## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-03-06, n° 875 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 875/25 Dossier no. L-BAIL-795/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 6 MARS 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Samet KURT, avocat, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, se présentant pour le compte de la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & ASSOCIÉS SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 5 décembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 6 février 2025, lors de laquelle Maître Samet KURT, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, en remplacement de Maître Laurent LIMPACH, comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 8 mai 2021, ayant pris effet au même jour pour une durée indéterminée, le bail pouvant être dénoncé moyennant préavis de deux mois, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre meublée dans une maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance le premier jour de chaque mois d’un loyer de 750 euros, charges locatives comprises, et contre fourniture d’une garantie locative d’un montant de 1.500 euros. Le 11 août 2021, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail qui annulait et remplaçait le contrat de bail conclu en date du 8 mai 2021. Suivant le prédit contrat de bail, ayant pris effet au 1er septembre 2021 pour une durée d’une année jusqu’au 31 août 2022, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année en l’absence de dénonciation du bail par l’une des parties trois mois avant son échéance, PERSONNE1.) a redonné en location à PERSONNE2.) la même chambre meublée dans la maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance le premier jour de chaque mois d’un loyer de 700 euros et d’un montant forfaitaire de 50 euros à titre de charges locatives. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 5 novembre 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation d’PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail existant entre les parties pour motif grave dans le chef de la partie défenderesse et à ses torts exclusifs ; - voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon faute par elle de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la partie requérante à la faire expulser par la force publique et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout à ses frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 1.000 euros ; - voir condamner la partie défenderesse à payer au requérant le montant de 18.000 euros au titre des loyers et charges en souffrance pour la période allant du mois de novembre 2022 au mois d’octobre 2024, avec les intérêts de retard au taux légal conformément aux articles 2 14 à 15-1 de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, sinon en vertu de l’article 1153 du Code civil à compter du jour de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, à chaque fois jusqu’à solde ; - voir dire que l’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de 3.000 euros en guise d’indemnisation des frais et honoraires d’avocat, avec les intérêts de retard depuis le jour de l’introduction de la requête jusqu’à solde ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 1.500 euros ; - voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 795/24. Lors des débats, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à 21.000 euros au titre des arriérés de loyers et des avances sur charges redues pour les mois de novembre 2022 à février 2025. Subsidiairement, en considérant que la résiliation du bail serait intervenue en date du 11 août 2023, il a réclamé des arriérés de loyers d’un montant total de 7.516,13 euros jusqu’au 11 août 2023 et des arriérés d’indemnités d’occupation de 13.483,87 euros jusqu’au mois de février 2025. Plus subsidiairement, en considérant que la résiliation du bail serait intervenue en date du 31 mai 2023, il a réclamé des arriérés de loyers d’un montant total de 5.250 euros jusqu’au mois de mai 2023 et des arriérés d’indemnités d’occupation d’un montant total de 15.750 euros jusqu’au mois de février 2025. PERSONNE2.) a réclamé à titre reconventionnel le montant de 750 euros au titre de la garantie locative, une indemnité de 2.500 euros pour procédure abusive et vexatoire ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500 euros. Il échet de lui en donner acte. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait expliquer qu’il y a eu un premier contrat de bail qui aurait été remplacé par un deuxième contrat de bail. Il reproche à la partie défenderesse de ne plus payer les loyers et les avances sur charges redus depuis le mois de novembre 2022, ce qui justifierait la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Il demande encore à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 750 euros. Sa demande en indemnisation de ses frais d’avocat est basée sur les articles 1382 et 1383 du Code civil. PERSONNE2.) s’oppose à la demande en faisant valoir que le contrat de bail conclu par les parties a été résilié par ses soins au mois d’octobre 2022 et que depuis cette date, il n’aurait plus eu accès aux lieux loués. Le logement aurait présenté un problème d’insalubrité depuis l’année 2022. Il y aurait eu un problème de rats. Par ailleurs, le bailleur aurait utilisé le jardin arrière comme décharge tel que cela résulterait des échanges des colocataires ainsi que du certificat du bourgmestre de ADRESSE3.). En outre, le bailleur aurait adopté un comportement inapproprié envers les locataires. Il renvoie à cet égard aux attestations testimoniales versées en cause. Le bailleur aurait chargé sa propre voiture avec l’électricité du logement donné en location et aurait interdit aux locataires de toucher au radiateur. Pour ces raisons, le défendeur aurait valablement résilié le contrat de bail, ce qui aurait été accepté par le bailleur. PERSONNE2.) fait ensuite valoir qu’à son départ, il a laissé les clés sur la 3 porte du logement. Le 4 janvier 2023, il serait retourné au Luxembourg, et il aurait constaté que la chambre louée était verrouillée. Cela résulterait également des attestations testimoniales produites aux débats. En verrouillant la porte, le bailleur aurait implicitement marqué son accord avec la résiliation du bail. Les lieux loués auraient donc été restitués au mois de décembre 2022. PERSONNE2.) demande dès lors principalement au tribunal de constater que le bailleur a marqué son accord avec la résiliation du bail en verrouillant la porte à la date du 31 décembre 2022. Subsidiairement, il demande au tribunal de constater que la résiliation du bail est intervenue avec effet au 31 janvier 2023 compte tenu du préavis de trois mois qu’il a donné dans son courrier de résiliation et plus subsidiairement à la date du 31 mai 2023. Au soutien de sa demande reconventionnelle, il fait valoir qu’il réclame le montant de 750 euros au titre de la garantie locative après compensation avec le loyer de 750 euros impayé pour le mois de décembre 2022. Au vu de ce qui précède, la demande en résiliation du bail et en déguerpissement serait à déclarer sans objet. Il sollicite finalement le rejet de la demande en indemnisation des honoraires d’avocat en l’absence de pièces justificatives. PERSONNE1.) fait répliquer qu’il résulte d’un courriel de la commune de ADRESSE3.) du 6 octobre 2022 que le logement donné en location n’est pas insalubre. Il donne ensuite à considérer que le chauffage serait réglé automatiquement. Les messages versés en cause par la partie adverse n’auraient pas de force probante en l’absence de date. Cette dernière n’apporterait pas la preuve qu’elle a restitué les clés des lieux loués. Il conteste finalement le contenu des attestations testimoniales produites aux débats par le défendeur pour être mensongères. D. L’appréciation du Tribunal 1) La demande principale La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme. Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) d’établir le bien-fondé de sa demande. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 8 mai 2021, ayant pris effet au même jour pour une durée indéterminée, le bail pouvant être dénoncé moyennant préavis de deux mois, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre meublée dans une maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance le premier jour de chaque mois d’un loyer de 750 euros, charges locatives comprises, et contre fourniture d’une garantie locative d’un montant de 1.500 euros. Le 11 août 2021, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail qui annulait et remplaçait le contrat de bail conclu en date du 8 mai 2021. Suivant le prédit contrat de bail, ayant pris effet au 1er septembre 2021 pour une durée d’une année jusqu’au 31 août 2022, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année en l’absence de dénonciation du bail par l’une des parties trois mois avant son échéance, PERSONNE1.) a redonné en location à 4 PERSONNE2.) la même chambre meublée dans la maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance le premier jour de chaque mois d’un loyer de 700 euros et d’un montant forfaitaire de 50 euros à titre de charges locatives. Il résulte des pièces versées qu’une garantie locative d’un montant de 1.500 euros a été fournie. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2022, PERSONNE2.) a résilié le contrat de bail liant les parties avec un préavis de trois mois expirant le 31 janvier 2023. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 18 novembre 2022, PERSONNE1.) a informé PERSONNE2.) que conformément aux sti