## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-02-27, n° 790 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 790/25 L-BAIL-531/24 Audience publique du 27 février 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), 2 ) PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.), les deux demeurant à LADRESSE1.) parties demanderesses sub 1) et sub 2), comparant par Maître Robert LOOS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE3.), 2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses sub 1) étant présent lors de l’audience du 23 janvier 2025, assisté de PERSONNE5.), en tant qu’interprète sub 2) étant présente lors de l’audience du 23 janvier 2025 -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 3 juillet 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 2 septembre 2024, puis refixée au 28 novembre 2024, et finalement refixée au 23 janvier 2025. A la prédite audience, Maître Robert LOOS, PERSONNE3.) assisté de PERSONNE5.), interprète, et PERSONNE4.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 3 juillet 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le Tribunal de céans pour : « (fichier) » A l’audience du Tribunal du 28 novembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) ont renoncé à leur demande tendant au déguerpissement de PERSONNE3.) et PERSONNE4.). A la même audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) ont conclu à la condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) : - à titre de dommages locatifs : au montant de 8.464,62 euros et à titre d’indemnité de relocation : au montant de 5.100 euros. L’affaire fut fixée pour continuation des débats à l’audience du 23 janvier 2025 à laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) ont réitéré leurs demandes. 2 A cette audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) ont également augmenté leur demande à titre d’indemnité de procédure sinon de frais d’avocat au montant de 3.500 euros. Il y a lieu de donner acte aux parties demanderesses de leurs demandes additionnelles respectivement de l’augmentation de leur demande. Par un courrier entré le 10 février 2025, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait valoir divers points relatifs à leur position. Alors que ces éléments n’ont pas été soumis en respectant le principe du contradictoire, le Tribunal les écarte des débats. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) font valoir que par un contrat de bail du 16 février 2020, ils ont donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement sis à LADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.700 euros à augmenter d’avances sur charges de 200 euros par mois. Actuellement, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) resteraient en défaut de payer les loyers et avances sur charges pour les mois de mai, juin et juillet 2024, soit pour un total de 5.700 euros. Les anciens locataires, resteraient encore en défaut de paiement des décomptes pour charges des années 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023 pour un montant total de 1.464,41 euros. Quant à la résiliation du contrat de bail, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) font valoir que par un courrier du 27 avril 2024, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient unilatéralement résilié le contrat de bail pour le 31 juillet 2024 et ils auraient effectivement quitté les lieux à cette date. Un état des lieux de sortie du 31 juillet 2024, réalisé unilatéralement en raison du refus des parties défenderesses d’y participer malgré convocation, laisserait apparaître des dégâts locatifs dépassant l’usure normale dont le coût de remise en état est chiffré à 8.464,62 euros. Alors que le logement en question n’aurait pu être occupé que le 1er novembre 2024, en l’occurrence par une personne référencée par PERSONNE3.) et PERSONNE4.), il y aurait lieu à condamnation de ces derniers au paiement de la 3 somme de 5.100 euros, correspondant à trois mois de loyers, à titre d’indemnité de relocation pour les mois d’août, septembre et octobre 2024. La solidarité entre parties ressortirait encore du contrat de bail liant les parties. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) A l’audience du Tribunal du 23 janvier 2025, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont accepté : - de payer 2 mois de préavis, soit les loyers et les avances sur charges pour mai et juin 2024, de payer le montant réclamé à titre de décompte pour charges. Par conséquent, les parties défenderesses contestent les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) à titre de loyer correspondant au mois de juillet 2024, relative aux frais de remise en état, relative à l’indemnité de relocation et tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure. Quant à la résiliation du contrat de bail, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font valoir qu’en effet, ils ont procédé unilatéralement à la résiliation du contrat de bail pour le 31 juillet 2024 mais qu’ils ont proposé à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) qu’un dénommé « PERSONNE6.) » reprenne le bail en date du 1er juillet 2024. Ainsi, ayant fourni aux bailleurs une solution pour occuper sans interruption l’appartement en question, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’estiment déchargés de tout paiement après le 30 juin 2024. Tant le loyer et les avances sur charges du mois de juillet 2024 que l’indemnité de relocation jusqu’au 1er novembre 2024 sont contestés. En effet, si l’appartement serait resté inoccupé pendant cette période, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) estiment que les bailleurs en devaient porter la responsabilité en raison de leur manque de flexibilité. En ce qui concerne les frais de remise en état, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) confirment qu’ils n’ont pas participé à l’état des lieux de sortie alors qu’à nouveau PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) seraient restés en défaut de faire preuve de flexibilité afin de trouver un créneau à ces fins. Les frais de remise en état dont l’indemnisation est demandée sont critiqués en détail par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux termes de leurs note de plaidoiries laquelle a été lue à l’audience du Tribunal et il y a lieu de reprendre les contestations en détail ci-dessous. