Jugement commercial 2025TALCH06/00089
Audience publique du jeudi, vingt février deux mille vingt-cinq.
Numéro de rôle TAL-2023-07840
Composition:
Nadège ANEN, vice-présidente ;
Jackie MORES, premier juge ;
Alix KAYSER, premier juge ;
Claude ROSENFELD, greffier.
Entre :
- Monsieur PERSONNE1.) et son épouse,
- Madame PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),
élisant domicile en l’étude de Maître Elisabeth MACHADO, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
demandeurs, comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat à la Cour susdit,
et :
la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
défenderesse, comparant par la société KRIEPS-PUCURICA Avocat SARL, établie et
ayant son siège social à L-1917 Luxembourg, 11, rue Large, inscrite au Registre de
Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 241603, représentée aux fins
des présentes par Maître Admir PUCURICA, avocat à la Cour, demeurant à la même
adresse.
FAITS :
Par exploit de l’huissier de justice suppléant Luana COGONI, en remplacement de l’huissier
de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette, en date du 13 septembre 2023, les
demandeurs ont fait donner assignation à la défenderesse à comparaître le vendredi,
6 octobre 2023 à 9.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,
deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Plateau du SaintEsprit, 1er étage, salle CO.1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande
contenue dans ledit exploit d’huissier ci-après reproduit :
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L’affaire fut inscrite sous le numéro TAL-2023-07840 du rôle pour l’audience publique du
6 octobre 2023 devant la deuxième chambre, siégeant en matière commerciale et remise à
celle du 10 octobre 2023 devant la sixième chambre, siégeant en matière commerciale.
L’affaire fut utilement retenue lors de l’audience publique du 17 décembre 2024, audience
lors de laquelle les débats eurent lieu comme suit :
Maître Elisabeth MACHADO donna lecture de l’acte introductif d’instance et exposa les
moyens de sa partie.
Maître Admir PUCURICA répliqua et exposa ses moyens.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le
jugement
qui
suit :
Faits et rétroactes
Suivant compromis de vente signé en date du 2 février 2016, la société à responsabilité
limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après « SOCIETE1.) ») a vendu à PERSONNE1.) et à
PERSONNE2.) (ci-après « les PERSONNE3.) ») un terrain à bâtir situé à L-ADRESSE3.).
L’acte notarié de vente du terrain a été passé en date du 16 mai 2016.
En date du 3 février 2016, les PERSONNE3.) ont conclu avec SOCIETE1.) un contrat en
vue de la construction d’une maison unifamiliale sur ledit terrain.
A la suite de plusieurs relances et courriers de dénonciation de désordres présents sur le
chantier, les PERSONNE3.) ont mis SOCIETE1.) en demeure de remédier aux désordres
et de leur notifier une date d’achèvement des travaux, par courrier du 18 avril 2023.
Procédure
Par exploit d’huissier du 13 septembre 2023, les PERSONNE3.) ont assigné SOCIETE1.)
à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière
commerciale.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de leur assignation, les PERSONNE3.) demandent au tribunal de condamner
SOCIETE1.) à achever les travaux de construction dans les règles de l’art, en redressant
les vices, malfaçons et détériorations existantes, endéans un délai de deux mois à compter
de la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 5.000,- EUR par jour
de retard.
Ils demandent en outre la nomination de l’expert Pierre CRASSON ou de tout autre expert
judiciaire avec pour mission de contrôler et constater, dans un rapport écrit et motivé,
l’achèvement de l’immeuble.
A titre subsidiaire, les PERSONNE3.) sollicitent la condamnation d’SOCIETE1.) à leur payer
la somme de 250.000,- EUR, à titre de dommages et intérêts pour les inachèvements,
détériorations et malfaçons, avec les intérêts légaux à compter du 30 septembre 2017, date
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d’achèvement contractuellement prévue, sinon à partir du 12 octobre 2020, date de
l’assignation en référé-expertise, sinon à partir du 14 janvier 2022, date du rapport
d’expertise, sinon à partir du 9 mars 2022, date d’une mise en demeure, sinon à partir du
22 juin 2022, sinon à partir du 29 juin 2022, sinon à partir du 30 septembre 2022, sinon à
partir du 6 octobre 2022, sinon à partir du 18 avril 2023, dates des mises en demeure
subséquentes, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.
