## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-02-12, n° 494 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120350/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire n° 494/25 Rôle n° L-CIV-228/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 FÉVRIER 2025 Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et GrandDuché de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre : 1) PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.), 2) PERSONNE2.), fonctionnaire d’État, demeurant à ADRESSE2.) (RoyaumeUni), ADRESSE3.), parties demanderesses principales, parties défenderesses sur reconvention, les deux comparaissant par Maître Marc KERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.), partie défenderesse principale, partie demanderesse sur reconvention, comparaissant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat à la Cour, demeurant à Strassen. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Faits : Par exploit de l’huissier de justice suppléant Luana COGONI, en remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette, du 17 avril 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent donner citation à PERSONNE3.) à comparaître le 16 mai 2024 à 15.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en audience publique à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement. À l’audience publique du 16 mai 2024, l’affaire fut fixée à celle du 25 septembre 2024 (15H/JP.1.19) pour plaidoiries. Par la suite, les débats furent encore refixés trois fois, d’abord au 20 novembre 2024 (15H/JP.1.19), puis au 27 novembre 2024 (15H/JP.1.19) et finalement au 29 janvier 2025 (15H/JP.1.19). À l’appel des causes à l’audience publique du 29 janvier 2025, les mandataires préqualifiés des parties firent retenir l’affaire pour plaidoiries et furent ensuite entendus en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du 12 février 2025, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par exploit d’huissier du 17 avril 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à PERSONNE3.) à comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège pour voir statuer sur les mérites de leur demande - - à voir constater que la citée occupe la maison sise à ADRESSE5.), sans droit ni titre depuis le 13 juin 2021, à voir condamner celle-ci à déguerpir des lieux occupés dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir, et, le cas échéant, la voir expulser par la force publique, à voir condamner la partie défenderesse à payer une indemnité de 3.000 euros par mois pour l’occupation sans droit ni titre, et ce à partir du 13 juin 2021 et jusqu’au déguerpissement effectif, et, en tout état de cause, à voir condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. À l’appui de la demande introductive d’instance, les demandeurs ont fait exposer qu’ils seraient les héritiers réservataires de feu leur père, PERSONNE4.), décédé le 13 juin 2021, et auraient accepté la succession leur laissant, à parts égales, la maison sise à ADRESSE5.). La partie défenderesse serait la compagne de feu leur père qui se prévaudrait d’un droit d’habitation sur cette même maison en vertu du testament émis par le défunt. Elle aurait revendiqué son droit d’habitation pour la première fois le 10 août 2021, par courrier d’un avocat, prédécesseur de son défendeur actuel, auquel il aurait été répondu par le précédent mandataire des demandeurs le 2 26 août 2021, lui rappelant ses obligations à ce titre, à savoir l’acceptation du legs, la signature de la déclaration de succession, la demande de délivrance adressée aux requérants et la fourniture d’une caution conformément à l’article 626 du Code civil avec un état des lieux et inventaire. Toute occupation des lieux avant la réalisation de l’ensemble de ces conditions aurait été formellement et expressément refusée par les demandeurs. Ceux-ci auraient, de leur côté et devant l’inaction adverse, accepté la succession de feu leur père en date du 17 novembre 2021 en réalisant la déclaration afférente. Une acceptation du legs et une déclaration de succession auraient été réalisées par PERSONNE3.) en début de 2022, sans que la caution n’ait été versée et sans qu’un inventaire n’ait été émis. Une première requête en déclaration d’occupant sans droit ni titre aurait été rejetée pour être irrecevable comme ayant été introduite par voie de requête, décision qui aurait été confirmée en appel. Il aurait fallu procéder par voie de citation, ce qui serait fait actuellement. Or, malgré l’écoulement de deux années, aucune démarche n’aurait été entreprise pour réaliser les autres conditions inhérentes à la présente affaire. En droit, les demandeurs ont renvoyé aux articles 625 et 626 du Code civil ainsi qu’aux textes définissant le cautionnement, en l’occurrence les articles 2011, 2018, 2019 et 2040 dudit code. Suivant ces textes, il aurait appartenu à la partie défenderesse de verser un cautionnement en bonne et due forme antérieurement à sa prise de possession des lieux, partant avant l’acceptation du legs. En date du 12 décembre 2022, une caution aurait été émise par PERSONNE5.) qui ne remplirait toutefois pas les prescriptions imposées par les prédits articles. Outre que le montant ne serait pas déterminable, il subsisterait un différend entre parties quant à la valeur de l’immeuble et des meubles meublants. Il y aurait lieu de constater que depuis le jour de décès d’PERSONNE4.), PERSONNE3.) serait occupante sans droit ni titre et devrait dès lors être condamnée à déguerpir des lieux ainsi qu’au paiement des mensualités redues depuis, à évaluer à 3.000 euros par mois et ce jusqu’au jour du déguerpissement effectif. Lors des débats à l’audience du 29 janvier 2025, le mandataire de PERSONNE3.) a insisté que l’acceptation du legs et la signature de la déclaration de succession auraient été réalisées en novembre 2024. 