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) 4 PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) confirment que ledit « PERSONNE6.) » aurait emménagé dans l’appartement en question et qu’il avait été recommandé par PERSONNE3.) et PERSONNE4.). Néanmoins, ce dernier n’a pu emménager que le 1er novembre 2024 alors qu’il devait d’abord résilier son contrat de bail existant, de sorte à ce que la période pendant laquelle l’appartement n’était pas occupé devait être mis à charge de PERSONNE3.) et PERSONNE4.). Appréciation Quant à la recevabilité des demandes formulées pour la première fois à l‘audience du Tribunal A l’audience publique du 28 novembre 2024, les parties demanderesses ont déclaré demander une indemnité de relocation du montant de 5.100 euros (3 x 1.700) et l’indemnisation de dommages locatifs, droits qu’elles s’étaient réservés dans leur requête. Il y a lieu de qualifier cette augmentation de demande additionnelle. Pour être admissible, une telle demande doit présenter « un lien suffisant avec les prétentions originaires discutées dans l’instance principale à laquelle elle se rattache » (M. THEWES, Les variations du champ processuel, Annales du droit luxembourgeois, n° 12, p. 145). L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue en principe une demande additionnelle recevable (ibid., p. 146). En l’occurrence, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont pas pris position quant à la recevabilité de ces demandes. La doctrine et la jurisprudence retiennent à ce sujet qu’ « en accordant les loyers venus à échéance depuis l’assignation, le juge ne statue pas ultra petita ; en effet, « les demandes virtuellement comprises dans l’assignation » ne constituent pas des demandes nouvelles ; l’augmentation est la conséquence immédiate et directe des faits se rattachant aux réclamations qui ont donné naissance à l’instance (…) S’il est certes prudent de formuler des réserves expresses dans la citation, on peut même affirmer que ces réserves sont superflues » (Les Novelles, Le louage des choses, Les baux en général, éd. Larcier 1964, p. 488, n° 1298). PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) s’étaient expressément réservés le droit dans leur requête de demander une indemnité de relocation sur base de l’article 1760 du code civil en cours d’instance ainsi que l’indemnisation d’éventuels dégâts locatifs. 5 Les demandes additionnelles présentées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) à l’audience du 28 novembre 2024 sont dès lors recevables. Quant à la résiliation du contrat de bail et à l’obligation de payer le loyer Il résulte du contrat de bail conclu entre parties le 16 février 2020 qu’il prend effet au 1er mars 2020 et est conclu pour une durée d’un an : « Il est prorogé par tacite reconduction d’année en année à moins qu’une des parties ne le dénonce au moins 3 (trois) mois avant son expiration. » Par un courriel du 27 avril 2024, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait parvenir un courrier de résiliation en annexe d’un courriel qui a la teneur suivante : « Please find attached our « Letter of Notice » for vacating the apartment. I know it’ll be applicable from 30th April, but sending in advance.» Le courrier proprement dit, rédigé en français, se limite à une dénonciation du contrat de bail avec la mention « Selon la loi, et conformément à l’accord passé lors de la signature du bail, le préavis débutera au moment où vous recevez cette lettre. » Il s’ensuit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont informé leurs bailleurs qu’ils souhaiteraient quitter l’appartement après l’écoulement du délai conventionnel à calculer à compter du 30 avril 2024, soit pour le 31 juillet 2024. Aux termes d’un courriel du 27 avril 2024 et des plaidoiries à l’audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) ont accepté la résiliation prématurée - soit sans respecter la date anniversaire du contrat de bail pour la dénonciation - pour le 31 juillet 2024. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) reprochent à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) d’avoir fait preuve d’un manque de flexibilité dans l’achèvement de la relation contractuelle. Or, le Tribunal constate que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) restent en défaut de prouver ce prétendu manquement dans le chef des parties requérantes, de sorte à ce qu’il reste à l’état de pure allégation. Il s’ensuit que le contrat de bail liant les parties a été valablement résilié pour le 31 juillet 2024. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) étaient partant dans l’obligation de payer le loyer et les avances sur charges jusqu’à cette date. Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) épouse PERSONNE2.) pour les mois de mai, juin et juillet 2024 à concurrence du montant réclamé de (3 x (1.700 + 200)) 5.700 euros. 6 Quant à l’indemnité de relocation En l’absence de stipulation contractuelle relative à une indemnité de relocation, il y a lieu de se référer à l’article 1760 du Code civil qui dispose que : « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. » L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bail