En tout état de cause, les PERSONNE3.) réclament le montant de 880.336,75 EUR du chef
du préjudice matériel découlant du retard d’achèvement, se décomposant comme suit :
indemnité d’indisponibilité
perte locative
intérêts débiteurs
assurance chantier
remboursement crédit d’impôt
548.258,40 EUR
216.000,- EUR
81.838,85 EUR
2.365,74 EUR
31.873,76 EUR
Sur le prédit montant, les PERSONNE3.) demandent l’allocation d’intérêts légaux à compter
du 30 septembre 2017, date d’achèvement contractuellement prévue, sinon à partir du 12
octobre 2020, date de l’assignation en référé-expertise, sinon à compter du 14 janvier 2022,
date du rapport d’expertise, sinon à partir du 9 mars 2022, date d’une mise en demeure,
sinon à partir du 22 juin 2022, sinon à partir du 29 juin 2022, sinon à partir du 30 septembre
2022, sinon à partir du 6 octobre 2022, sinon à partir du 18 avril 2023, dates des mises en
demeure subséquentes, sinon à partir de la « date moyenne entre le 30 septembre 2017 et
la date de la demande en justice », jusqu’à solde.
Ils concluent en outre à la condamnation d’SOCIETE1.) à leur payer le montant de 100.000,EUR au titre du préjudice moral qu’ils estiment avoir subi, avec les intérêts légaux à compter
du 30 septembre 2017, date d’achèvement contractuellement prévue, sinon à partir du 12
octobre 2020, date de l’assignation en référé-expertise, sinon à compter du 14 janvier 2022,
date du rapport d’expertise, sinon à partir du 9 mars 2022, date d’une mise en demeure,
sinon à partir du 22 juin 2022, sinon à partir du 29 juin 2022, sinon à partir du 30 septembre
2022, sinon à partir du 6 octobre 2022, sinon à partir du 18 avril 2023, dates des mises en
demeure subséquentes, sinon à partir de la « date moyenne entre le 30 septembre 2017 et
la date de la demande en justice », jusqu’à solde.
Les PERSONNE3.) réclament encore le paiement du montant de 4.414,36 EUR au titre des
frais d’expertise et de constats qu’ils ont exposés, avec les intérêts légaux à compter des
dates de décaissement, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.
Ils concluent également à la condamnation d’SOCIETE1.) à leur payer le montant de
25.000,- EUR à titre d’indemnisation des frais et honoraires d’avocat exposés, avec les
intérêts légaux à compter de la demande en justice, sinon à compter des dates de
décaissement jusqu’à solde.
Les demandeurs sollicitent encore du tribunal qu’il ordonne la majoration du taux d’intérêt
de trois points à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification du présent
jugement.
Enfin, ils réclament l’allocation d’une indemnité d’un montant total de 20.000,- EUR, soit
10.000,- EUR pour chacun d’entre eux, sur base de l’article 240 du Nouveau Code de
procédure civile, demandent à voir assortir le présent jugement du bénéfice de l’exécution
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provisoire sur minute et sans caution, et concluent à la condamnation d’SOCIETE1.) aux
frais et dépens de l’instance.
A l’audience des plaidoiries du 17 décembre 2024, les PERSONNE3.) précisent qu’ils
augmentent leur demande relative au préjudice matériel découlant du retard d’achèvement,
au montant total de 1.164.664,62 EUR, se décomposant comme suit :
indemnité d’indisponibilité
perte locative
intérêts débiteurs
assurance chantier
remboursement crédit d’impôt
753.855,30 EUR
291.800,- EUR
81.838,85 EUR
3.031,11 EUR
34.139,36 EUR
Ils maintiennent leurs autres demandes.
A l’appui de leur demande, les PERSONNE3.) soutiennent que la construction aurait dû être
achevée pour le 30 septembre 2017 au plus tard, en tenant compte des congés collectifs
d’août 2016 et d’août 2017, mais que le chantier n’aurait pas avancé comme prévu et serait
à ce jour, inachevé.
Ils précisent qu’en plus d’être inachevée, la construction serait affectée de malfaçons, raison
pour laquelle l’expert judiciaire Pascal CRASSON aurait été nommé par ordonnance du
tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de référés. Dans son rapport
du 14 janvier 2022, l’expert aurait retenu que le coût des inachèvements, détériorations et
malfaçons se chiffrerait au montant de 218.917,50 EUR. Ils soulignent que d’autres
détériorations s’ajoutent à celles relevées par l’expert judiciaire.
Les PERSONNE3.) font valoir que malgré d’itératives relances, de nombreux travaux
restent actuellement inachevés et la maison est laissée à l’état d’abandon. Ils plaident qu’il
y a en outre des dégâts et écarts entre les différents châssis, qu’il y a divers coups sur les
lattes de parquet ainsi que sur les plinthes, que divers menuiseries intérieures (portes et
chambranles) présentent des coups, qu’il y a plusieurs taches au niveau du parquet dues à
un manque de protection de ce dernier, et que toutes les parois de protection en verre sur
la partie extérieure des fenêtres doivent être remplacées, au motif qu’elles sont
endommagées.
Les PERSONNE3.) contestent que les travaux restant à réaliser par SOCIETE1.) sont
tributaires de la réalisation au préalable des travaux de menuiserie par eux-mêmes.
Ils basent leur demande en paiement sur l’article 1147 du Code civil, aucune réception des
travaux n’ayant à ce jour eu lieu entre les parties. Ils soulignent que l’obligation du
constructeur de concevoir et de réaliser un ouvrage exempt de vices est une obligation de
résultat, de sorte qu’il leur suffirait d’établir que le résultat n’est pas atteint, pour que
l’entrepreneur, soit en l’espèce SOCIETE1.), en soit présumé responsable.
Au titre du préjudice qu’ils estiment avoir subi, les PERSONNE3.) invoquent l’indisponibilité
de leur immeuble qui aurait déjà dû être terminé depuis 99 mois. Ils font plaider que
l’indemnité d’indisponibilité devrait se chiffrer de la même manière qu’une indemnité
d’occupation. En tenant compte d’une indemnité d’occupation de 5 % par an, sur un capital
investi de 1.827.528,09 EUR (1.750.000,- EUR pour la construction et 77.528,09 EUR pour
les droits d’enregistrement de l’acte notarié), soit de 7.614,70 EUR par mois, l’indemnité
d’indisponibilité s’élèverait au montant de 753.855,30 EUR (99 mois x 7.614,70 EUR).
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En outre, les PERSONNE3.) soutiennent qu’ils ont été contraints, au vu de l’inachèvement
de la construction de leur maison unifamiliale, d’occuper un appartement leur appartenant,
mais qui était destiné à la vente ou à la location pour un loyer mensuel de 3.000,- EUR. Ce
loyer n’aurait pas pu être perçu, puisqu’ils auraient eux-mêmes occupé l’appartement
jusqu’au mois d’août 2024, où l’appartement aurait été vendu. Les PERSONNE3.)
soulignent qu’à la suite de la vente du prédit appartement, ils ont dû emménager dans un
autre appartement leur appartenant, de taille plus petite. Ils chiffrent la valeur locative dudit
bien au montant de 1.700,- EUR par mois, en se référant au contrat de bail de l’appartement
de même taille situé dans la même résidence, à l’étage en-dessous. Au jour des plaidoiries,
la perte locative qu’ils estiment avoir subie est chiffrée au montant total de 291.800,- EUR
[(95 mois x 3.000,- EUR) + (4 mois x 1.700,- EUR)].
De surcroît, les PERSONNE3.) font remarquer qu’ils sont obligés de continuer à supporter
des intérêts débiteurs à raison de l’emprunt hypothécaire contracté pour financer l’immeuble
litigieux, à hauteur du montant de 81.838,85 EUR. Il en serait de même en ce qui
concernerait l’assurance chantier dont le coût s’élèverait actuellement au montant de
3.031,11 EUR.
L’Administration de l’Enregistrement des domaines et de la TVA leur aurait réclamé à
chacun le remboursement du crédit d’impôt qui leur avait été accordé lors de la signature
de l’acte de vente notarié le 13 mai 2016, en raison de la non-occupation des lieux endéans
le délai requis pour l’obtention d’un tel crédit d’impôt. Les PERSONNE3.) se verraient
chacun actuellement réclamer la somme de 17.069,68 EUR à ce titre, soit la somme totale
de 34.139,36 EUR.
Les PERSONNE3.) soulignent qu’ils ont également dû engager des frais d’expertise, pour
un montant de 3.421,20 EUR, ainsi que des frais d’huissier pour les deux constats
d’avancement des travaux sur les lieux, pour un montant de 993,16 EUR.
Les obligations financières auxquelles ils ont dû faire face auraient aggravé leur détresse
morale soufferte étant donné que leur projet de vie en commun dans leur nouvelle maison
serait resté à l’inertie totale par la défaillance d’SOCIETE1.). Les demandeurs chiffrent leur
préjudice moral au montant de 50.000,- EUR chacun, soit 100.000,- EUR au total.
Les PERSONNE3.) concluent au rejet de la demande d’SOCIETE1.) tendant à la jonction
de la présente affaire avec l’affaire opposant SOCIETE1.) à la société SOCIETE2.) SARL,
actuellement pendante devant la deuxième chambre du tribunal d’arrondissement de
Luxembourg. Il s’agirait de deux chantiers différents, sans aucun lien entre eux.
