## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-03-05, n° 850 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 850/25 L-BAIL-189/24 Audience publique du 5 mars 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention représentée par l’étude DF Lawyers, société d’avocats à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-2668 Luxembourg, 14, rue Julien Vesque, représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite à la liste V du tableau de l’Ordre des avocats de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Esbelta DE FREITAS, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Esbelta DE FREITAS, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Jennifer GENTEN, avocate à la Cour, demeurant à Kehlen -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 19 mars 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 6 mai 2024. Lors de la prédite audience, Maître Jennifer GENTEN se présenta pour la société défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 1er juillet 2024, puis refixée à plusieurs reprises. Lors de l’audience du 22 janvier 2025 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Esbelta DE FREITAS et Maître Jennifer GENTEN furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 19 mars 2024, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société anonyme SOCIETE2.) SA à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 52.469,34.- EUR TTC à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de septembre 2023 à mars 2024, avec les intérêts légaux de retard à compter de la présente demande en justice, sinon à partir du jugement à intervenir jusqu'à solde, à majorer de trois points à compter de la notification du jugement. 2 La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Finalement, elle demande encore la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.500.-EUR pour les frais d’avocat exposés dans le cadre de la présente affaire, montant qui serait à augmenter de la TVA. La requérante expose que suivant contrat de bail à durée déterminée conclu en date du 25 juin 2020, elle a donné en location à la société SOCIETE2.) SA une surface de bureaux entièrement meublée et équipée, sise à L-ADRESSE3.), le tout moyennant un loyer de 3.908,66.- EUR HTVA. Elle précise qu’aux termes de l’article 2 du contrat de bail, celui-ci est conclu pour une durée de trois ans, soit du 1er juillet 2020 jusqu'au 30 juin 2023, automatiquement renouvelable pour des périodes de trois années. Il est précisé que suivant l’article 4 dudit contrat « Le montant du loyer tel que prévu à l’article 3 est lié à l’indice du coût de la vie en partant du chiffre officiel du mois de juin 2020 (=indice de base) comme il sera publié par le service de la STATEC. Il sera procédé d’office au réajustement proportionnel du loyer sur base de l’indice des prix du mois précédent I ‘échéance annuelle du bail. La révision indiciaire sera opérée par le bailleur qui en avertira le locataire par simple lettre, sans autre procédure et sans que le non-avertissement puisse être considéré comme renonciation à l’adaptation indiciaire. La révision indiciaire pourra être rétroactive suivant les règles de prescription (...) » Selon l’article 5 du contrat de bail, les avances sur charges sont fixées à 640.- EUR par mois TTC. Suivant avenant du 11 juillet 2022, le locataire reçoit en lieu et place des locaux qu’il occupe à ADRESSE4.) des bureaux sis à ADRESSE2.) à LADRESSE2.) et suite à ce déménagement, le loyer ainsi que les avances sur charges sont augmentés à 6.542,94.-EUR TTC pour le premier, respectivement à 949,68.- EUR HTVA pour les derniers. Toutefois, depuis le mois de septembre 2023, la société SOCIETE2.) SA resterait en défaut de payer à la requérante les loyers et les avances sur 3 charges redues mensuellement, de sorte qu’au jour du dépôt de la requête, le solde des loyers et avances sur charges en souffrance s’élèverait à 52.469,34.- EUR TTC. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 12 décembre 2023, la société SOCIETE1.) SA aurait mis en demeure la société SOCIETE3.) SARL, chargée de la gestion locative des immeubles appartenant à la partie requérante, de créditer le compte bancaire de tous les montants éventuellement encaissés au titre des arriérés de loyers et de charges redus, et de faire parvenir un listing descriptif des démarches entreprises aux fins de recouvrer ces prédits arriérés. En date du 27 décembre 2023, la société SOCIETE2.) SA aurait, par l’intermédiaire de son mandataire, indiqué que le contrat de bail aurait été résilié avec effet au 31 août 2023. En réponse à cette missive, la requérante aurait, par courrier officiel daté du 12 janvier 2024, contesté la validité de cette résiliation et aurait mis en demeure la société SOCIETE2.) SA de payer les loyers redus depuis le mois de septembre 2023. Néanmoins, aucun paiement ne serait intervenu, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA a augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances pour charges suivant décompte versé en cause afin d’y inclure les mois d’avril 2024 à janvier 2025, de sorte que le montant total s’élèverait à 125.794,83.-EUR. Il échet de lui en donner acte. En réponse aux arguments de la partie adverse, la requérante a indiqué que les sociétés SOCIETE2.) SA, SOCIETE4.) SARL ainsi qu’SOCIETE5.) SA faisant partie du même groupe étaient toutes locataires dans l’immeuble sis à L-ADRESSE3.), appartenant à la requérante. La société SOCIETE6.) SA serait également liée aux trois sociétés locataires précitées, raison pour laquelle elle aurait cessé d’encaisser les loyers pour le compte de la requérante et n’aurait entrepris aucune démarche afin de les recouvrir bien que cette obligation lui incombait en tant que gérant du site. Elle réfute toute résiliation d’un commun accord entre parties avancée par la société SOCIETE2.) SA et contrairement aux affirmations de la défenderesse, PERSONNE1.) n’aurait jamais donné son accord afin que la société SOCIETE2.) SA puisse libérer les lieux de façon anticipée. 4 En outre, à la date où la défenderesse indique avoir conclu le prétendu accord avec PERSONNE1.), respectivement lorsqu’elle a adressé son courrier de résiliation, ce dernier n’avait pas de mandat pour représenter la société bien qu’il en soit le bénéficiaire économique. À ce titre, elle verse un extrait du registre de commerce et des sociétés indiquant que PERSONNE1.) n’a été nommé en tant que gérant à la gestion journalière qu’en date du 20 mars 2024. En outre, il ne ressortirait pas du courriel du 24 août 2023 adressé à PERSONNE2.) qu’il aurait accepté une résiliation anticipée. A cela s’ajouterait que les attestations testimoniales versées en cause de PERSONNE3.) et de PERSONNE1.) prouveraient l’absence d’un accord quant à une résiliation anticipée entre parties. D’ailleurs, la partie défenderesse n’aurait à ce jour pas remis les clés, tout comme elle n’aurait pas fait de proposition pour un état des lieux de sortie. Par voie de conséquence, le contrat de bail n’arriverait qu’à terme le 30 juin 2026 et les loyers seraient dus jusqu’à cette date. La société SOCIETE2.) SA pour sa part a fait valoir qu’il y aurait eu un accord tacite quant à la résiliation du contrat de bail dans le cadre de relations commerciales de confiance à l’époque. En outre, PERSONNE1.) aurait signé le contrat de bail litigieux avec la partie défenderesse. D’ailleurs, il y aurait eu des visites des lieux en vue de la mise en location des locaux tel que cela ressortirait des attestations testimoniales. Actuellement, les lieux seraient vides, mais il n’y aurait pas eu de remises de clés. Le fait que PERSONNE1.) n’ait été nommé délégué à la gestion journalière qu’en date du 20 mars 2024 ne lui serait pas opposable, ce dernier ayant agi dans le cadre d’un mandat apparent et en outre il serait constant en cause qu’il serait le bénéficiaire économique. En dernier lieu, la partie défenderesse a invoqué le principe de la correspondance commerciale acceptée, la requérante n’ayant pas émis de protestations dans l’immédiat au courriel l’informant que la défenderesse allait quitter les lieux comme convenu. Concernant l’indemnité de procédure, celle-ci serait à rejeter, l’iniquité n’étant pas donnée en l’espèce. Quant aux frais d’avocats, aucune preuve de paiement ne figurerait au dossier de sorte que la requérante serait également à en débouter. 5 A titre reconventionnel, elle a sollicité une indemnité de procédure de 1.500.- EUR. En réplique aux arguments précités, la partie requérante a sollicité le rejet des attestations testimoniales versées par la défenderesse au motif que les prescriptions de l’article 402 du Nouveau Code de procédure civile ne seraient pas respectées, étant donné qu’elles seraient pour partie dactylographiées et ne comprendraient pas la mention qu’elles sont établies en vue d’être produites en justice. Elles manqueraient encore de précisions, notamment quant à la date de résiliation, et en ce qui concerne celle rédigée par PERSONNE4.), ce dernier n’aurait pas indiqué qu’il avait une relation de « beau-frère » avec l’une des parties. PERSONNE5.) n’aurait en outre pas indiqué qu’il serait un salarié de la société SOCIETE2.). Appréciation La demande est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi. La requérante sollicite le paiement des loyers de septembre 2023 à janvier 2025. La société SOCIETE2.) SA s’oppose à cette demande en plaidant une résiliation du contrat de bail d’un commun accord, tout en reconnaissant qu’il n’existe pas d’accord écrit, le tout ayant été décidé à l’oral entre parties. Aux termes de l’article 1762-7 alinéa (1) du Code civil introduit par la loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil « Le délai de résiliation du contrat de bail soumis à la présente section ne peut être inférieur à six mois ». En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son point 2 intitulé « durée » que : « Ce bail est consenti et accepté pour une durée de 3 (trois) ans à compter du 1er juillet 2020 pour se terminer le 30 juin 2023. Si aucune des parties contractantes n’a résilié le contrat de bail avant l’échéance du terme ci-avant, le contrat est automatiquement et tacitement reconduit pour les périodes respectives de trois années. 6 Le preneur et le bailleur auront le droit de résilier le présent bail à l’expiration de la date anniversaire, moyennant préavis notifié par lettre recommandée à l’au