## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-03-13, n° 961 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 961/25 L-BAIL-757/24 Audience publique du 13 mars 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) 3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention sub 1), sub 2) et sub 3), comparant par Maître Jérémy BUR, avocat, en remplacement de Maître James JUNKER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) LLC SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonction partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Fabien FRANÇOIS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 18 octobre 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 21 novembre 2024, puis refixée au 17 février 2025. A la prédite audience, Maître Jérémy BUR, en remplacement de Maître James JUNKER, et Maître Fabien FRANÇOIS, en remplacement de Maître Lex THIELEN, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 18 octobre 2024, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) SARL devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail commercial, pour : - - - la voir condamner au paiement de la somme de 16.091,17 euros à titre de dégâts locatifs et d’indemnité d’indisponibilité, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde à majorer de trois points à l’expiration du 3e mois qui suit le jour de la signification du présent jugement, la voir condamner au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) A l’appui de leur demande, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font valoir que par un contrat de bail commercial déterminé d’une durée de trois ans, signé le 19 juillet 2019, ils ont donné en location à la société SOCIETE1.) 2 SARL un bureau pour un loyer de 4.177 euros par mois à augmenter d’une avance sur charges de 250 euros et un emplacement de parking pour un loyer de 444,53 euros par mois. Par un courrier du 12 février 2024, la société SOCIETE1.) SARL aurait procédé à la résiliation du contrat de bail avec un préavis de 6 mois avec effet au 15 août 2024. Cette résiliation avait été acceptée par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et un état des lieux fut réalisé le 14 août 2024. Lors de cet état des lieux, plusieurs dégâts locatifs dépassant l’usure normale auraient été constatés : - - - le sol en bois de l’appartement aurait été recouvert d’un tapis plain posé par la société SOCIETE1.) SARL, lequel revêtement ayant été enlevé délaissant de la colle. La remise en état par un ponçage intégral aurait engendré des dépenses de l’ordre de 4.036,41 euros, le sol en travertin aurait connu le même sort, nécessitant un ponçage et un adoucissage. La remise en état aurait engendré des dépenses de l’ordre de 6.107,40 euros, deux nouvelles clés d’entrée de l’immeuble et une nouvelle télécommande auraient dû être commandés par les bailleurs alors que celles-ci n’auraient pas été restituées par la société SOCIETE1.) SARL à la fin du bail. Des coûts de remplacement s’élevant à 155,76 euros seraient à mettre à charge de la partie défenderesse. A ces coûts de remise en état chiffrés à un total de 10.299,57 euros (6.107,40 + 4.036,41 + 155,76), il y aurait lieu d’ajouter des frais de nettoyage de l’ordre de 1.614,60 euros alors que l’appartement en question aurait été délaissé dans un état de propreté inacceptable. Finalement, au vu de l’ampleur des travaux de remise en état, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient été dans l’impossibilité de relouer l’appartement pendant un mois, de sorte à ce qu’ils sollicitent la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL à payer une indemnité d’indisponibilité de 4.177 euros, correspondant à un mois de loyer HTVA. La société SOCIETE1.) SARL A l’audience du Tribunal du 17 février 2025, la société SOCIETE1.) SARL a contesté les demandes adverses. En effet, la société SOCIETE1.) SARL a considéré qu’en date du 12 avril 2008, le sieur PERSONNE4.), personne physique, avait pris en location l’appartement en question pour y exercer son activité professionnelle d’avocat. Par le contrat de bail 3 en question de 2021, la société SOCIETE1.) SARL, exploitant la même activité, aurait repris le bail. Au moment où PERSONNE4.) aurait pris en location, un état des lieux de sortie aurait été dressé avec l’occupant précédent, à savoir la banque SOCIETE2.). Cet état des lieux du 18 septembre 2008, quoiqu’il