Synthèse doctrinale Par ce jugement du 7 février 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, réforme partiellement la décision du juge de paix d'Esch-sur-Alzette du 27 juin 2024. Il confirme le principe d'une dette locative de 1.950 euros, fondée sur l'article 1728 du code civil, tout en refusant de faire de ce seul défaut de paiement, dont l'ancienneté et les circonstances ne permettent pas de caractériser une gravité suffisante, la cause de résiliation. En revanche, le tribunal retient que l'état avancé de délabrement de l'immeuble, établi par des photographies non contestées, caractérise un manquement grave à l'obligation de jouir de la chose louée en bon père de famille. Cette faute, qui porte atteinte à la substance du bien et à l'obligation de restitution, justifie à elle seule la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, assortie d'un ordre de déguerpissement. La décision illustre l'appréciation souveraine du juge quant à la gravité des manquements contractuels du locataire et rappelle la distinction, essentielle en pratique, entre inexécution pécuniaire et atteinte à la chose louée. ## I. Faits et procédure Le litige oppose une propriétaire-bailleuse à son locataire, en vertu d'un bail verbal portant sur un immeuble situé à Differdange. Le loyer, dont le montant était contesté entre les parties (550 euros pour la bailleresse, 530 puis 500 euros selon le locataire), avait fait l'objet de paiements inférieurs à la somme réclamée à partir de 2016. La bailleresse a saisi le juge de paix d'Esch-sur-Alzette en avril 2024, sollicitant le paiement d'un arriéré de 3.000 euros, puis porté sa demande à 3.300 euros, ainsi que la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire. Par jugement du 27 juin 2024, le juge de paix a alloué 1.950 euros au titre du solde des loyers, rejeté la demande de résiliation, refusé l'exécution provisoire et écarté la demande d'indemnité de procédure. La bailleresse a interjeté appel le 7 août 2024. Elle invoquait, à titre principal, la gravité du défaut de paiement et, à titre subsidiaire, l'état d'insalubrité du logement, attesté selon elle par un rapport de la Police grand-ducale du 12 décembre 2023 et par une visite de l'office social communal du 7 janvier 2025. L'intimé s'en est rapporté à prudence de justice sur la résiliation et a sollicité un délai de déguerpissement aussi long que possible. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : le défaut partiel de paiement du loyer justifie-t-il la résiliation du bail ?** Le tribunal rappelle que le paiement régulier du loyer constitue l'obligation principale du preneur (art. 1728 du code civil) et que son inexécution, comme son exécution irrégulière, est en principe un motif de résolution. Il souligne toutefois que le juge apprécie souverainement la gravité du manquement au regard des circonstances : des manquements limités, anciens ou justifiés par des difficultés financières temporaires peuvent ne pas suffire. Il relève que la dette litigieuse résulte d'un écart de 30 ou 50 euros mensuels, que la bailleresse n'a réclamé le solde qu'à partir de janvier 2019 et qu'elle n'établit pas, par des pièces probantes, le montant contractuel du loyer. Le tribunal confirme donc la condamnation au paiement de 1.950 euros, mais écarte la résiliation fondée sur ce seul grief. **Seconde question : le délabrement du logement caractérise-t-il un manquement à l'obligation d'user de la chose en bon père de famille ?** Le tribunal rappelle que l'obligation de jouissance en bon père de famille, prévue à l'article 1728 du code civil, vise à garantir la restitution de la chose en fin de bail : le preneur doit en préserver la substance, s'abstenir de comportements préjudiciables et éviter tout abus de jouissance. Le juge en apprécie souverainement la violation. En l'espèce, les photographies produites, dont l'authenticité et la localisation ne sont pas contestées par l'intimé, révèlent un appartement dans un état de délabrement avancé, encombré de déchets et de salissures. Le tribunal en déduit que le manquement est « incontestable » et d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul la résiliation. Le tribunal ne retient pas, en revanche, les autres éléments invoqués (rapport de police, visite de l'office social postérieure au jugement de première instance), qui ne sont pas au centre de sa motivation. Il fonde donc la résiliation sur la seule constatation matérielle de la dégradation. **Conséquences accessoires.** La demande d'exécution provisoire est déclarée sans objet, l'app