Le jugement rendu le 12 février 2025 par la Justice de paix de Diekirch (n° 243/25) apporte un éclairage pratique sur l'articulation entre l'obligation de jouissance paisible du bailleur et le régime de réparation du trouble de jouissance en matière de bail à loyer. Le juge retient que le bailleur a « partiellement failli » à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux lorsque la défaillance récurrente de l'évacuation des eaux usées a rendu le logement inutilisable pendant une certaine période, et que l'état des lieux d'entrée, muet sur les désordres, ne saurait faire obstacle à cette appréciation. La décision mobilise la technique de l'allocation de dommages et intérêts ex aequo et bono, fixés à 25 % des loyers acquittés sur la période litigieuse, à la place d'une réduction de loyer strictement chiffrée. Elle refuse en revanche l'indemnisation du préjudice moral, faute de lien causal établi entre les odeurs et les problèmes de santé allégués, et écarte les frais d'expertise unilatérale, dont le rapport n'apporte pas d'élément nouveau véritable. Le jugement illustre ainsi la souplesse du juge de paix dans l'évaluation forfaitaire du préjudice locatif, tout en rappelant les exigences probatoires qui encadrent les demandes indemnitaires accessoires. Il ordonne enfin la compensation des créances réciproques et réserve plusieurs chefs de demande dans l'attente de la vérification des décomptes de charges. ## I. Faits et procédure Un locataire, PERSONNE1.), occupait depuis le 1er août 2014 un appartement situé à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 700 € outre 150 € d'avances sur charges. Par acte notarié du 16 septembre 2019, le logement fut vendu à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), laquelle conclut un avenant au bail tenant compte du changement de bailleur. Par courrier du 17 juillet 2023, la locataire résilia le bail avec effet au 26 août 2023. Par requête déposée le 30 juillet 2024, la locataire assigna la bailleresse en réduction de loyer (totale du 1er novembre 2022 au 28 février 2023, partielle du 1er septembre au 30 octobre 2022 et du 1er mars au 1er août 2023), en réduction des charges, en dommages et intérêts pour préjudices matériel et moral, en restitution de la caution et en indemnité de procédure. La bailleresse, admettant un désordre sur la canalisation en novembre 2022 mais soutenant avoir relogé la locataire en temps utile, forma une demande reconventionnelle en paiement du loyer d'août 2023, de décomptes de charges, d'une indemnité de procédure et de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire. Les débats eurent lieu à l'audience du 20 novembre 2024, à l'issue de laquelle l'affaire fut prise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait essentiellement la question de savoir si la défaillance durable de l'évacuation des eaux usées, qui a rendu le logement temporairement inhabitable et affecté les normes de sécurité de l'objet loué et des parties communes, constitue un manquement du bailleur à son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux, et, dans l'affirmative, selon quelles modalités la réparation doit être évaluée. Sur ce point, le tribunal relève que les parties conviennent que l'objet loué fut inutilisable, « du moins pendant une certaine période », pour défaillance de la canalisation. Il constate, au vu des pièces versées, la récurrence des problèmes d'évacuation et l'existence de défauts affectant les normes de sécurité. Il juge que ces défauts ne sauraient être couverts par un état des lieux d'entrée ne comportant aucune réserve à leur sujet. Il estime en outre qu'il n'est pas normal de devoir quitter le logement et s'installer ailleurs, « de surcroît à une certaine distance, pour le même loyer ». Le tribunal en déduit une faute partielle du bailleur et alloue, ex aequo et bono, la somme de 2.100 €, correspondant à 25 % des loyers versés pour la période concernée, avec intérêts légaux à compter de la demande. S'agissant des charges, la réduction de 2.400 € sollicitée est réservée, le bailleur ayant produit des décomptes non encore vérifiés par la locataire. La restitution de la caution (1.400 €) est réservée pour la même raison. Quant aux préjudices accessoires, le tribunal rejette la demande de remboursement des frais d'expertise. Il rappelle qu'un rapport d'expert non judiciaire peut être mis à la charge du responsable lorsqu'il a été utile aux débats, mais relève qu'en l'espèce le consultant se borne à reprendre les dires de la locataire, que les désordres étaient pour partie déjà consignés à l