## Synthèse doctrinale Par le jugement n° 2025TALCH08/00021 du 12 février 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, précise les contours de la vente d'immeuble à construire en droit luxembourgeois, à la lumière des articles 1642-1, 1646-1, 1792 et 2270 du Code civil. Il retient, d'une part, que le vendeur d'immeuble à construire est tenu de la garantie des vices cachés dans les conditions d'un locateur d'ouvrage et que, faute de contestation circonstanciée, il est réputé accepter sa responsabilité. D'autre part, il rappelle la portée du marché à forfait au sens de l'article 1793 du Code civil : le forfait est un prix définitif et intangible, les travaux supplémentaires ne peuvent être réclamés que sur autorisation écrite du maître d'ouvrage et à un prix convenu. Enfin, le tribunal cantonne l'exception d'inexécution, moyen temporaire destiné à obtenir l'exécution du contrat et non son anéantissement, et opère une compensation judiciaire entre des créances réciproques, tout en refusant l'indemnisation des honoraires d'avocat faute de preuve d'un préjudice et d'un abus caractérisé de l'action en justice. ## I. Faits et procédure Par contrat d'entreprise du 2 novembre 2017 et acte notarié du 1er février 2018, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et les consorts PERSONNE3.) ont conclu une vente en l'état futur d'achèvement d'un immeuble, moyennant un prix forfaitaire de 718.576 euros hors prix du terrain. Des vices et malfaçons ayant été allégués, les acquéreurs ont obtenu, par ordonnance de référé du 17 janvier 2020, la désignation de l'expert Andreas THIELMANN, dont le rapport final, déposé le 7 janvier 2022, a retenu divers vices affectant l'immeuble et chiffré les travaux de réfection à 42.250 euros. La société venderesse a saisi le tribunal par exploit du 1er décembre 2020 aux fins de paiement de diverses factures. Par jugement interlocutoire du 27 mars 2024, le tribunal a qualifié le contrat de vente d'immeuble à construire, refusé une nouvelle expertise et ordonné la révocation de la clôture afin de permettre à la société de répliquer. Cette dernière, représentée par avocat, n'a plus conclu malgré une injonction de conclure, ce qui a conduit à une ordonnance de clôture sanction le 16 octobre 2024. L'affaire a été mise en délibéré pour l'audience du 22 janvier 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'étendue de la garantie du vendeur d'immeuble à construire.** Le tribunal relève que les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil instituent un régime dérogatoire au droit commun, le vendeur d'immeuble à construire étant assimilé à un locateur d'ouvrage pour la garantie des vices cachés, avec renvoi aux articles 1792 et 2270. Face à un défendeur qui se borne à contester le principe et le quantum sans moyen de droit au fond, le tribunal en déduit que la société « accepte sa responsabilité » et fait droit aux demandes de réfection, de carrelage, de crépi, de porte, de parlophone et de certificat de performance énergétique, assorties d'astreintes, en retenant le montant de 42.250 euros déterminé par l'expert. **Deuxième problème : le caractère forfaitaire du prix et les suppléments.** Sur le fondement de l'article 1793 du Code civil, le tribunal rappelle que le forfait est l'exception, que le prix global est intangible et que les changements ne peuvent donner lieu à rémunération supplémentaire qu'en cas d'autorisation écrite et de prix convenu. Cette règle ne s'applique toutefois pas aux travaux extérieurs au forfait et ne portant pas sur l'objet même du contrat. Il retient ainsi que la facture de 12.965,74 euros pour suppléments de plâtres et peinture, non autorisée par écrit, est non fondée, tandis que les autres factures, soit 35.928 euros, 23.865,92 euros et 994,50 euros, non contestées ou non utilement contestées, sont dues. **Troisième problème : l'exception d'inexécution.** Le tribunal qualifie le moyen des acquéreurs d'exception d'inexécution, qu'il définit comme un moyen temporaire tendant à l'exécution du contrat et non à son extinction, en s'appuyant sur l'article 1134-2 du Code civil et sur la doctrine. Il souligne que la charge de la preuve de l'inexécution incombe à l'excipiens et que l'exception n'est admise que si les manquements sont prouvés et indiscutables. Les vices étant déjà sanctionnés par la demande reconventionnelle, le tribunal refuse toute exception supplémentaire