Le jugement n° 246/2025 rendu le 13 février 2025 par la Justice de paix de Diekirch (Luxembourg), siégeant en matière de bail à loyer, apporte une contribution utile à deux questions récurrentes du contentieux locatif : la qualité à agir d'un indivisaire sur un bien loué en indivision, et l'étendue de l'exception d'inexécution invocable par le preneur face à des désordres allégués. Le tribunal retient, au visa de l'article 815-3, alinéa 2, du Code civil, que l'indivisaire qui gère le bien au su et sans opposition des autres est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d'administration, parmi lesquels figure l'action en paiement des loyers et en résiliation du bail. Sur le fond, il rappelle que l'exception d'inexécution ne suspend l'obligation de payer le loyer que si le bailleur commet un manquement grave, prouvé ou suffisamment vraisemblable, qui prive le preneur de l'essentiel de la jouissance, et que le preneur doit préalablement avertir le bailleur. La solution, classique dans ses principes, est ici appliquée avec rigueur à un locataire qui n'établit ni la notification de ses doléances ni la réalité des désordres. ## I. Faits et procédure Par convention orale, deux copropriétaires indivis d'une maison d'habitation sise à Diekirch, dont l'un était décédé en juin 2022 et sa succession non encore partagée, avaient donné ce bien à bail à deux locataires moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros. Le copropriétaire survivant, PERSONNE1.), engagea l'action par requête déposée le 17 décembre 2024. Elle réclamait le paiement de 13.000 euros d'arriérés de loyers pour septembre 2023 à décembre 2024, porté par la suite à 14.000 euros à l'audience de plaidoiries du 16 janvier 2025 pour couvrir la période allant jusqu'à janvier 2025. Elle sollicitait en outre la résiliation judiciaire du bail et le déguerpissement des locataires. Les défendeurs ne contestaient pas le montant des arriérés. Ils opposaient l'exception d'inexécution, invoquant des désordres affectant le logement depuis 2019 : ardoises tombant de la toiture, chaudière défaillante et moisissures. Ils soutenaient avoir pris en charge eux-mêmes, depuis le décès du bailleur, les entretiens et réparations incombant auparavant à celui-ci. Ils s'opposaient à la résiliation et au déguerpissement. Le tribunal a statué contradictoirement et en premier ressort, après débats du 16 janvier 2025, et a rendu son jugement à l'audience du 13 février 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La qualité à agir de l'indivisaire.** Le tribunal devait d'abord déterminer si la demanderesse, copropriétaire indivise pour moitié seulement, pouvait agir seule en paiement des loyers et en résiliation du bail. L'article 815-3, alinéa 1er, du Code civil exige le consentement de tous les indivisaires pour les actes d'administration et de disposition, et un mandat spécial pour la conclusion et le renouvellement des baux. Toutefois, l'alinéa 2 du même article dispose que l'indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et sans opposition de leur part, est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d'administration, à l'exclusion des actes de disposition et de la conclusion ou du renouvellement des baux. Le juge qualifie l'action de simple acte d'administration. Il relève qu'un courrier du 21 octobre 2024 avait informé l'héritier du copropriétaire décédé de l'action envisagée, et qu'aucune opposition n'était établie. Il en déduit l'existence d'un mandat tacite et reconnaît à la demanderesse la qualité à agir. La motivation est sobre mais pertinente : elle repose sur l'information préalable des autres indivisaires et sur l'absence de contestation, deux éléments que la décision relève expressément. **2. L'exception d'inexécution et les troubles de jouissance.** Le tribunal rappelle le cadre général : l'article 1728 du Code civil impose au preneur de payer le loyer aux termes convenus, et l'exception d'inexécution, prévue à l'article 1134-2 du même code, ne peut être opposée que si le bailleur manque lui-même à ses obligations de façon suffisamment grave. Le défaut doit priver le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux, et l'équilibre entre les obligations réciproques inexécutées doit être respecté. Le tribunal cite à cet égard la jurisprudence du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, ainsi que la doctrine de M. La Haye et J. Vankerckhove. Il ajoute une exigence procédurale décisive : le preneur doit avertir le bailleur du trouble ou des réparations à effectu