Le jugement rendu le 3 mars 2025 par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, quinzième chambre siégeant en matière commerciale (n° TAL-2024-05570), consacre l'exécution forcée en nature d'un contrat de vente en état futur d'achèvement (VEFA) lorsque le promoteur a interrompu le chantier. Le tribunal rappelle que le créancier d'une obligation synallagmatique dispose, en vertu de l'article 1184 du Code civil, d'une option entre l'exécution forcée et la résolution avec dommages et intérêts, et que l'exécution forcée en nature demeure possible tant que l'obligation de construire n'est pas devenue impossible. Il retient que les causes étrangères invoquées par le promoteur (glissement de terrain, arrêt ordonné par l'Inspection du travail et des mines, difficultés contractuelles avec des sous-traitants) demeurent sans incidence sur le droit du créancier à l'exécution en nature, faute de preuve de la reprise effective des travaux. Le juge assortit cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, plafonnée à 10.000 euros, et rejette la demande de remboursement des honoraires d'avocat, faute de preuve d'un préjudice. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 24 mars 2022, les demandeurs ont acquis auprès de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL un appartement triplex avec terrasse, jardin, cave et emplacement de parking, au sein d'une résidence en cours de construction, pour un prix de 1.047.199,74 euros TTC. Le promoteur s'engageait à construire et livrer l'immeuble dans un délai de vingt-quatre mois à compter du début des travaux de terrassement. Les acquéreurs ont acquitté trois factures correspondant aux travaux de démolition, de terrassement, de fondation et d'achèvement de la dalle sur sous-sol, pour un total d'environ 139.000 euros TTC. Le chantier est toutefois demeuré à l'arrêt depuis janvier 2023. Mis en demeure par courriers successifs des 23 janvier, 11 mars, 11 avril et 30 mai 2024, le promoteur n'a fourni aucune explication ni calendrier. Par exploit du 2 juillet 2024, les acquéreurs ont assigné la société devant le tribunal d'arrondissement. Ils sollicitaient l'exécution forcée de la VEFA sous astreinte de 500 euros par jour de retard, le remboursement de la moitié de leurs frais d'avocat, et des indemnités de procédure. La défenderesse se bornait à soutenir que les travaux avaient repris « la semaine dernière », grâce à de nouveaux contrats conclus avec d'autres sociétés, et que l'absence de reprise résultait de causes étrangères. L'affaire a été plaidée le 14 janvier 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulevait trois questions. La première tenait à la possibilité et à la légitimité de l'exécution forcée en nature de l'obligation de construire, malgré l'arrêt prolongé du chantier. La deuxième concernait l'opportunité et les modalités d'une astreinte destinée à vaincre la résistance du débiteur. La troisième portait sur la réparabilité, au titre de la responsabilité civile, des frais et honoraires d'avocat exposés par le créancier. **Sur l'exécution forcée.** Le tribunal rappelle le régime de l'article 1184 du Code civil : la partie lésée peut, à son choix, poursuivre l'exécution forcée du contrat « lorsqu'elle est possible », ou demander sa résolution avec dommages et intérêts. Il distingue l'exécution en nature et l'exécution par équivalent, cette dernière consistant dans l'allocation de dommages et intérêts. En l'espèce, la possibilité matérielle de l'exécution n'étant pas contestée, le juge relève que les allégations de reprise des travaux ne sont corroborées par aucune pièce. Il juge en outre indifférente l'invocation de causes étrangères, qui n'est pas de nature à faire obstacle à l'exécution en nature. La demande est donc accueillie. **Sur l'astreinte.** Le tribunal fonde l'astreinte sur l'article 2059 du Code civil, dont il rappelle qu'elle constitue une condamnation pécuniaire accessoire, éventuelle et destinée à contraindre le débiteur à exécuter une obligation de faire, et qu'elle ne peut courir qu'à compter de la signification du jugement. Usant de la liberté d'appréciation que lui reconnaît l'article 2061, il fixe l'astreinte à 100 euros par jour de retard, à compter d'un délai de huit jours après signification, en la limitant à 10.000 euros. Le montant est déterminé au regard de l'arrêt prolongé du chantier et de l'annonce non suivie d'effet d'une reprise au 19 août 2024. **Sur les frais d'avocat.**