Le jugement n° 358/2025 du tribunal de paix de Diekirch, rendu le 6 mars 2025 en matière de bail à loyer, éclaire le régime de la résiliation anticipée par le preneur d'un bail d'habitation sous l'empire de l'article 1760 du Code civil. Le juge y rappelle que, face à une résiliation unilatérale du locataire avant le terme contractuel, le bailleur dispose d'une option entre la poursuite du contrat, avec réclamation des loyers échus, et la résiliation judiciaire assortie d'une indemnisation. Ayant opté pour la résiliation, les bailleurs se voient écartés de leur prétention au paiement de l'intégralité des loyers restant dus, mais obtiennent une indemnité de relocation. Celle-ci est plafonnée à la durée du préavis contractuel, faute de stipulation contractuelle fixant le temps nécessaire à la relocation, le juge retenant ici trois mois de loyers. La décision confirme en outre que le dommage supplémentaire doit être prouvé selon les règles de la responsabilité civile, et que la demande d'indemnité de procédure fondée sur l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève de l'appréciation souveraine du juge en considération de l'équité. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail signé le 5 septembre 2024, les demandeurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont donné à bail à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble à L-ADRESSE4.). Le bail prenait effet le 15 septembre 2024 pour une durée de deux ans, avec tacite reconduction annuelle à défaut de dénonciation par le locataire trois mois au moins avant son expiration. Le loyer mensuel était fixé à 1.450 euros, auxquels s'ajoutait une avance mensuelle sur charges de 300 euros. PERSONNE5.) s'était engagé en qualité de garant. Par courrier daté du 10 septembre 2024, les locataires ont notifié la résiliation unilatérale du bail, invoquant leur incapacité à payer le loyer pour des « raisons personnelles ». Les bailleurs ont contesté cette résiliation par courrier de leur mandataire du 2 octobre 2024 et proposé un arrangement extrajudiciaire, refusé par les locataires. Saisi par requête déposée le 9 décembre 2024, le tribunal de paix, après débats des 23 janvier et 6 février 2025 et délibéré, a rendu son jugement le 6 mars 2025. Les demandeurs sollicitaient la résiliation judiciaire du bail, principalement la condamnation des locataires à 34.800 euros de dommages et intérêts, correspondant à vingt-quatre loyers, subsidiairement une indemnité de relocation de 17.400 euros sur le fondement de l'article 1760 du Code civil, ainsi que le remboursement de frais d'avocat et une indemnité de procédure de 2.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était de savoir quelles conséquences tirer, en termes de créances du bailleur, d'une résiliation unilatérale fautive par le locataire avant le terme du bail, et notamment si le bailleur peut cumuler la résiliation du contrat avec la réclamation des loyers futurs, et quelle est l'étendue de l'indemnité due. Le tribunal rappelle d'abord que, lorsque le locataire résilie unilatéralement avant le terme, le bailleur a le choix entre la poursuite des relations contractuelles, qui lui ouvre droit aux loyers échus jusqu'au terme, et la résiliation du bail accompagnée d'une demande en condamnation sur le fondement de l'article 1760 du Code civil. Ayant opté pour la résiliation, les demandeurs ne peuvent prétendre au paiement de la totalité des loyers restant à courir ; leur demande de 34.800 euros est en conséquence rejetée d'emblée. Le juge constate ensuite le caractère fautif de la résiliation imputable aux locataires, ce qui ouvre droit à l'indemnité de relocation. L'article 1760 du Code civil dispose qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci doit le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts résultant de l'abus. En l'absence de stipulation contractuelle sur ce point, il appartient au juge d'évaluer ce délai selon les circonstances. Pour éviter un prolongement abusif de la période de relocation, la jurisprudence en limite généralement la durée au délai de préavis. Le contrat ayant stipulé un préavis de trois mois, le tribunal fixe le temps nécessaire à la relocation à trois mois et condamne solidairement les locataires au paiement de 4.350 euros (3 × 1.450 euros), avec intérêts légaux à compter de la demande. Quant aux dommages et intérêts supplémentaires, le t