Cette ordonnance, rendue le 23 février 2026 par le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, apporte des précisions essentielles sur l’office du juge de l’évidence face au conflit opposant le droit de propriété exclusif d’un copropriétaire aux nécessités techniques d’un syndicat des copropriétaires. Saisi sur le fondement des articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC), le juge devait déterminer si le refus d’accès à une partie privative pour l’installation d’un compteur de gaz commun constituait un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent. La juridiction consacre une interprétation stricte de la notion de dommage imminent, excluant le préjudice purement financier lié aux frais de location d’une chaudière de substitution, faute de caractère irréversible. Surtout, le juge décline sa compétence en présence d’une « contestation sérieuse » : l’arbitrage entre la protection constitutionnelle de la propriété privée et les prérogatives du syndicat exige une mise en balance des intérêts et une analyse du règlement de copropriété qui excèdent les pouvoirs du juge des référés. Cette décision rappelle que le référé ne saurait être le lieu d’une éviction forcée du droit de propriété sans un titre exécutoire ou une illicéité flagrante, renvoyant les parties à un examen au fond. *** ## I. Faits et procédure Dans le cadre d’un projet de remplacement d’une installation de chauffage vétuste au sein d’une résidence, le Syndicat des copropriétaires a été contraint par l’exploitant du réseau de gaz de déplacer le compteur général. Les contraintes techniques imposaient une installation à proximité immédiate de la vanne de coupure, située dans une cave constituant la partie privative d’une société de droit belge, la société SOCIETE1. Face au refus de cette dernière d’autoriser l’accès à son lot pour la pose du nouveau compteur et des conduites afférentes, le Syndicat a mis en place une solution provisoire coûteuse (chaudière à mazout sur remorque). Par exploit du 18 décembre 2025, le Syndicat a assigné la société propriétaire en référé afin d’obtenir l’accès forcé à la partie privative, sous astreinte, en invoquant l’urgence et l’existence d’un trouble manifestement illicite. La défenderesse a soulevé l’irrecevabilité de la demande (qualifiée de nouvelle en cours d’instance) et a contesté l’existence des conditions légales du référé, invoquant la protection de son droit de propriété. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le juge des référés était confronté à une double problématique : d’une part, la recevabilité d’une demande modifiée en cours d’instance et, d’autre part, la caractérisation des conditions d’intervention du juge des référés (dommage imminent, trouble manifestement illicite ou urgence) dans un litige touchant au droit de propriété. **Sur la recevabilité :** Le tribunal rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par la défenderesse. En application de l’article 53 du NCPC, le juge considère que la demande visant une installation « provisoire » (plutôt que définitive) se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires et ne constitue donc pas une demande nouvelle prohibée. **Sur le dommage imminent (Art. 933 al. 1 NCPC) :** Le Syndicat invoquait le coût exorbitant de la location de la chaudière mobile. Le juge rappelle qu’un préjudice financier ne constitue pas, en soi, un dommage imminent au sens du NCPC, dès lors qu’il est réversible et susceptible de réparation par équivalent. Faute de preuve d’un risque de faillite ou d’insolvabilité, le critère d’imminence n’est pas rempli. **Sur le trouble manifestement illicite (Art. 933 al. 1 NCPC) :** Le juge souligne que le trouble doit être « incontestable ». Or, le conflit entre le droit de propriété exclusif (protégé constitutionnellement) et les besoins de la copropriété nécessite une « mise en balance des droits concurrents » et l’interprétation du règlement de copropriété. Cette analyse, relevant du principe de proportionnalité, constitue une contestation sérieuse qui échappe à la compétence du juge des référés. Le refus du copropriétaire ne peut donc être qualifié de manifestement illicite. **Sur l’urgence (Art. 932 al. 1 NCPC) :** Le juge rejette également ce fondement, estimant que l’urgence n’est pas établie (le retard ne mettant pas en péril les intérêts de manière irréparable) et que la mesure se heurte, là encore, à une contestation sérieuse. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette ordonnance réaffirme la hiérarchie des normes et la prudence du juge des référés lux