## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-02-28, n° 805 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 805/25 du 28.02.2025 L-BAIL-434/24 Audience publique du vingt-huit février deux mille vingt-cinq ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant à l’audience par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse au principal, partie demanderesse par reconvention, comparant à l’audience par Maître Martine LAUER, avocat à la Cour, demeurant à Dudelange. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 17 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 5 août 2024 à 09.00 heures, salle JP 1.19. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 7 janvier 2025 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), et Maître Martine LAUER, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit : Faits constants et indications de procédure Suivant contrat de bail signé le 18 août 1999 avec effet au 1er octobre 1999, la société civile SOCIETE2.), représentée par ses administrateurs PERSONNE2.) et PERSONNE1.), a donné en location, pour une durée de 9 années renouvelable pour une durée de 6 années, à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE1.)) un immeuble d’habitation et de commerce sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 207.000 LUF à augmenter de la TVA et révisable en fonction des variations de l’indice du coût de la vie. Aux termes d’un premier avenant au contrat de bail, la société SOCIETE1.) s’est engagée au paiement d’un montant de 1.500.000 LUF au titre de pas de porte y compris la licence. Un second avenant signé en date du 20 décembre 2004 prévoit une réduction du loyer pour le mois d’août 2004 et la fixation d’un nouveau loyer à partir du mois de septembre 2004. Il prévoit en outre qu’à partir de l’année 2005, un loyer minimal de 4.000 euros htva par mois sera dû et que dans l’hypothèse où le chiffre d’affaires annuel dépasse les 600.000 euros htva, le loyer annuel correspondra à 8% du chiffre d’affaires. Enfin, un troisième avenant signé le 12 septembre 2011 prévoit une prolongation du contrat de bail pour une durée de 9 années consécutives avec une échéance au 19 août 2021, avec un renouvèlement possible pour 6 années supplémentaires. Le même avenant prévoit encore qu’à partir de l’année 2011, le loyer définitif correspondra à - 8% du chiffre d’affaires si celui-ci se situe entre 600.000 et 900.000 euros htva, 7,5% du chiffre d’affaires si celui-ci se situe entre 900.001 et 1.100.000 euros htva, 7 % du chiffre d’affaires si celui-ci est supérieur à 1.100.000 euros htva. Par requête déposée au greffe du Tribunal de paix de et à Luxembourg le 17 juin 2024, PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.) (ci-après PERSONNE1.)) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour voir constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, que le locataire est en défaut de paiement des loyers et charges pour la période de décembre 2023 à juin 2024 et pour voir condamner la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 20.636,28 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. PERSONNE1.) s’est encore réservée le droit de demander la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat et le droit de solliciter le déguerpissement du locataire endéans un délai de 8 jours suivant la notification du jugement à intervenir. 2 Elle a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.250 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que la société SOCIETE1.) serait en défaut de paiement des loyers pour les mois de décembre 2023 à juin 2024 et que ce non-paiement constituerait une faute grave et légitime justifiant la résiliation du contrat de bail. tr A l’audience des plaidoiries du 7 janvier 2025, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à concurrence des loyers et charges échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance pour porter sa demande à la somme totale de 39.584,32 euros. Elle a sollicité la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 39.584,32 euros ainsi que la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.). La société SOCIETE1.) conteste la demande tant dans son principe que dans son quantum. Elle conteste être redevable d’un quelconque loyer jusqu’au mois de juin 2024. A ce titre, elle fait valoir que suite aux avenants conclus entre parties, le loyer aurait été fixé en fonction du chiffre d’affaires réalisé par la société SOCIETE1.). Ainsi, le loyer ne serait redû qu’à partir du moment où le chiffre d’affaires excèderait les 600.000 euros par an, à défaut aucun loyer ne serait dû et ce conformément aux stipulations contractuelles liant les parties. Elle soulève encore l’exception d’inexécution pour s’opposer à la demande, motif pris que le bailleur aurait gravement manqué à ses obligations. En effet, cela ferait des années qu’elle réclamerait l’exécution par le bailleur de ses obligations or celui-ci serait resté totalement inactif. Elle fait valoir que les lieux loués ne seraient plus conformes aux normes applicables à l’exploitation d’un restaurant, qu’il y aurait un problème de chauffage, que les fenêtres seraient vétustes etc. Elle renvoie à une mise en demeure adressée par ses soins au bailleur en date du 15 octobre 2024 et elle soutient avoir été en droit de retenir les loyers. A titre subsidiaire, elle demande à voir faire application de l’exception d’inexécution à partir du jour de la mise en demeure, c’est-à-dire le 15 octobre 2024. A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) expose que le restaurant serait fermé depuis le mois de juillet 2024, par conséquent, il y aurait lieu de réduire le loyer à de plus justes proportions, pour autant qu’il soit retenu qu’un loyer serait dû. Elle donne encore à considérer que PERSONNE1.) resterait en défaut de rapporter la preuve du fait que le loyer redû serait effectivement de 4.948,04 euros. En tout état de cause, elle fait valoir que même si le loyer s’élèverait à un montant de 4.000 euros htva, le montant de 4.948,08 euros ttc ne serait pas prouvé pour autant. 