Le jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, quinzième chambre, rendu le 10 mars 2025 (n° TAL-2023-08207), apporte une contribution notable au régime du compromis de vente immobilière assorti d'une condition suspensive de financement bancaire. Le tribunal y opère une distinction nette entre condition suspensive et condition résolutoire, en requalifiant la stipulation erronément intitulée « condition résolutoire » en véritable condition suspensive, et en assignant à l'acquéreur une obligation de diligence active dans l'obtention du crédit, sur le fondement de l'article 1178 du Code civil. Il retient ensuite que la défaillance de la condition est imputable aux acquéreurs, qui n'ont entrepris aucune démarche bancaire, de sorte que la condition est réputée accomplie. La clause de passation de l'acte notarié « au plus tard fin juillet 2023 », sanctionnée par une résolution de plein droit, est analysée comme une condition résolutoire et non comme un terme extinctif, ce qui emporte la constatation de la résolution du compromis. Enfin, le tribunal affirme que la clause pénale forfaitaire de 10 % du prix survit à la résolution et s'applique du seul fait du manquement contractuel. Le jugement articule ainsi, dans une affaire d'apparence simple, plusieurs questions de qualification contractuelle dont la portée dépasse le cas d'espèce. ## I. Faits et procédure Le 22 novembre 2022, Monsieur PERSONNE1.), vendeur, et les sociétés SOCIETE1.) SARL et SOCIETE2.) SARL, acquéreurs, ont conclu un compromis de vente portant sur un local commercial avec terrasse et cave dans un immeuble en copropriété situé à Luxembourg, au prix de 525.000 euros. Le compromis stipulait, d'une part, une condition dite « résolutoire » tenant à l'obtention par les acquéreurs d'un financement bancaire au plus tard à une date mal rédigée (« 01.07.2022 [il faut lire le 01.07.2023] »), avec obligation pour l'acquéreur de justifier, sur demande du vendeur, de ses démarches de financement ; d'autre part, la passation de l'acte notarié au plus tard fin juillet 2023, passé ce délai le compromis étant « résolu de plein droit avec effet immédiat » ; enfin, une clause pénale fixée à 10 % du prix en cas de rupture des obligations contractuelles par l'une des parties. Par courrier recommandé du 7 août 2023, le vendeur a notifié la résiliation du compromis et mis en demeure les acquéreurs de payer la somme de 52.500 euros au titre de la clause pénale. Ceux-ci n'ayant pas donné suite, le vendeur les a assignés par exploit du 6 septembre 2023. L'instruction a été clôturée le 4 novembre 2024 et l'affaire mise en délibéré pour l'audience du 8 janvier 2025. Le demandeur sollicitait, à titre principal sur le fondement des articles 1134, 1152 et 1178 et suivants du Code civil, la constatation de la résiliation aux torts exclusifs des défendeurs, subsidiairement la résolution, et la condamnation solidaire ou in solidum au paiement de la clause pénale, outre une indemnité de procédure. Les défenderesses, qui se rapportaient à prudence de justice sur la recevabilité, concluaient au débouté, soutenant que le compromis comportait un terme extinctif dont l'échéance avait éteint l'obligation, et que la nullité de l'obligation principale entraînait celle de la clause pénale au regard de l'article 1227 du Code civil. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal devait successivement résoudre trois questions : la qualification juridique de la stipulation de financement et l'effet de sa défaillance ; la nature de la clause fixant la date d'acte notarié ; et l'applicabilité de la clause pénale après la résolution du contrat. **Sur la recevabilité.** Le tribunal rappelle que la simple déclaration de se rapporter à prudence de justice équivaut à une contestation, mais qu'une contestation non autrement étayée doit être écartée, le juge ne pouvant suppléer à la carence des parties. La demande est donc déclarée recevable, aucune cause d'irrecevabilité d'ordre public n'étant relevée d'office. **Sur la qualification et la réalisation de la condition de financement.** Le tribunal procède d'abord à une distinction classique : la condition suspensive conditionne la naissance du droit, tandis que la condition résolutoire en opère l'anéantissement rétroactif. Il relève que la stipulation, bien qu'intitulée « condition résolutoire », subordonne l'efficacité du compromis à l'obtention du prêt et doit donc être qualifiée de condition suspensive. Appliquant l'article 1176 du Code civil, il constate la défaillance de la condition au terme fixé. Toutefois, rappelant que le débiteur sous condition suspens