Le jugement n° 271/25 rendu le 17 février 2025 par le Tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rappelle avec netteté les exigences cumulatives qui gouvernent la résiliation judiciaire du bail d'habitation pour inexécution des obligations du locataire. Saisi d'une demande de résiliation fondée sur onze griefs distincts, le tribunal écarte l'ensemble de ces reproches faute de preuve suffisante, de gravité avérée ou de lien de causalité avec un dommage effectif sur la chose louée. La décision rejette également la demande reconventionnelle en réduction de loyer, faute pour les locataires d'établir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible, et écarte la demande de communication des décomptes de charges comme prématurée. Elle illustre, en filigrane, la portée probatoire du contentieux locatif : celui qui allègue une faute doit la démontrer, et la simple accumulation de griefs non étayés ne saurait suffire à caractériser un manquement justifiant la rupture du contrat. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 13 juillet 2023, prenant effet au 1er août 2023, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné à bail à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement situé au deuxième étage d'une résidence de L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros et des avances sur charges de 400 euros. Le contrat prohibait toute occupation durable du logement par plus de quatre personnes, sauf naissance de descendants du locataire ou accord spécial et écrit du propriétaire. Par requête déposée le 12 novembre 2024, les bailleurs ont saisi le tribunal aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et juger que les locataires supporteraient financièrement l'ensemble des dégâts. Ils reprochaient aux preneurs une occupation à cinq personnes, des rayures sur les murs de la cage d'escalier, l'absence de signalement d'une panne de ventilation de la salle de bains à l'origine d'humidité et de moisissures, le séchage du linge dans l'appartement, la casse et la perte de clés, l'absence d'assurance locative, une attitude « effrontée » envers le syndic et la bailleresse, un refus de communication et d'accès aux lieux, et des dégâts à la cuisine. Les défendeurs ont contesté l'ensemble des griefs et formé une demande reconventionnelle en remboursement de la moitié des loyers versés entre août 2023 et février 2025, soit 10.800 euros, au motif de privation de jouissance liée aux moisissures. Ils sollicitaient en outre la production des décomptes de charges pour les exercices 2023 et 2024 ainsi qu'une indemnité de procédure de 750 euros. L'affaire, retenue à l'audience du 16 décembre 2024, a fait l'objet d'une rupture du délibéré le 23 décembre 2024, puis d'une continuation des débats le 3 février 2025, les défendeurs n'ayant pas comparu à la première audience. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était double. Il lui revenait, d'une part, de déterminer si les manquements allégués par les bailleurs présentaient, pris isolément ou cumulativement, une gravité suffisante et étaient établis à suffisance de droit pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Il lui incombait, d'autre part, d'apprécier si les locataires rapportaient la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible de nature à fonder une réduction de loyer. Sur le premier point, le tribunal procède à un examen méthodique de chacun des onze griefs. Il retient que l'occupation par cinq personnes ne constitue pas une violation de la clause contractuelle, dès lors que les bailleurs avaient connaissance de cette situation lors de leurs visites et ne s'y étaient pas opposés, et que la personne concernée, descendant du couple, échappe à la prohibition stipulée. Concernant les rayures de l'escalier, le tribunal relève que leur ampleur n'est pas démontrée et que la surface a été repeinte dans le cadre d'un entretien périodique. S'agissant de la ventilation défectueuse, il constate l'absence de signalement par les locataires, mais souligne qu'aucune conséquence dommageable n'est établie, les bailleurs ne rapportant ni l'envergure ni l'origine des moisissures. Le séchage du linge n'est pas en soi contraire à un usage de bon père de famille, et l'origine de l'humidité demeure, selon le tribunal, « à l'heure actuelle » de la spéculation. Les incidents relatifs aux clés sont jugés insuffisamment caractérisés, les bailleurs n'ayant formulé aucune demande en paiement en bonne et due forme. L'absence d'assurance locative est écartée, les pièces versées démont