5 février 2021), la société franchiseur fait assigner la société SOCIETE2.) et les deux conseillères devant le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, aux fins de cessation d'actes de concurrence déloyale et de paiement des clauses pénales. Par jugement du 12 mai 2022, le Tribunal déclare nulles les clauses de non-concurrence post-contractuelles, rejette les demandes en paiement des clauses pénales et alloue aux conseillères diverses sommes à titre de dommages-intérêts et de commissions. La société franchiseur interjette appel le 11 juillet 2022. Les conseillères sollicitent la confirmation, subsidiairement la réduction de la clause pénale. Le curateur de la société SOCIETE2.), déclarée en faillite en janvier 2022, se rapporte à prudence de justice. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier point : la cession du contrat à la société SOCIETE2.).** La franchiseuse soutenait que la société, qui facturait les commissions et supportait les frais à compter de juillet 2020, avait implicitement repris les contrats et était donc tenue des obligations de non-concurrence. La Cour écarte ce moyen. Les clauses 2(7) et 11 des contrats subordonnent l'exercice par une personne morale, ou la cession du contrat, à une autorisation écrite préalable du franchiseur ; or, il est constant qu'aucune autorisation n'a été sollicitée ni donnée. Les seuls indices de facturation et de paiement ne suffisent pas à établir la volonté des parties d'engager contractuellement la société à l'égard du franchiseur. La cession ne peut donc être présumée. **Deuxième point : la validité de la clause post-contractuelle.** La Cour rappelle le cadre applicable : l'article 101, § 1er, TFUE, l'article 3 de la loi du 23 octobre 2011 relative à la concurrence et l'article 11, § 6, de la Constitution dans sa version applicable à l'époque. Quel que soit le fondement invoqué, une clause de non-concurrence post-contractuelle est valable si elle est limitée dans le temps et dans l'espace, si elle protège un intérêt légitime du bénéficiaire, et si elle est proportionnée, c'est-à-dire strictement nécessaire à cette protection et