Par une décision rigoureuse rendue le 20 février 2025, la sixième chambre commerciale du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg précise les contours de l’obligation de délivrance documentaire et de la charge de la preuve des désordres dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le tribunal opère une distinction fondamentale entre le certificat de performance énergétique (CPE) « planifié », dont la remise est de droit dès lors qu’elle est stipulée au cahier des charges, et le certificat « as built », dont l’établissement peut incomber au propriétaire en l’absence de clause contractuelle spécifique, nonobstant les dispositions réglementaires. Par ailleurs, le jugement rappelle avec fermeté les exigences probatoires relatives aux vices de construction : si le vendeur-promoteur est tenu à une obligation de résultat, l’acquéreur ne saurait s’abstraire de la preuve de la réalité et de l’imputabilité du grief, de simples clichés photographiques non datés s’avérant insuffisants à renverser la présomption de conformité. Enfin, l’arrêt illustre la pratique luxembourgeoise de l’indemnisation des frais d’avocat, cumulant l’indemnité de procédure de l’article 240 du NCPC et la réparation du préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle, sanctionnant ainsi la résistance abusive du promoteur. ## I. Faits et procédure Le 23 décembre 2020, les consorts PERSONNE3 se sont liés par un contrat de construction avec la SARL SOCIETE1, complété le 4 mars 2021 par l’acquisition notariée d’un terrain à Luxembourg. L’ensemble contractuel est qualifié par le tribunal de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le vendeur conservant les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à l’achèvement. La réception des travaux est intervenue le 28 juillet 2023. Suite à cette phase, les acquéreurs ont vainement mis en demeure la défenderesse de leur délivrer une série de documents techniques (passeports énergétiques, tests d’infiltrométrie, protocoles de chauffe et de VMC) et de procéder à la remise en état du jardin, dégradé par un trou consécutif à l’intervention d’un sous-traitant. Face au mutisme de la société, les demandeurs ont saisi le Tribunal d’arrondissement par exploit du 15 avril 2024. Bien qu’ayant initialement comparu, la défenderesse a fait défaut lors des débats, son conseil ayant déposé mandat. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était saisi de trois problématiques majeures : l’étendue de l’obligation de délivrance documentaire du promoteur, la preuve des vices apparents ou malfaçons après réception, et les modalités de réparation du préjudice lié aux frais de défense. **Sur la délivrance documentaire :** Les demandeurs sollicitaient la remise des passeports énergétiques « planifié » et « as built ». Le tribunal, se fondant sur le Règlement grand-ducal du 9 juin 2021 et les stipulations du cahier des charges, fait droit à la demande concernant le CPE « planifié », expressément prévu au contrat. En revanche, il déboute les acquéreurs pour le CPE « as built ». Le tribunal motive sa décision en soulignant que si la loi impose un certificat reflétant le bâtiment construit, l’article 14 dudit Règlement permet au propriétaire de le commander lui-même. En l’absence d’obligation conventionnelle spécifique mettant ce coût à la charge du promoteur, la responsabilité contractuelle de ce dernier ne peut être engagée. Le même raisonnement conduit au rejet des demandes relatives aux protocoles techniques (VMC, chauffe), faute de base légale ou contractuelle explicite. **Sur la preuve du vice de construction :** Concernant le trou laissé dans le jardin, le tribunal rappelle que si le vendeur en VEFA est tenu d’une obligation de résultat et d’une garantie des vices (art. 1792 et 2270 du Code civil), il incombe néanmoins au demandeur, en vertu de l’article 1315 du Code civil et de l’article 58 du NCPC, de prouver l’existence même du désordre. En l’espèce, la production de deux photographies non datées, sans constat contradictoire ni expertise, est jugée insuffisante pour établir l’existence, l’ampleur et l’imputabilité du vice à la défenderesse. **Sur les frais de justice :** Le tribunal retient la faute de la SARL SOCIETE1, dont l’inertie a contraint les demandeurs à l’action judiciaire. Il alloue 2.500 EUR au titre des frais et honoraires d’avocat sur le fondement de la responsabilité contractuelle (Cass.