Le jugement n° 328/25 du 3 mars 2025 de la Justice de paix de Diekirch consacre, en matière de bail d'habitation et commercial, une solution claire sur l'articulation entre la garantie locative et l'obligation de paiement des loyers. Saisi d'une demande en paiement d'arriérés, en résiliation du bail et en déguerpissement, le tribunal condamne solidairement les locataires au paiement de 4.500 euros, prononce la résiliation aux torts exclusifs des preneurs et ordonne leur déguerpissement. Il rejette en revanche la demande de compensation formée par les locataires entre cette condamnation et la garantie locative de 4.000 euros. Le juge rappelle que la garantie locative est une sûreté affectée à la couverture de l'ensemble des obligations nées du contrat, qu'elle ne peut être imputée sur les derniers loyers et que le preneur, qui n'a pas encore libéré les lieux, ne peut en réclamer la remise. Le raisonnement s'appuie sur l'article 1762-5 du Code civil, dont le texte est expressément cité. La décision réserve par ailleurs les demandes accessoires du bailleur (indemnité de relocation, indemnité de procédure, dommages-intérêts pour dégâts locatifs) à une audience ultérieure. ## I. Faits et procédure Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 30 décembre 2024, la bailleresse PERSONNE1.) a fait citer ses locataires, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), afin de les voir condamner solidairement au paiement de 4.500 euros d'arriérés de loyer, de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner leur déguerpissement. Elle sollicitait en outre une indemnité de relocation de 9.000 euros, une indemnité de procédure de 500 euros et l'exécution provisoire. Le contrat de bail, conclu le 2 octobre 2024, portait sur un immeuble d'habitation et de commerce assorti d'une licence volante de cabaretage, moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros payable d'avance, les locataires s'étant engagés « à titre personnel, solidairement et indivisiblement ». À l'audience du 24 février 2025, la bailleresse exposait que le solde du loyer de novembre 2024, le loyer de décembre 2024 et une partie de celui de janvier 2025 avaient été réglés avec retard, le loyer de février 2025 demeurant impayé, pour un solde restant dû de 4.500 euros. Les défendeurs ne contestaient ni le décompte ni le principe de la résiliation, mais sollicitaient la libération de la garantie locative et sa compensation avec la condamnation à intervenir. La bailleresse s'opposait à cette demande dans l'attente de l'état des lieux de sortie. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première tenait à la réalité et à la gravité du manquement des locataires, permettant la résiliation aux torts du preneur. La seconde, plus délicate, était de savoir si un locataire qui n'a pas encore libéré les lieux peut obtenir la compensation entre la garantie locative et une condamnation à paiement d'arriérés de loyer. Sur le premier point, le tribunal relève qu'il n'est pas contesté que le non-paiement et le retard réitéré des loyers constituent une violation grave des obligations locatives justifiant la résiliation à leurs torts. La condamnation solidaire à 4.500 euros est prononcée avec intérêts légaux à compter du 24 février 2025 et l'exécution provisoire est accordée, la créance n'étant pas contestée. Sur le second point, le juge pose d'abord la nature de la garantie locative : il s'agit d'une sûreté destinée, sauf stipulation contraire, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance née du bail, qu'il s'agisse des loyers, des charges, de la résolution pour inexécution fautive, des dégradations ou de l'indisponibilité des lieux. Il en déduit que le locataire ne peut imputer le montant de la garantie sur les derniers loyers, sans priver le bailleur, avant complète exécution des obligations du preneur, de la sûreté convenue. Le tribunal s'appuie sur la doctrine (M. Harles, *Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence*, P. 31, n° 2/2001, n° 65) et sur l'article 1762-5 du Code civil, selon lequel les parties peuvent stipuler une garantie ne pouvant excéder six mois de loyer « en vue de garantir le paiement du loyer ou de toutes les autres obligations découlant du contrat de bail ». Les parties ayant expressément retenu cette finalité englobante, le juge en tire la conséquence que le preneur ne peut, de sa seule initiative, en restreindre l'affectation. Il conclut qu'en principe seules les ultimes obligations, notamment celle de restitution des lieux, peuvent se compenser avec la garantie, à due concurrence, et que la demande