A l’audience des plaidoiries du 17 décembre 2024, les PERSONNE3.) ont encore demandé
le rejet des pièces n° 1 à 110 versées par SOCIETE1.), ces dernières leur ayant été notifiées
dans le cadre d’une autre affaire, mais pas dans le cadre du présent litige.
SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de la demande des
PERSONNE3.).
La défenderesse sollicite la jonction de la présente affaire avec l’affaire opposant la société
SOCIETE2.) SARL à SOCIETE1.), affaire actuellement pendante devant la deuxième
chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, sous les numéros de rôle TAL-202010017 et TAL-2020-10018.
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Dans le cadre de cette affaire, SOCIETE1.) aurait été chargée par la société SOCIETE2.)
SARL, dont PERSONNE1.) serait le gérant, d’un chantier à ADRESSE4.). Les parties
auraient trouvé un accord suivant lequel le projet immobilier à ADRESSE4.) serait financé
par les fonds payés dans le cadre du présent dossier, de sorte qu’il n’y aurait pas
d’avancement sur le chantier à ADRESSE5.). PERSONNE1.) n’aurait pas eu les fonds
nécessaires pour financer les deux projets en même temps, et aurait dès lors donné la
priorité au chantier à ADRESSE4.). Il s’agirait bien de deux chantiers différents, mais le
prétendu retard reproché à SOCIETE1.) dans le cadre du présent litige s’expliquerait par
cet accord. La question de l’indemnité de retard réclamée par les PERSONNE3.) dans le
cadre du présent litige ne saurait être toisée sans prendre en considération l’autre affaire.
Au vu de ces circonstances, SOCIETE1.) conclut à la connexité entre les deux affaires.
SOCIETE1.) demande au tribunal d’ordonner une comparution personnelle des parties, afin
de pouvoir prouver l’existence du prédit accord entre parties.
Elle conclut au rejet de la demande des PERSONNE3.), au motif qu’elle aurait réalisé tous
les travaux prévus. Une réunion se serait tenue sur le chantier en date du 10 décembre
2024, afin de constater l’achèvement des travaux et un constat provisoire aurait été réalisé,
établissant une liste des points restant à charge d’SOCIETE1.). Les PERSONNE3.) auraient
chargé un menuisier pour certains travaux, et devraient par après transmettre les mesures
à SOCIETE1.), pour que cette dernière puisse finaliser définitivement les travaux.
SOCIETE1.) donne à considérer qu’une expertise technique s’impose en l’espèce, puisque
le chantier serait terminé, sauf quelques travaux. Elle précise qu’elle aura besoin de 30 jours
ouvrables de travaux pour terminer tout le chantier, de sorte qu’un délai de deux mois pour
réaliser les travaux, tel que réclamé par les PERSONNE3.), est acceptable. Elle précise
toutefois que ces travaux ne pourront débuter qu’une fois les travaux de menuiserie
commandés par les PERSONNE3.) seraient terminés.
SOCIETE1.) souligne qu’elle maintient toutes les pièces, qui auraient été communiquées
dans les deux litiges, soit celles dans l’affaire opposant la société SOCIETE2.) SARL à
SOCIETE1.) et celles dans le cadre du présent litige.
A l’audience des plaidoiries, les parties se sont mises d’accord sur un complément
d’expertise à confier à l’expert Pascal CRASSON. Elles estiment qu’une actualisation du
rapport d’expertise dressé par ce dernier est nécessaire afin de pouvoir trancher le présent
litige.
Appréciation
Les demandes sont recevables pour avoir été introduites dans les forme et délai de la loi.
- Quant à la demande en jonction
L’article 262 du Nouveau Code de procédure civile dispose que « s’il a été formé
précédemment, en un autre tribunal, une demande pour le même objet, ou si la contestation
est connexe à une cause déjà pendante en un autre tribunal, le renvoi pourra être demandé
et ordonné ».
La jonction de plusieurs affaires est une question d'opportunité régie par le souci d'une
bonne administration de la justice et les juges du fond disposent d'un pouvoir d'appréciation
souverain quant à l'utilité de la jonction.
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La décision de jonction est subordonnée à l’existence entre les litiges d’un lien de connexité
tel qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’en connaître ensemble,
c’est-à-dire, de les joindre, les instruire et les juger ensemble (Cour d’appel, 12 juillet 2006,
numéros 28403 et 29202 du rôle).
