Le jugement rendu par la justice de paix de Diekirch le 24 février 2025 (n° 303/25) illustre la manière dont le juge du bail apprécie la preuve en matière de dégradations locatives et la gravité requise pour prononcer la résiliation d'un bail aux torts du preneur. Saisi par des bailleurs d'un appartement meublé du 1er étage d'un immeuble de Diekirch, le tribunal prononce la résiliation du bail et ordonne le déguerpissement du locataire, représenté par son gérant de tutelle, tout en réservant la question de l'indemnisation des dégâts locatifs ainsi que celle de l'indemnité de procédure. La décision retient, d'une part, qu'une expertise unilatérale, dès lors qu'elle a été régulièrement communiquée et soumise à la libre discussion des parties, constitue un élément de preuve que le juge peut prendre en considération, sans pouvoir être écartée en raison de son seul caractère unilatéral. D'autre part, elle rappelle que le preneur doit user de la chose louée en bon père de famille (article 1728 du Code civil), et que l'appréciation de la gravité du manquement relève du pouvoir souverain du juge. Le tribunal se montre toutefois réservé sur l'imputation des infiltrations survenues au rez-de-chaussée, faute d'explication circonstanciée de l'expert sur leur cause, ce qui conduit à fonder la résiliation sur le seul défaut d'entretien et les dégradations affectant l'appartement loué. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 23 octobre 2020, avec effet au 1er novembre 2020, les demandeurs ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement meublé situé au 1er étage d'un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 750 euros et des avances sur charges de 100 euros, payables d'avance au premier de chaque mois. Les bailleurs soutiennent que le locataire a causé d'importants dégâts : infiltrations d'eau, effondrement partiel du faux-plafond du rez-de-chaussée, détérioration des revêtements de sol et des tapisseries murales, et défaut total d'entretien. À l'appui de leurs prétentions, ils produisent un rapport d'expertise établi le 27 janvier 2024 par l'expert PERSONNE4.) du bureau SOCIETE3.), dressé à leur seule demande. Le défendeur, représenté par l'association SOCIETE1.), conteste la demande. Il critique le caractère unilatéral du rapport, l'absence de représentation valable lors de la visite de l'expert, l'absence d'explications sur les recommandations et sur les dégâts préexistants, ainsi que l'absence d'évaluation chiffrée du préjudice. Il invoque par ailleurs ses difficultés personnelles, notamment psychiatriques et de maîtrise de l'écrit, et reproche aux bailleurs d'avoir coupé l'eau pendant un mois. Subsidiairement, il sollicite un délai de déguerpissement adapté à sa situation. Les demandeurs réclament la résiliation du bail, le déguerpissement, une indemnisation de 100 000 euros avec intérêts légaux à compter de la demande en justice, et 2 500 euros au titre de l'indemnité de procédure. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est confronté à deux questions principales. La première est de savoir si une expertise unilatérale, établie à la demande d'une partie et sans contradiction préalable, peut constituer un élément de preuve suffisant pour fonder la résiliation d'un bail. La seconde est de déterminer si les manquements imputés au locataire présentent un degré de gravité justifiant la résolution judiciaire du contrat. Sur le premier point, le juge rappelle qu'une expertise unilatérale ou officieuse vaut élément de preuve au sens des articles 64 et 65 du nouveau code de procédure civile. Elle peut être prise en considération et servir à former la conviction du juge, à la condition d'avoir été régulièrement communiquée et soumise à la libre discussion des parties, ce qui était le cas en l'espèce. Son seul caractère unilatéral ne suffit donc pas à l'écarter. Le tribunal s'appuie sur la jurisprudence de la Cour de cassation (7 novembre 2002) et de la Cour d'appel (16 février 2011), ainsi que sur la doctrine de Tony Moussa. Sur le fond, le rapport est analysé comme une liste de constatations objectives corroborées par des clichés photographiques. Il en ressort des dégradations sanitaires, des détériorations du revêtement de sol, des parachèvements abîmés, une cuisine dans un état jugé désastreux avec un risque important de dégâts des eaux, et des murs dégradés par les fumées de tabac. L'état des lieux d'entrée, qui mentionnait des traces d'humidité, ne suffit pas à atténuer la gravité de ces dégradations, et le nettoyage effectué en février 2024 n'a pas remédié aux