## Synthèse doctrinale Par jugement du 25 février 2025, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, dans une affaire d'indemnisation consécutive à un dégât des eaux affectant un immeuble en copropriété, rappelle les contours de la responsabilité du syndicat de copropriété et de la situation de l'assureur de l'immeuble face à un copropriétaire-bailleur qui réclame le paiement d'une indemnité qu'il estime lui être revenue. La décision met en lumière la distinction entre la somme versée à la collectivité par l'assureur au titre de la réfection des parties communes et privatives et le droit du copropriétaire sinistré à en obtenir le bénéfice effectif. Elle s'inscrit dans le contentieux classique de la gestion des fonds d'indemnisation au sein de la copropriété, où le syndic, organe de gestion de l'immeuble, est le destinataire des paiements de l'assureur. Le jugement illustre également les difficultés probatoires liées à la chaîne des versements, aux montants TTC et HT, aux frais de relogement et au chômage immobilier, ainsi qu'à l'éventuelle responsabilité délictuelle fondée sur le refus injustifié de reverser une somme reconnue. La portée de la décision tient ainsi à la clarification des obligations respectives des parties dans un schéma d'assurance collective où les indemnités transitent par le compte de la copropriété. *Remarque liminaire : le texte fourni s'interrompt au cours des conclusions des parties défenderesses. Le dispositif et les motifs du tribunal ne figurent pas dans le texte transmis ; l'analyse ci-après se limite donc aux faits, à la procédure et aux prétentions et moyens exposés, et ne peut restituer ni le raisonnement ni la solution retenus par le tribunal.* ## I. Faits et procédure Le litige trouve son origine dans un dégât des eaux détecté au début de l'année 2022 dans une résidence en copropriété, dont l'immeuble était assuré en bâtiment auprès de la société anonyme SOCIETE4.) S.A. Au mois de janvier 2022, le locataire d'un appartement du premier étage, appartenant au demandeur PERSONNE1.), signala la présence d'humidité, alors que des travaux de rénovation étaient en cours dans un appartement situé au deuxième étage. Le syndicat des copropriétaires fit intervenir un bureau de recherche de fuites, qui identifia une fuite sur le circuit sanitaire de l'appartement du deuxième étage et releva en outre que plusieurs vannes de l'immeuble ne remplissaient plus leur fonction d'isolement. Un expert mandaté par le syndicat distingua deux sinistres : un premier, lié aux travaux du deuxième étage, et un second, beaucoup plus important, correspondant à une fuite sur le réseau d'eau chaude de l'appartement du premier étage, ayant entraîné l'inondation et la rendant inhabitable d'un studio du rez-de-chaussée, ainsi que des dégâts dans les parties communes. Après plusieurs échanges, l'assureur retint une prise en charge au titre du chômage immobilier (800 euros par mois), des frais de relogement du locataire et de la réfection des murs, plafonds, sols et installations, pour un montant de 22.698,85 euros, puis une somme de 13.810,32 euros finalement retenue pour l'appartement de PERSONNE1.), après refus de celui-ci de voir les travaux confiés à une entreprise autre que celles dont les devis avaient été acceptés. L'assureur versa les indemnités de réfection des parties communes et le chômage immobilier au syndicat, sur le compte de la copropriété, et les frais de relogement directement au demandeur. Mis en demeure par courrier d'avocat du 6 février 2023, le syndicat n'ayant pas réglé le montant réclamé, PERSONNE1.) fit assigner le syndicat et l'assureur par exploit du 14 décembre 2023, sur le fondement de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété, subsidiairement de la responsabilité contractuelle et délictuelle. Il réclamait 16.158,07 euros TTC au titre des travaux, 2.500 euros au titre de la perte de deux mois de loyers, 5.000 euros au titre du préjudice moral, 5.000 euros d'indemnité de procédure, avec intérêts. Les défendeurs contestèrent les montants (la somme exacte due étant selon eux de 13.810,32 euros TTC, déjà virée sur le compte de la copropriété le 18 août 2023), la perte de loyers (le locataire ayant quitté les lieux à une date où les travaux étaient achevés) et le préjudice moral, et sollicitèrent la production de correspondances émanant de l'ancien syndic, ainsi qu'une indemnité de procédure de 3.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision *Le texte transmis ne comporte pas les motifs de la décision ni son dispositif ; il n'est donc pas possible de rest