n’ait pas été établi entre les parties actuellement en litige, serait à considérer comme un reflet cohérent et correct de l’état de l’appartement au début des relations contractuelles entre parties. En l’absence d’un état des lieux d’entrée en bonne et due forme dressé en 2008 ou en 2021, il y aurait lieu de se référer à ce document versé en tant que pièce 5. Il en ressortirait plus précisément que l’appartement était dans un état d’usure avancé et présentait notamment dans plusieurs pièces des trous dans le sol. PERSONNE4.) et puis la société SOCIETE1.) LLC SARL auraient procédé à d’important investissements dans les lieux en apposant notamment du tapis plain. La société SOCIETE1.) LLC SARL ainsi tant la pose que l’enlèvement du tapis plain et qu’un fixateur, et non une colle, a pu rester existant sur le sol en bois et en travertin de l’appartement. L’enlèvement de cet agent chimique ne nécessiterait pas un ponçage et partant une remise à neuf du sol, mais au contraire un nettoyage approfondi. A ce titre, la société SOCIETE1.) SARL verse un échange de courriels et un devis d’une société SOCIETE3.) SARL qui évalue la remise en état au montant de 5.048,32 euros. La société SOCIETE1.) SARL s’est déclarée d’accord à s’acquitter de ce montant à titre de dégâts locatifs constatés au niveau du sol de l’appartement et il échet de lui en donner acte. En ce qui concerne les frais de nettoyage, le principe de la demande adverse est contesté. En effet, la société SOCIETE1.) SARL donne à considérer qu’en 2008, soit au début des relations entre parties, l’appartement n’aurait pas été propre. En ordre subsidiaire, la société SOCIETE1.) SARL admet redevoir 200 euros à titre de frais de nettoyage des stores. Concernant les clefs de l’immeuble, la société SOCIETE1.) SARL donne à considérer qu’en 2008, soit au moment où PERSONNE4.) aurait pris jouissance des lieux, 6 clés aurait été présentes. Or, aux termes de l’état des lieux de sortie dressé le 14 août 2024 entre parties, 6 clés auraient été remises. La demande afférente de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) serait partant à déclarer non-fondée. 4 La société SOCIETE1.) SARL admet cependant être en défaut de remise d’une télécommande, le coût de remplacement proposé se chiffre à 50 euros. Il échet de lui en donner acte. Finalement, en ce qui concerne l’indemnité d’indisponibilité, la société SOCIETE1.) SARL conclut au rejet de la demande adverse alors qu’une simple opération de nettoyage du fixateur laissé suite à l’enlèvement du tapis plain n’engendrerait pas des travaux d’envergure. Le nettoyage de cet appartement de faible contenance ne bloquerait encore pas une remise en location des lieux. En ordre subsidiaire, la société SOCIETE1.) SARL conclut à la surséance à statuer alors que par un premier jugement rendu par le Tribunal de céans le 6 décembre 2024, il aurait été statué sur la libération effective des lieux déjà en 2023. Ainsi une éventuelle indisponibilité ne saurait être mise à charge de la locataire alors que PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait le choix d’attendre jusqu’au 14 août 2024 pour reprendre possession des lieux. Alors qu’appel aurait été interjeté contre cette décision, il y aurait actuellement lieu de surseoir à statuer afin d’être fixé sur la date à laquelle PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) avaient repris la jouissance effective des lieux. A titre reconventionnel, la société SOCIETE1.) SARL sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile. Il échet de lui en donner acte. Appréciation Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille. Suivant l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, rôle n° 35323). 5 Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. Marianne Harles, op. cit. p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. Marianne Harles, op. cit., p. 344). L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. TAL 21 octobre 2014, n° 160 810 du rôle). Le locataire ne peut pas se contenter d’une preuve indirecte. Le fait d’avoir disposé du bien avec toute la prudence voulue, et dès lors l’absence de faute de sa part démontrée, ne suffirait pas pour l’affranchir. Le locataire est tenu de prouver la cause étrangère ou la vétusté de manière positive. En vertu des articles 55 et 58 du Nouveau Code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi l