## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-02-13, n° 590 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 590/25 Dossier no. L-BAIL-622/24 et L-BAIL-805/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 13 FEVRIER 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause I. ENTRE SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par la société anonyme LUTHER SA, établie et ayant son siège social à L-1736 Senningerberg, 1B, Heienhaff, immatriculée au RCSL sous le numéro B195777, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Nicolas DUCHESNE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Aurélien LATOUCHE, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, ET SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par la société à responsabilité limitée ALMA LED LUX SARL, établie et ayant son siège social à L-1219 Luxembourg 11, rue Beaumont, immatriculée au RCSL sous le numéro B 280881, représentée aux fins des présentes par Maître Stefano TESONE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Frederico VENTURINI, les deux demeurant à la même adresse, II. ENTRE SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée ALMA LED LUX SARL, établie et ayant son siège social à L-1219 Luxembourg 11, rue Beaumont, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro B 280881, représentée aux fins des présentes par Maître Stefano TESONE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Frederico VENTURINI, les deux demeurant à la même adresse, ET SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par la société anonyme LUTHER SA, établie et ayant son siège social à L-1736 Senningerberg, 1B, Heienhaff, immatriculée au RCSL sous le numéro B195777, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Nicolas DUCHESNE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Aurélien LATOUCHE, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire inscrite au rôle sous le numéro 622/24 fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 3 septembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 3 octobre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02. L’affaire inscrite au rôle sous le numéro 805/24 fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 2 décembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.15. Les deux affaires furent utilement retenues à l’audience publique du 5 décembre 2024 lors de laquelle Maître Nicolas DUCHESNE, en remplacement de Maître Aurélien LATOUCHE, se présenta pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, tandis que Maître Stefano TESONE, en remplacement de Maître Frederico VENTURINI, comparut pour la société à responsabilité limitée L’SOCIETE2.) SARL. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis 2 LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Par contrat de bail signé en date du 22 mai 2018, ayant pris effet en date du 1er décembre 2018 pour une durée de 9 années jusqu’au 30 novembre 2027, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée L’SOCIETE2.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE2.)) une surface totale de bureaux de 923,07 m2 au niveau -1 de l’aile C, sept emplacements de parking intérieurs situés au niveau -2 et un espace extérieur de 460 m2 dans le complexe immobilier ALIAS1.) » (anciennement ALIAS2.)) sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement mensuel par anticipation le premier jour de chaque mois d’un loyer indexé de 25.686,36 euros TTC, s’élevant actuellement à 29.728,48 euros TTC et d’une avance sur charges et frais contractuels de 4.100 euros à majorer de la TVA, avance actuellement fixée à 6.803,95 euros TTC. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 3 septembre 2024, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir donner acte à la partie requérante qu’elle se réserve expressément le droit de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties en date du 18 avril 2018, avec effet immédiat (y compris de son/ses avenant(s)), aux torts exclusifs de la partie défenderesse pour manquement grave dans son chef ; - voir encore donner acte à la partie requérante qu’elle se réserve expressément le droit de solliciter la condamnation de la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tout/tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans le délai de 40 jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sinon faute pour elle/eux de le faire dans le délai imparti, de voir autoriser la partie requérante à faire exécuter cette décision conformément aux dispositions légales en vigueur ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 36.532,43 euros au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges et frais contractuels, avec les intérêts de retard conventionnels prévus et applicables aux transactions commerciales conformément à la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à compter de la date d’échéance des factures litigieuses jusqu’à solde, sinon avec les intérêts légaux à compter de la date d’échéance de chaque facture litigieuse, jusqu’à solde ; - voir condamner la partie défenderesse à reconstituer la garantie bancaire à son montant intégral de 178.370,88 euros au titre des articles 15.1, 15.4 et 15.8 du bail et ce dans les huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, avec exécution provisoire nonobstant appel et sans caution, le tout sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 10.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; 3 - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-BAIL 622/24. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande au montant total de 50.189,86 euros (36.532,43 + 13.657,43) en incluant le loyer du mois de septembre 2024. Elle a en outre demandé au tribunal de voir déclarer fondée et justifiée la résiliation unilatérale du bail avec effet au 15 octobre 2024, sinon de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société SOCIETE2.), le déguerpissement de cette dernière dans un délai de 15 jours à partir de la notification du jugement à intervenir ainsi que l’expulsion des lieux loués. Elle a encore demandé à voir fixer l’indemnité d’occupation à 29.728,48 euros par mois, avec les intérêts légaux à partir du 15 octobre 2024 jusqu’au jour du déguerpissement. Elle a par ailleurs réclamé une indemnité de résiliation d’un montant de 178.370,88 euros en application de l’article 20.2 du contrat de bail correspondant à 6 mois de loyer. Elle a finalement renoncé à sa demande tendant à la reconstitution de la garantie bancaire. La société SOCIETE2.) réclame à titre reconventionnel paiement d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire d’un montant de 10.000 euros sur base des articles 6-1 et 1134 du Code civil ainsi qu’une indemnité de procédure de 5.000 euros. Il échet de leur en donner acte. Par requête déposée en date du 4 novembre 2024, la société SOCIETE2.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - principalement, voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 64.864,80 euros au titre des avances sur charges indûment acquittées lors de l’exercice 2022, avec les intérêts légaux tels que de droit à compter de la signification, sinon de la notification du jugement à intervenir, jusqu’à solde ; - subsidiairement, voir enjoindre à la partie défenderesse de se conformer à son obligation contractuelle de mise à disposition des documents originaux établissant les dépenses visées dans le décompte de charges 2022 tel que communiqué par la société SOCIETE1.) par email du 2 avril 2024 ; - partant, voir ordonner à la partie défenderesse de communiquer, sinon voir donner accès aux documents originaux établissant les dépenses visées dans le prédit décompte avec notamment précision des modalités de calcul et détermination des quotes-parts appliquées à la partie requérante, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification, sinon de la signification du jugement à intervenir ; - voir ordonner sur le fondement de l’exception d’inexécution la suspension du paiement des avances sur charges au profit de la partie requérante, sinon à tout le moins la limitation des avances sur charges au montant de 4.100 euros HTVA initialement fixé dans le contrat de bail et ce jusqu’à ce que la régularisation du décompte de charges de l’exercice 2022 soit effective ; - voir réserver à la partie requérante toute demande en condamnation de la partie défenderesse au titre du remboursement d’un trop-perçu de charges dans l’hypothèse où le contenu des documents visés par l’injonction sous astreinte précitée devrait faire apparaître un excédent en sa faveur ; 4 - voir réserver à la partie requérante le droit de solliciter une mesure d’expertise judiciaire en cas de désaccord avec la partie défenderesse sur le montant des charges réelles à établir sur base des documents visés par l’injonction sous astreinte précitée ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 805/24. B. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés et au soutien de sa requête, la société SOCIETE1.) fait valoir que la société SOCIETE2.) manque à ses obligations contractuelles de manière répétée en ne payant plus les loyers de manière régulière nonobstant mise en demeure, raison pour laquelle elle a fait appel à la garantie bancaire. Par courrier daté du 26 juillet 2024, la société SOCIETE2.) aurait été informée de cet appel à la garantie et aurait été mise en demeure de reconstituer dans un délai de quinze jours la garantie bancaire à son montant intégral conformément aux stipulations contractuelles. La société SOCIETE2.) n’aurait apporté aucune réponse à ce courrier. La garantie bancaire n’aurait pas été reconstituée au jour de la requête. Au jour de la requête, la société SOCIETE2.) serait recevable d’un montant total de 36.532,43 euros au titre des arriérés de loyers et de charges locatives du mois d’août 2024. Au cas où la société SOCIE