3 Le mandataire des deux demandeurs a confirmé cette circonstance et notamment qu’à l’heure actuelle, seule la réalisation de la condition relative à la caution devrait être discutée. Pour ses parties, une telle caution devrait être d’un montant permettant de couvrir l’ensemble des détériorations susceptibles d’être causées par l’occupante des lieux. Pour cette raison, dans un premier temps, le montant de 1,7 millions d’euros aurait été retenu, correspondant à la valeur de l’ensemble de la propriété, terrain et maison. Les demandeurs auraient toutefois entretemps compris que cette revendication serait trop importante et réduit leurs attentes à la valeur des seuls murs et aménagements intérieurs et extérieurs, arrivant à un montant de 850.000 euros. Une caution aurait certes été soumise, émanant d’un dénommé PERSONNE5.), mais elle ne serait pas conforme aux prescriptions de l’article 1326 du Code civil, ne comportant aucun chiffre, ni une indication manuscrite de celui-ci. Il serait certes indiqué que la caution serait faite en conformité avec l’article 626 dudit code, mais il n’en serait pas pour autant valable en tant qu’engagement, seulement comme commencement de preuve par écrit. Il aurait fallu un cautionnement en bonne et due forme. Le cautionnement proposé, versé en pièce 4 par l’avocat adverse, devrait être déclaré nul faute d’être chiffré. Il serait de toute façon tardif alors que PERSONNE3.) aurait continué à habiter dans les lieux depuis le décès du père des demandeurs. Pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), leur demande serait à déclarer fondée et justifiée et il y aurait lieu de voir déclarer PERSONNE3.) occupante sans droit ni titre, de la voir condamner au paiement du montant de 135.000 euros, correspondant aux mensualités redues depuis le décès d’PERSONNE4.), et de voir ordonner son déguerpissement. Le mandataire de PERSONNE3.) a en premier lieu fait état qu’elle-même, à l’instar de son confrère, ont succédé chacun à un autre avocat antérieurement mandaté par les parties actuellement en litige pour rappeler ensuite qu’un testament serait rédigé par une personne pour être ensuite respecté. Il a déploré qu’il soit fait fi de cette volonté pour des principes juridiques considérés comme erronés par sa partie. En premier lieu, la partie défenderesse a soulevé l’incompétence ratione materiae alors que l’affaire aurait trait à un droit réel qui relèverait de la compétence exclusive des Tribunaux d’Arrondissement en vertu de l’article 20 du Nouveau code de procédure civile. Subsidiairement, à supposer que le Tribunal se déclare quand même compétent, il y aurait lieu de relever que le retard dans la fourniture de la caution ne saurait constituer une déchéance du droit d’habitation dans le chef 4 de PERSONNE3.). Il faudrait faire une corrélation de raisonnement entre ce droit et l’usufruit, l’obligation de donner caution n’étant pas d’ordre public. Quant au montant à cautionner, il faudrait constater que les parties adverses entendraient demander pour les meubles meublants un montant de 150.000 euros qui serait largement surfait. Il y aurait dans cette maison des immeubles par destination, mais également des meubles qui auraient un certain âge. Aussi serait-il déductible des échanges entre parties avant l’intervention des mandataires actuels que les fils auraient enlevé certains meubles de valeur de la maison, ceci sans en consulter au préalable l’actuelle partie défenderesse. Il faudrait relever que le terrain ne partirait ni ne dépérirait pas. Il n’y aurait dès lors pas lieu d’en tenir compte pour l’inventaire. L’avocat de la défenderesse a déclaré constater avec beaucoup de satisfaction que les prétentions adverses seraient revenues à des proportions bien plus raisonnables qu’au début. Sa partie aurait versé un cautionnement provenant d’un tiers, en l’occurrence de PERSONNE5.), qui serait indéterminée avec un renvoi à l’article 626 du Code civil. La finalité du cautionnement serait dès lors très claire et l’avocat a demandé acte d’en avoir remis l’original à l’avocat adverse à la barre d’audience. Elle considérerait que l’occupation ne serait pas sans droit ni titre alors que sa partie y serait intitulée au regard du testament de feu PERSONNE4.). La caution serait juste une garantie pour les héritiers réservataires, propriétaires des lieux, et celle par elle versée ne serait pas irrecevable. Elle a également contesté comme erroné le raisonnement des demandeurs selon lequel un cautionnement non chiffré, donc indéterminé, serait irrecevable sur base de l’article 1326 du prédit code. Sur question du Tribunal, l’avocat de la défenderesse a entendu maintenir son cautionnement tel qu’il était, insistant sur la gêne et la difficulté de sa mandante à aller quérir un tiers pour émettre un tel titre. Elle n’a pas pris position par rapport à la question du Tribunal quelle était la différence entre une caution indéterminée et une caution chiffrée. Pour la défenderesse, la demande serait irrecevable pour incompétence du juge de Paix pour en connaître et subsidiairement les conditions seraient remplies pour justifier un titre à base de l’occupation des lieux. La demande devrait dès lors être déclarée non fondée. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait relever que le cautionnement, suivant l’article 626 du Code civil, devrait être réalisé avant l’occupation des lieux, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. Concernant l’incompétence du Tribunal de Paix pour connaître de la demande, l’avocat des demandeurs a renvoyé aux jugements de première instance et d’appel qui auraient clairement motivé l’irrecevabilité de la demande comme étant faite sur base d’une requête et non d’une citation. Ce moyen 5 d’irrecevabilité aurait été plaidé par la partie adverse qui