La Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière civile, rappelle dans cet arrêt du 12 mars 2025 la rigueur des articles 815 et 827 du Code civil en matière de sortie d'indivision portant sur un immeuble impartageable en nature. Le juge saisi d'une demande de licitation ne dispose d'aucune marge d'appréciation dès lors que l'immeuble est le seul actif indivis et que les parties ne s'accordent pas sur un partage amiable : la licitation judiciaire s'impose, et ni la conjoncture du marché immobilier, ni la perspective d'une vente de gré à gré jugée plus avantageuse, ni l'exigence préalable d'un arrêté des comptes de l'indivision ne sauraient y faire obstacle. La décision réaffirme ainsi le caractère discrétionnaire du droit de sortie de l'indivision et la nature de mesure nécessaire à la protection des droits patrimoniaux de l'indivisaire que revêt la licitation, les créances et le passif hypothécaire étant appelés à être acquittés sur le produit de la vente. ## I. Faits et procédure Deux personnes, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), sont propriétaires par indivis d'une maison d'habitation sise à L-ADRESSE5.), acquise par acte notarié du 22 décembre 2016 au prix de 480.000 euros. Ce bien constitue le seul actif indivis à partager entre les parties. Saisi par PERSONNE2.), le tribunal d'arrondissement de Diekirch, par jugement civil contradictoire du 24 octobre 2023, a déclaré recevables et fondées la demande principale tendant à la liquidation et au partage de l'indivision, ainsi qu'à la licitation de l'immeuble, et a commis un notaire aux fins de conciliation et d'opérations de liquidation, de licitation et d'établissement du décompte. Le tribunal a sursis à statuer pour le surplus, réservé les autres demandes, et laissé les frais et dépens à charge de l'indivision. Ce jugement ayant été signifié le 19 janvier 2024, PERSONNE1.) en a interjeté appel par exploit du 22 février 2024. Il sollicitait, à titre principal, le rejet de la demande de licitation et, à titre subsidiaire, un sursis à statuer sur celle-ci jusqu'à l'établissement préalable des comptes de l'indivision ou du décompte entre parties. Il invoquait à cet effet les fluctuations du marché immobilier, le caractère préjudiciable d'une mise en vente publique sans prix minimal, la supériorité d'une vente de gré à gré et une évaluation de l'immeuble à 453.000 euros établie par un expert le 14 février 2020. PERSONNE2.) concluait au caractère non fondé de l'appel, admettant qu'une vente amiable semblerait plus avantageuse, mais reprochant à l'appelant d'avoir fait échec à tout arrangement et soulignant l'impossibilité d'un partage en nature. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée à la Cour était de savoir si, l'immeuble indivis étant impartageable en nature et constituant l'unique actif de l'indivision, le juge peut surseoir à statuer sur la licitation, autoriser une vente de gré à gré ou exiger l'établissement préalable des comptes de l'indivision. La Cour rappelle en premier lieu le principe posé par l'article 815 du Code civil, selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis ordonné par jugement ou convention. Elle relève ensuite que l'article 827 du même code, applicable à toutes les indivisions quelle qu'en soit l'origine, consacre le principe du partage des immeubles et impose la vente par licitation lorsque le partage ne peut se faire commodément. Elle en déduit que la licitation d'un immeuble impartageable en nature constitue une mesure nécessaire à la protection des droits patrimoniaux de l'indivisaire, que le droit de sortie de l'indivision est discrétionnaire et que, lorsque l'indivision ne comprend qu'un seul immeuble impartageable, l'article 827 en prévoit la licitation judiciaire faute d'accord amiable. La seule appréciation incombant au juge est donc celle du caractère commode ou non du partage en nature. Appliquant ces principes, la Cour constate que le caractère impartageable en nature de l'immeuble n'est pas contesté. Elle souligne que les termes impératifs de l'article 827 s'opposent à ce que le juge sursoie à statuer sur la demande en licitation ou autorise une vente de gré à gré, sauf accord unanime des parties, qui fait défaut en l'espèce. L'argument tiré de l'avantage d'une vente amiable est en conséquence écarté, d'autant que l'appelant n'établit concrètement aucun préjudice que la licitation causerait aux droits des parties. S'agissant de la demande préalable de dressage