Le jugement n° 245/2025 rendu le 13 février 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, offre une illustration nette des conditions d'admission de l'exception d'inexécution en droit luxembourgeois du bail. Le tribunal réaffirme que le preneur ne peut suspendre le paiement du loyer que si le bailleur commet un manquement grave et prouvé, privant le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux, et que la carence du preneur à signaler les désordres au bailleur fait obstacle à l'invocation de cette exception. Il rappelle par ailleurs que l'inexécution de l'obligation d'entretien ne donne pas lieu à réduction du loyer, mais seulement, le cas échéant, à des dommages et intérêts. La décision confirme enfin que la gravité de l'arriéré locatif, équivalant à près de cinq mensualités, constitue une faute suffisante pour prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner le déguerpissement, sous réserve d'un délai de deux mois, tandis que l'exécution provisoire est écartée faute de titre ou de motif d'urgence. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 1er octobre 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a donné en location à PERSONNE1.) un appartement situé à ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros et une avance mensuelle sur charges de 350 euros, soit un total de 1.650 euros par mois. Par requête déposée au greffe le 16 décembre 2024, la bailleresse a fait convoquer la locataire devant la Justice de paix de Diekirch aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de 9.150 euros d'arriérés de loyers et d'avances sur charges pour les mois de mars à décembre 2024, ainsi que de 3.900 euros d'indemnité de relocation, la résiliation judiciaire du bail et le déguerpissement de la locataire. À l'audience des plaidoiries du 16 janvier 2025, la demanderesse a réduit sa demande pécuniaire à 8.000 euros pour la période de mars 2024 à janvier 2025 et a sollicité la réserve de l'indemnité de relocation. La défenderesse, comparaissant en personne, a conclu au rejet des demandes. Elle soutenait l'existence d'un accord verbal conclu en novembre 2024 ramenant son obligation mensuelle à 1.400 euros, charges comprises, invoquant en outre la présence de moisissures, le défaut de réparation de diverses installations (prises électriques, lave-vaisselle, chauffage, volets électriques) et l'absence de pose de velux convenue entre les parties. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'existence d'une réduction conventionnelle du loyer.** Il appartenait au tribunal de déterminer si la locataire établissait l'accord verbal allégué. Le juge relève que, face aux contestations de la bailleresse et à défaut de tout élément probant au dossier, cet accord n'est pas démontré. Le moyen tiré du caractère prétendument surfait du loyer, fondé sur la comparaison avec les autres locataires de la résidence, est écarté au motif que la locataire, en signant le contrat, a accepté le prix convenu. **Deuxième problème : l'exception d'inexécution.** Le tribunal rappelle le fondement de l'obligation du preneur (article 1728 du Code civil) et la nature de l'exception d'inexécution (article 1134-2 du Code civil) : droit de refuser l'exécution tant que la prestation due n'est pas reçue. Il en précise toutefois les conditions d'application au bail. Premièrement, l'exception ne peut être invoquée que si le bailleur n'exécute pas lui-même ses obligations contractuelles. Deuxièmement, l'inexécution doit présenter un caractère de gravité, en ce qu'elle doit priver le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux. Troisièmement, il doit exister un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées, condition non remplie lorsque le preneur demeure en possession de la chose et en conserve la jouissance. Quatrièmement, l'inexécution doit être prouvée ou à tout le moins suffisamment vraisemblable, et le preneur doit en avoir averti le bailleur. Faute d'un tel avertissement, il ne peut retarder le paiement du loyer en invoquant les manquements du bailleur. En l'espèce, le tribunal constate qu'aucun élément ne démontre que la bailleresse ait été informée des désordres allégués, et que la locataire ne rapporte pas la preuve de leur réalité. Aucun trouble de jouissance n'étant établi, l'exception est rejetée. **Troisième problème : la réduction du loyer en cas de défaut d'entretien.** Le tribunal précise que l'inexécution de l'obligation d'entretien ne justifie pas une réduction du loyer, même en cas de privation