## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-02-13, n° 573 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 573/25 L-BAIL-220/24 Audience publique du 13 février 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), 2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention sub 1) et sub 2), étant présents lors de l’audience du 16 janvier 2025 et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 211810, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Philippe THIEBAUD, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse comparant par Maître Emilie PROBST, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Philippe THIEBAUD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 mars 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 20 juin 2024, puis refixée au 24 octobre 2024 et finalement refixée au 16 janvier 2025. A la prédite audience, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et Maître Emilie PROBST, en remplacement de Maître Philippe THIEBAUD, en représentation de MOLITOR Avocats à la Cour SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 mars 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de la condamner au remboursement de la garantie locative de 8.400 euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde sous le bénéfice de l’exécution provisoire ainsi qu’aux fins de condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance : « Sehr geehrte(r) Friedensrichter(in), wir bitten sie darum die Parteien zur gerichtlichen Anhörung in Mietangelegenheiten zu laden. Wir streben folgendes Urteil an: - Verurteilen Sie den Beklagten, dem Kläger die zu Unrecht einbehaltene Mietkaution zuzüglich gesetzlicher Zinsen ab dem Datum der Klageerhebung beim Gericht zu erstatten. - Die vorläufige Vollstreckung des Urteils ohne Sicherheitsleistung anzuordnen, ungeachtet etwaiger Berufungen oder Einsprüche - Der Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen; - Dies alles unbeschadet aller anderen Rechte, Rechtsbehelfe und Ansprüche. » 2 Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que par un contrat de bail du 23 novembre 2018, prenant effet au 1er février 2019, ils ont pris en location auprès de PERSONNE3.) une maison sise à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.800 euros. Dans le cadre de l’exécution de ce contrat de bail, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent avoir fourni une caution locative de 8.400 euros, correspondant à trois mois de loyers. Les parties requérantes auraient quitté les lieux le 28 juillet 2023, date à laquelle un état des lieux aurait été dressé entre parties. Il ne ressortirait de cet état des lieux que des dégâts correspondant à une usure normale des lieux pendant 4 ans par une famille de 6 personnes dont 4 enfants. Malgré mise en demeure du 14 août 2023 visant à se voir rembourser l’intégralité de la caution locative, PERSONNE3.) resterait en défaut de s’exécuter en prétextant de prétendus frais de remise en état lesquels ne sauraient cependant pas être mis à leur charge. PERSONNE3.) A l’audience du Tribunal du 16 janvier 2025, PERSONNE3.) ne contesta pas avoir mis en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison sise à LADRESSE3.) et qu’une garantie locative a été prestée à hauteur de 8.400 euros. PERSONNE3.) soutient cependant l’existence de dégâts locatifs dépassant l’usure normale et formule la demande reconventionnelle suivante : « (fichier) » PERSONNE3.) a également conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure. Il y a lieu de lui donner acte de sa demande reconventionnelle. Le Tribunal précisera les moyens et prétentions relatives aux différents postes dont indemnisation est demandée au moment de les passer en revue en détail ci-dessous. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) 3 PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent la demande reconventionnelle. Le Tribunal précisera leurs prises de position relatives aux différents postes dont indemnisation est demandée au moment de les passer en revue en détail ci-dessous. Appréciation Il est constant en cause que par un contrat de bail du 23 novembre 2018 prenant effet au 1er février 2019, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris en location une maison sise à L-ADRESSE3.). Il est encore établi en cause qu’ils ont versé une garantie locative de 8.400 euros à leur bailleresse PERSONNE3.). Quant à la demande de restitution de la garantie locative La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M. HARLES, op. cit., Pas. 31, n° 65). PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant quitté les lieux loués, leur demande en restitution de la garantie locative est fondée pour le montant réclamé de 8.400 euros. Quant à la demande reconventionnelle en indemnisation des dégâts locatifs Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du Code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la 4 conclusion du contrat (cf. Marianne HARLES, le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, P.31, n° 114). Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle). Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op. cit., p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Il y a lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable. Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté, même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure ; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure. Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En l’espèce, un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé entre parties le 24 janvier 2019. Cet état des lieux n’est pas accompagné de photographies. Sur question du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont communiqué en cours de délibéré des photographies prises, selon eux, au moment de l’entrée dans les lieux. 5 Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 28 juillet 2023. Pour ces opérations, PERSONNE3.) était représentée par PERSONNE4.) et des photographies sont annexées à cet état des lieux de sortie. Sur question du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait valoir que ces photographies représentaient bien les lieux loués mais que ceux-ci ne reflétaient pas la situation effectivement existante au moment de leur déguerpissement. Il appartient au Tribunal actuellement saisi d’analyser le bien-fondé des demandes de PERSONNE3.), au vu des pièces versées. - Le parquet PERSONNE3.) conclut à la condamnation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement de la somme de 2.948,75 euros aux termes de deux factures SOCIETE1.) et d’une note de crédit du chef de remise en état du parquet. A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) se réfère à l’existence de traces blanchâtres au niveau du parquet en bois qui ont été constatées au moment de l’état des lieux de sortie. Alors que le parquet aurait été remis en état en 2018, soit brièvement avant l’emménagement de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), les dégâts actuellement constatés proviendraient nécessairement d’une usure anormale des lieux et nécessiteraient une remise en état. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’opposent à cette demande et font valoir que le bois naturel dont est composé le parquet installé dans la maison était soumis à des fluctuations de coloris naturelles dus au soleil. Eux-mêmes auraient procédé au ponçage et à l’application d’un produit professionnel sur le parquet avant leur déménagement. PERSONNE2.) serait en effet dotée, en tant qu’architecte d’intérieur, d’une certaine expertise en la matière. Selon les requérants, aucune trace blanchâtre n’était visible au moment de l’état des lieux de sortie. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’état du parquet dans toute la maison prise en location est noté « Parquet au sol à l’état neuf ». Cet état neuf est appuyé par une facture SOCIETE1.) établie le 16 octobre 2018 versée en tant qu