Le jugement n° 548/2025 rendu par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, le 3 avril 2025, rappelle avec netteté que le retard de paiement du loyer constitue une faute contractuelle du preneur au regard de l'article 1728 du Code civil, et que ce manquement justifie la résiliation du bail dès lors qu'il présente une certaine importance et qu'il ne résulte pas d'une acceptation tacite du report par le bailleur. En l'espèce, l'aveu du locataire quant à l'existence d'arriérés de loyers et de charges de 36.221,63 euros, couvrant la période de 2018 à 2024, suffit à établir un manquement grave justifiant à lui seul la résiliation intervenue le 30 juillet 2024 avec effet au 15 septembre 2024. Le juge accueille en conséquence la demande de paiement assortie de l'exécution provisoire, ainsi que la demande de déguerpissement, en accordant toutefois au locataire un délai de deux mois. La décision illustre la sévérité du juge de paix face à l'inexécution prolongée de l'obligation de payer le prix, sans que le bailleur ne soit tenu de tolérer indéfiniment les retards. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu le 12 septembre 2018, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.), à usage d'habitation, un appartement sis dans un immeuble situé à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros, auquel s'ajoutait une avance sur charges de 150 euros, exigibles le premier jour de chaque mois. Par exploit de requête déposée le 27 janvier 2025 au greffe de la Justice de paix de Diekirch, le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation du bail avec effet au 15 septembre 2024, le déguerpissement du locataire, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 36.221,63 euros à titre d'arriérés de loyers et de charges pour les années 2018 à 2024. Il résulte du jugement que la résiliation avait été notifiée par le bailleur le 30 juillet 2024. À l'audience publique du 6 mars 2025, le demandeur a réitéré ses prétentions. La défenderesse n'a pas contesté le bien-fondé de la demande et a reconnu devoir actuellement le montant réclamé. Le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu son jugement le 3 avril 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulevait deux questions connexes : d'une part, celle de savoir si le retard persistant dans le paiement des loyers et charges constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; d'autre part, celle des conséquences pécuniaires et locatives qui en découlent, notamment quant au paiement des arriérés et au déguerpissement. Sur la recevabilité, le tribunal retient que la demande a été introduite dans les formes et délais légaux. Sur le fond, le juge rappelle que le preneur est tenu, selon l'article 1728 du Code civil, de payer le prix du bail aux termes convenus. Il en déduit que le paiement tardif constitue une faute et que le bailleur ne saurait être contraint d'attendre des mois avant de faire valoir ses droits. Le simple retard justifie la résiliation dès lors qu'il présente une certaine importance et que les circonstances n'établissent pas une acceptation tacite du report de la date de paiement, le juge s'appuyant sur la doctrine de Lex Thielen et sur une décision du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 1er mars 2016. En l'espèce, l'aveu de la défenderesse quant à l'existence d'arriérés de 36.221,63 euros caractérise, selon le tribunal, un manquement grave à l'obligation de paiement, lequel justifie à lui seul la résiliation notifiée. Le juge en tire les conséquences : la demande en déguerpissement est fondée, sous réserve de l'octroi d'un délai de deux mois ; la demande en paiement est accueillie à hauteur de la somme réclamée, et la condamnation est assortie de l'exécution provisoire en application de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision présente un intérêt pratique certain en ce qu'elle consacre une lecture rigoureuse de la notion de manquement suffisamment grave en matière de bail d'habitation. Le juge ne subordonne pas la résiliation à la réitération des retards ni à une mise en demeure formelle dans le texte du jugement ; il retient que l'ampleur de l'arriéré, en l'occurrence près de six années de loyers et de charges cumulés, suffit à caractériser la gravité du manquement. Cette solution s'inscrit dans la logique de l'article 1728 du Code civil, qui fait du paiement du prix l'obligation principale du preneur. La solution mérite cependant d'être replacée d