Pour qu’il y ait connexité, il suffit qu’il existe entre les demandes un lien tel que la solution
de l’une des affaires ait, ou puisse avoir une influence sur la solution de l’autre ou que si
elles étaient jugées séparément, il pourrait en résulter une contrariété ou une inconciliabilité
de décisions (T. Hoscheit, Le droit judiciaire privé au Grand-duché de Luxembourg, no 803).
En l’espèce, un tel lien de connexité est inexistant entre les deux affaires, alors que les deux
demandes ont trait à deux chantiers différents et qu’elles ne sauraient avoir d’influence l’une
sur l’autre.
En effet, la solution qui sera donnée au litige relatif au projet immobilier de la société
SOCIETE2.) SARL à ADRESSE4.) ayant trait au paiement d’un trop payé et des factures
impayées, ne détermine pas la solution à apporter à la présente demande en dommages et
intérêts pour vices et malfaçons introduite par les PERSONNE3.) dans le cadre du chantier
à Luxembourg.
Il n’y a partant pas lieu d’ordonner à ce stade une comparution personnelle des parties.
Au vu de ce qui précède, il n’y a en l’espèce aucune connexité ni aucun risque de contrariété
de jugements justifiant une jonction.
Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande tendant à la jonction.
2. Quant à la mesure d’instruction
Suivant ordonnance du 4 février 2021, l’expert Pascal CRASSON a été nommé avec pour
mission de constater et décrire les éventuels vices, malfaçons, inexécutions et nonconformités affectant les travaux de construction au chantier litigieux, d’en rechercher les
causes et de proposer les travaux nécessaires pour y remédier, d’évaluer les coûts desdits
travaux, de constater ultérieurement l’état d’achèvement de l’immeuble suivant le contrat de
construction du 3 février 2016 et de dresser la liste des réserves éventuelles.
L’expert Pascal CRASSON a rendu son rapport en date du 14 janvier 2022.
Il est constant en cause que certains travaux ont depuis lors été réalisés, les parties étant
en désaccord quant à l’envergure de ces travaux.
Il est par conséquent primordial en l’espèce de procéder à une actualisation du rapport de
l’expert, afin de pouvoir départager les parties.
A l’audience des plaidoiries du 17 décembre 2024, les parties se sont accordées à confier
un complément d’expertise en ce sens à l’expert Pascal CRASSON.
Il y a lieu de faire droit à la mesure d’instruction demandée.
La mission du prédit complément d’expertise est plus amplement libellée au dispositif du
présent jugement.
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Dès lors que l’expertise sert à établir le bien-fondé des demandes des PERSONNE3.), ils
devront avancer les frais de celle-ci.
En attendant l’issue de la mesure d’instruction ordonnée, il y a lieu de réserver le surplus,
et notamment la demande des PERSONNE3.) tendant au rejet de pièces versées par
SOCIETE1.), ainsi que les frais.
Par ces motifs :
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, sixième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement,
reçoit les demandes en la forme ;
rejette la demande de jonction avec les rôles numéro TAL-2020-10017 et TAL-2020-10018 ;
avant tout autre progrès en cause,
ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur l’expert Pascal CRASSON,
ingénieur civil, demeurant professionnellement à L-8365 Hagen, 48, rue Principale,
avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon de
mettre à jour, dans un rapport complémentaire, écrit et motivé, son rapport du 14
janvier 2022, au vu de l’état actuel du chantier situé à L-ADRESSE3.), en tenant
compte des travaux éventuellement réalisés par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)
en lieu et place de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et de
l’éventuelle incidence de tels travaux sur les travaux restant le cas échéant à réaliser
par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,
procéder à la réception provisoire des travaux, s’il l’estime possible en l’état, en
dressant une liste actualisée des éventuelles réserves le cas échéant.
ordonne à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de verser directement à l’expert, au plus
tard le 28 mars 2025, la somme de 2.000,- EUR, à titre de provision à faire valoir sur la
rémunération de l’expert ;
charge Madame Alix KAYSER du contrôle de cette mesure d’instruction ;
dit que l’expert devra, en toutes circonstances, informer ce magistrat de l’état de ses
opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;
dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous
renseignements utiles et même entendre de tierces personnes ;
dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra avertir
ledit magistrat et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision
supplémentaire ;
dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 9 juillet 2025 au plus tard ;
dit qu’en cas d’empêchement du magistrat ou de l’expert commis ou de refus de l’expert
d’accepter sa mission, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance de
Madame/Monsieur le président de chambre ;
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fixe l’affaire au rôle général ;
réserve le surplus et les frais.
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