3 La société SOCIETE1.) demande, à titre reconventionnel, la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’un montant de 112.320 euros, correspondant à 24 mois de loyers, à titre de dommages et intérêts. Elle demande encore le remboursement des frais d’huissier à hauteur de 907 euros exposés par elle. PERSONNE1.) conteste tout manquement dans son chef et fait valoir qu’elle aurait toujours donné suite aux sollicitations du locataire. Elle donne à considérer que les lieux loués seraient des lieux pittoresques et historiques et que l’état de délabrement actuel serait dû au gérant de la société SOCIETE1.) qui aurait délaissé les lieux afin de pouvoir les acquérir à moindre coût par la suite. Elle explique que les problèmes de canalisation seraient dus à des lingettes jetées dans les WC, ce qui aurait entraîné un engorgement. Pour ce qui est des problèmes d’électricité elle aurait envoyé quelqu’un sur place, mais le locataire aurait refusé le rendez-vous fixé. Lors du rendezvous suivant, il se serait avéré que le problème venait d’une mauvaise ampoule donc de la faute du locataire. Les problèmes de la chaudière seraient dus à un mauvais entretien par le locataire. PERSONNE1.) soutient n’avoir pas été informée des démarches faites par le locataire et avoir toujours donné suite aux sollicitations de la société SOCIETE1.), de sorte qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée. Elle conteste toute exception d’inexécution au motif que la mise en demeure serait datée du 15 octobre 2024, soit cinq mois après le dépôt de la requête introductive d’instance. De plus, cette mise en demeure ne serait qu’un prétexte pour justifier le non-paiement des loyers. Elle conteste le procès-verbal établi par l’huissier de justice pour être unilatéral. En ce qui concerne le loyer, PERSONNE1.) fait plaider que des concessions auraient déjà été faites par le biais des avenants qui conditionneraient le montant du loyer au montant du chiffre d’affaires réalisé. En ce qui concerne le montant du loyer, PERSONNE1.) fait valoir que le loyer minimum serait de 4.000 euros htva, ce qui serait plus que modeste. Elle expose qu’il y aurait eu des concessions de sa part en ce qui concerne le montant du loyer, tel que cela résulterait des avenants au contrat de bail aux termes desquels les parties auraient convenu que le montant du loyer serait déterminé sur base du chiffre d’affaires réalisé par la société SOCIETE1.). L’avenant n°2 prévoirait un loyer mensuel minimum de 4.000 euros htva. L’avenant n°3 a modifié les dispositions relatives au montant total du loyer redû par la société SOCIETE1.) mais sans pour autant abroger le montant du loyer mensuel minimum de 4.000 euros htva, de sorte que le loyer serait redû. Elle soutient encore que les loyers en souffrance pour les mois de décembre 2023 à juin 2024 auraient été payés après le dépôt de la requête introductive d’instance, de sorte qu’il y aurait tout de même lieu de retenir une faute dans le chef du locataire et de prononcer la résiliation du contrat de bail. PERSONNE1.) expose encore que la société SOCIETE1.) se ferait encore livrer du vin à l’adresse du restaurant exploité dans les lieux loués, de sorte qu’il serait permis de douter des affirmations adverses selon lesquelles le restaurant serait définitivement fermé. Elle formule une offre de preuve par témoin à l’appui de ses allégations. 4 Elle conteste enfin les demandes reconventionnelles tant dans leur principe que dans leur quantum. La société SOCIETE1.) fait répliquer que depuis l’envoi de la lettre recommandée du 15 octobre 2024, PERSONNE1.) n’aurait eu aucune réaction. Elle soutient encore que compte tenu de l’état de vétusté des lieux loués, tout serait à refaire, à savoir la toiture, l’électricité, les canalisations, la sécurité incendie etc., de sorte qu’il y aurait bien lieu à application de l’exception d’inexécution. Elle conteste l’existence d’un loyer minimum en faisant valoir que suite à l’avenant n°3 plus aucun loyer ne serait prévu pour le cas où le chiffre d’affaires serait inférieur à 600.000 euros htva. Les dispositions de l’avenant n°3 annuleraient et remplaceraient toutes les dispositions antérieures. PERSONNE1.) soulève la mauvaise foi de la société SOCIETE1.) qui tout en contestant l’existence d’un loyer minimum se base sur ce même loyer afin d’évaluer les prétendus dommages et intérêts qui lui reviendraient. Elle fait valoir que le loyer minimum serait prévu par l’article 3 in fine de l’avenant n°3. Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent po