Le jugement rendu le 11 mars 2025 par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre siégeant en matière de bail à loyer en instance d'appel (TAL-2024-06240), apporte une précision utile sur le régime de la perte juridique de la chose louée. Saisi d'un appartement déclaré insalubre par arrêté communal du 2 août 2023, le tribunal retient que cet arrêté entraîne de plein droit la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1722 du code civil, combinée à l'article 1741, la perte juridique résultant de l'impossibilité définitive d'user de la chose conformément à sa destination. Il en déduit que la résiliation notifiée le 25 août 2023 pour suroccupation est dépourvue d'objet. Il distingue soigneusement la résiliation de la nullité : l'insalubrité, qu'elle soit originelle ou survenue en cours de bail, ne conduit qu'à une résiliation sans effet rétroactif. Enfin, le juge écarte la réticence dolosive invoquée par la locataire, faute de preuve de la connaissance par le bailleur de l'envergure du désordre au jour de la conclusion du bail, et refuse l'indemnisation des honoraires d'avocat faute de faute démontrée. ## I. Faits et procédure Le 1er janvier 2019, PERSONNE1.) a pris à bail, verbalement d'abord, un appartement sis à L-ADRESSE3.), avant la conclusion d'un bail écrit signé le 24 septembre 2019, avec effet au 1er octobre 2019. Le point 10 de ce contrat mentionnait que le studio était « à rénover », en raison d'incidents affectant l'appartement situé au-dessus, et prévoyait qu'une question de responsabilité des dégâts serait tranchée par le juge. Le bailleur, PERSONNE2.), a assigné en référé, dès le 3 octobre 2019, la propriétaire de l'appartement du quatrième étage, la copropriété et un assureur. Une expertise judiciaire a été ordonnée le 4 novembre 2019 ; le rapport FISCH, déposé le 14 décembre 2020, relevait que le mauvais état de la terrasse du quatrième étage était connu de longue date. Par arrêté du 2 août 2023, le Bourgmestre de la Ville de Luxembourg a déclaré le logement insalubre, et le bailleur a résilié le bail avec effet immédiat, le 25 août 2023, pour suroccupation. La locataire a quitté les lieux le 3 octobre 2023. Le juge de paix, par jugement du 23 mai 2024, a déclaré la résiliation valable aux torts exclusifs de la locataire et rejeté la demande en nullité du bail et en restitution des loyers, charges et garantie. Saisi de l'appel limité de la locataire, le tribunal d'arrondissement a statué comme indiqué ci-dessus. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le premier problème de droit est de savoir si l'insalubrité déclarée par arrêté communal entraîne la résiliation ou la nullité du bail, et à quelle date. Le tribunal répond que la perte juridique de la chose, résultant de l'impossibilité définitive d'en user conformément à sa destination, opère résiliation de plein droit, qu'elle soit imputable ou non à une faute. Il s'appuie sur la doctrine (Merchiers, La Haye et Vankerckhove) et précise que le magistrat, constatant la perte totale, n'a pas de pouvoir d'appréciation : sa décision est déclarative, le bail cessant de produire effet à la date de la perte. Il en résulte que la résiliation du 25 août 2023 est nulle, le bail étant déjà résilié au 2 août 2023. La distinction entre résiliation et nullité est ici fondamentale : la nullité supposerait un effet rétroactif, que la perte de la chose exclut. Le second problème concerne l'antériorité du désordre. La locataire soutenait que l'insalubrité existait dès la mise en location, de sorte que le bailleur aurait loué sciemment un bien impropre à l'usage. Le tribunal répond que la temporalité est sans incidence sur le régime de la résiliation, mais examine le grief sous l'angle du dol. Il rappelle les articles 1109 et 1116 du code civil, la définition de la réticence dolosive et les conditions de l'obligation précontractuelle d'information, notamment la nécessité pour le créancier de prouver que le fait recelé lui était inconnu et que cette ignorance était légitime. Or l'expertise établissait que le bailleur connaissait l'existence d'infiltrations, mais aucun élément ne permettait de retenir qu'il avait connaissance, lors de la conclusion du bail, de leur envergure ultérieure. La clause du point 10 révélait en outre l'existence du problème, et la locataire, ayant nécessairement visité les lieux, s'est engagée en connaissance de cause. Enfin, son maintien dans les lieux pendant près de trois ans, sans mise en demeure ni action en rés