Le présent jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre siégeant en matière de bail à loyer en instance d'appel, rendu le 11 mars 2025 (TAL-2024-05652), illustre les exigences probatoires pesant sur le locataire qui invoque un accord verbal de dispense de loyer en contrepartie de travaux. Le tribunal rappelle que la preuve d'une telle convention, dès lors que le bailleur la conteste formellement, ne peut se satisfaire d'allégations et doit reposer à tout le moins sur un commencement de preuve. Il confirme l'existence de dettes locatives d'un montant de 10.588,08 euros, retient que la défaillance répétée dans le paiement du loyer constitue un motif grave justifiant la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1728 du Code civil, et confirme en conséquence le déguerpissement du locataire avec le délai de deux mois. Le tribunal réserve en revanche le contentieux relatif aux avances sur charges, faute de décomptes probants, et ordonne la continuation des débats. La décision articule ainsi, de manière classique, la bonne foi contractuelle, la charge de la preuve et la gravité de l'inexécution de l'obligation principale du preneur. ## I. Faits et procédure Les consorts PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné à bail à PERSONNE1.), par contrat du 19 mai 1999 pris effet au 15 juin 1999, un appartement avec garage à Luxembourg. Le loyer stipulé était de 22.500 francs pour l'appartement et de 3.000 francs pour le garage, auxquels s'ajoutait une avance sur charges de 3.000 francs, soit après conversion en euros un montant mensuel global de 706 euros, selon les éléments retenus par le tribunal. Confrontés à des impayés, les bailleurs ont saisi le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, le 8 novembre 2023, aux fins de condamnation au paiement d'arriérés, de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire, de déguerpissement, de fixation d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité de procédure. Par jugement du 16 mai 2024, le juge de paix a accueilli ces demandes, réduisant toutefois la créance d'arriérés à 6.997,52 euros. Le locataire a interjeté appel par exploit du 24 juin 2024, sollicitant la réformation de la condamnation pécuniaire, le rejet de la résiliation, subsidiairement un délai de déguerpissement d'au moins un an, ainsi que le remboursement de 38.213 euros d'avances sur charges. Les bailleurs ont formé appel incident, sollicitant la réduction du délai de déguerpissement à un mois et l'augmentation de leur créance d'arriérés à 17.867 euros pour la période de janvier 2023 à février 2025. Lors des plaidoiries d'appel, les parties ont convenu de réserver, sur question du tribunal, le volet relatif aux charges, afin de permettre aux bailleurs de produire des explications et décomptes complémentaires. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'existence d'une dispense conventionnelle de loyer.** Le locataire soutenait avoir conclu avec les bailleurs un accord oral l'autorisant à réaliser des travaux de remise en état à la suite de dégâts des eaux, en contrepartie d'une gratuité du loyer pendant une année entière. Les bailleurs contestaient formellement cette convention et déclaraient ignorer la réalisation de travaux. Le tribunal relève qu'en « l'absence de la moindre preuve, voire commencement de preuve », le moyen « reste à l'état de pure allégation ». Il en déduit que l'intégralité des loyers demeure due. La solution applique le principe selon lequel celui qui se prévaut d'une convention modificative de ses obligations doit en rapporter la preuve (article 1315 du Code civil, dans sa rédaction applicable). **Deuxième problème : le montant des arriérés.** Le tribunal fixe le loyer mensuel global à 706 euros pour toute la période litigieuse, sur la base du décompte des bailleurs et des paiements effectivement reconnus. Il retient que les impayés ne sont pas autrement contestés. Il admet la recevabilité de l'augmentation de la demande aux termes de l'article 592, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, qui autorise les parties à réclamer en appel les loyers échus depuis le jugement de première instance. Après déduction des paiements partiels, il arrête la créance à 14.120 - 3.531,92 = 10.588,08 euros. **Troisième problème : la résiliation et le déguerpissement.** Le tribunal rappelle que le paiement régulier du loyer aux échéances convenues constitue l'obligation principale du preneur (article 1728 du Code civil). Il juge que tant le non-paiement que le paiement irrégulier constituent des motifs gra