## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-02-20, n° 702 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 702/25 Dossier no. L-BAIL-564/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 20 FEVRIER 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE 1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), 2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, comparant par Maître Rui Valente, avocat à la Cour, demeurant à Bech-Kleinmacher, ET 1) PERSONNE3.), demeurant à P-ADRESSE2.), ne comparant pas, 2) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.), comparant par Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, se présentant pour le compte de la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & ASSOCIÉS SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, parties défenderesses. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 30 août 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 19 octobre 2023 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 19 septembre 2024, lors de laquelle Maître Rui VALENTE se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS comparut pour PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ne comparut pas. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Le tribunal prit l’affaire en délibéré, prononça la rupture du délibéré en date du 11 octobre 2024 et refixa l’affaire à l’audience publique du 28 novembre 2024 pour continuation des débats. L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 16 janvier 2025 lors de laquelle Maître Rui VALENTE se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS comparut pour PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ne comparut pas. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 28 février 2019, ayant pris effet au 1er mars 2019 pour se terminer le 29 février 2020, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement anticipatif au plus tard le 10 de chaque mois d’un loyer de 1.300 euros. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 30 août 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé en date du 28 février 2019 aux torts exclusifs des parties défenderesses ; 2 - voir ordonner le déguerpissement des parties défenderesses des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de leur chef, dans le délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon faute par elles de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà les parties requérantes à faire expulser les parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, au paiement du montant de 22.000 euros à titre de solde de loyers impayés, avec les intérêts légaux principalement à compter de la demande en justice, sinon du jugement à intervenir, jusqu’à solde ; - voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure pour tous les frais non compris dans les dépens, dont les frais et honoraires d’avocat, compte tenu de l’attitude des parties adverses qui a conduit au litige, qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à l’unique charge des parties de Maître Rui VALENTE ; - voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes une indemnité de 1.500 euros au titre de frais et d’honoraires d’avocat ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit du mandataire des parties requérantes, qui la demande affirmant en avoir fait l’avance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 564/23. Lors des débats, les parties requérantes ont augmenté leur demande en indemnisation de leurs frais et honoraires d’avocat au montant total de 2.726 euros TTC. PERSONNE4.) a réclamé à titre reconventionnel la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à lui payer la somme de 22.000 euros et il a demandé la compensation entre les créances réciproques. Subsidiairement, au cas d’une condamnation au paiement du montant de 22.000 euros, il a sollicité l’octroi de délais de paiement. Il échet de leur en donner acte. Il résulte d’un écrit établi par PERSONNE3.) remis lors des débats fixés au 16 janvier 2025 par le mandataire des parties requérantes que celle-ci, initialement convoquée sur base d’un procès-verbal de recherches, a connaissance de l’affaire l’opposant aux parties requérantes fixée au 16 janvier 2025. Elle n’a cependant été ni présente, ni représentée à ladite audience sans motif légitime. En application de l’article 79, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, il convient de statuer par un jugement réputé contradictoire à son égard. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les parties requérantes reprochent aux parties défenderesses d’accumuler des retards et des défauts de paiement depuis le mois d’avril 2019 nonobstant relances de paiement. Bien que PERSONNE3.) ait quitté le maison prise en location au courant de l’année 2019, elle n’aurait jamais résilié le contrat de bail, de sorte qu’elle resterait liée par les termes du contrat de bail. Ces manquements de la part des locataires justifieraient la résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs. 3 PERSONNE4.) s’oppose à la demande en faisant valoir qu’à un moment donné, il y aurait eu un accord oral entre parties et son ancien employeur, entretemps tombé en état de faillite, aux termes duquel il aurait été convenu que ce dernier virerait la partie de son salaire correspondant au montant du loyer directement aux bailleurs. L’existence dudit accord résulterait tant de ses fiches de salaires que de ses extraits bancaires versés en cause. Au mois de juin 2023, il aurait contacté les bailleurs pour avoir un décompte des loyers redus et les aurait également informés de ce qu’il paierait dorénavant directement son loyer aux bailleurs. En août 2023, il aurait pour la première fois reçu un décompte de la part des bailleurs et ce ne serait qu’à partir de ce moment-là qu’il a su que son patron n’a pas viré le montant du loyer aux bailleurs. Il demande au tribunal d’enjoindre aux bailleurs de présenter leurs relevés bancaires pour savoir ce que son patron a viré en tant que loyers pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023. Dans l’attente de ces pièces, il conteste le montant de 22.000 euros réclamé par les bailleurs. Il invoque ensuite une faute dans le chef des bailleurs qui ne l’auraient pas informé du fait que pendant une année son ancien patron ne leur a pas réglé le montant du loyer conformément à leur accord oral. Cette faute des bailleurs lui causerait préjudice, dès lors qu’il devrait essayer de récupérer sa créance auprès de son ancien patron qui est tombé en faillite. Il évalue dès lors son préjudice à 22.000 euros et il demande la compensation entre les créances réciproques. Subsidiairement, au cas où il serait condamné au paiement du montant de 22.000 euros, il sollicite l’octroi de délais de paiement. Ainsi il demande un sursis à l’exécution du paiement pendant une année pour lui permettre de déposer une plainte pénale contre les bailleurs. Il s’oppose à la résiliation du bail en faisant valoir qu’en raison de la situation particulière, il faudrait retenir qu’il n’a commis aucune faute. Il souligne que depuis juin 2023, il réglerait régulièrement le loyer. Il demande finalement à voir dire non fondées les demandes adverses accessoires. Les parties requérantes contestent l’existence d’un quelconque accord entre parties et l’ancien employeur. Elles auraient uniquement accepté les quelques paiements émanant de l’ancien patron de PERSONNE4.). Le non-paiement des loyers par l’ancien employeur ne relèverait aucunement de leur responsabilité. Il ne leur appartiendrait pas de fournir leurs relevés bancaires, dès lors que la charge de la preuve de sa libération pèserait sur le locataire. Elles maintiennent leurs demandes et s’opposent aux délais de paiement. D. L’appréciation du Tribunal 1) La demande principale La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant été introduite dans les délai et forme de la forme de la loi est à dire recevable. Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) d’établir le bien-fondé de leur demande. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 28 février 2019, ayant pris effet au 1er mars 2019 pour se terminer le 29 février 2020, bail renouvelable par 4 tacite reconduction d’année en année, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) une maison d’habitation sise à LADRESSE3.), moyennant paiement anticipatif au plus tard le 10 de chaque mois d’un loyer de 1.300 euros. Dans la mesure où il ne résulte d’aucun élément du dossier que PERSONNE3.) ait résilié le contrat de bail après son départ des lieux loués au courant de l’année 2019, il échet de retenir qu’elle reste liée de ses obligations en découlant à l’égard des bailleurs. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant dès lors établi l’existence du contrat de bail allégué et donc l’existence d’une obligation de paiement dans le chef de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), il appartient à ces derniers de justifier qu’ils se sont libérés de leur obligation de payer le loyer aux bailleurs conformément à l’alinéa 2 de l’article 1315 précité. Il résulte des pièces versées que par courrier du 13 juin 2023, PERSONNE4.) a informé PERSONNE2.) que jusqu’à présent son ancien employeur retirait la somme de 1.700 euros de son salaire pour la virer au bailleur dans le but de régler les loyers ainsi que 400 euros pour la dette des loyers impayés et qu’à partir du mois de juin 2023, il virera directement le loyer au bailleur. Aux termes dudit courrier, il lui a encore demandé de lui confirmer que son ancien patron a effectivement viré le montant du loyer au bailleur et de lui fournir un décompte du solde de sa dette. Il échet ensuite de constater que compte tenu des contestations des parties requérantes, les fiches de salaires et extraits bancaires de PERSONNE4.) ne permettent pas d’établir l’existence d’un accord oral entre parties et l’ancien employeur de PERSONNE4.) obligeant son ancien employeur de retirer de son salaire le montant correspondant au loyer redû aux bailleurs et de virer directement cette somme aux bailleurs. Ces documents permettent seulement