## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-03-18, n° 1021 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1021/25 du 18.03.2025 L-BAIL-173/24 Audience publique du dix-huit mars deux mille vingt-cinq ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse au principal, partie défenderesse par reconvention, comparant par Maître François KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention comparant par Maître Frédéric MIOLI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 13 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 7 mai 2024 à 09.00 heures, salle JP 0.15. Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi 14 février 2025 à 9 heures salle JP 0.02, lors de laquelle Maître François KAUFFMAN, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et Maître Frédéric MIOLI, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Suivant contrat de bail du 2 mars 2023 avec effet au 15 mars 2023, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée de trois années, une maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.000 euros, payable d’avance avant le 5 de chaque mois. La maison comprend, au rez-de-chaussée, un studio avec un coin cuisine non équipé, une salle de douches, une chambre à coucher, garage et chaufferie. Au 1er étage, la maison comprend trois chambres à coucher, une salle de douches, une cuisine non équipée, living salle à manger, terrasse et jardin. Le studio au rez-de-chaussée était occupé par les parents de PERSONNE1.). Le 1er étage était occupé par la société SOCIETE1.) appartenant à PERSONNE1.). Les parties ont mis fin au contrat de bail d’un commun accord avant l’échéance du terme. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg le 13 mars 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer à la somme de 15.980 euros au titre de la restitution de la garantie locative et des divers préjudices subis. PERSONNE1.) demande encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros et la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que fin août 2023, sans préjudice quant à la date exacte, ses parents auraient constaté, lors de leur retour de vacances, la présence de moisissure dans le studio au rez-de-chaussée. Ils auraient alors dû déménager et jeter une partie de leur mobilier qui aurait été affecté par la moisissure. Le problème aurait été dénoncé à PERSONNE2.) au mois de septembre 2023, et tout en ne contestant pas l’existence du problème, il aurait soutenu que les moisissures seraient apparues suite à un manque d’aération et de chauffage des lieux loués. Le bailleur aurait toutefois consenti une réduction de loyer de 750 euros à partir du mois d’octobre 2023. Elle fait encore valoir qu’à partir du mois d’octobre 2023, la moisissure aurait atteint le 1er étage de la maison, de sorte qu’elle aurait sollicité une résiliation anticipée du contrat de bail 2 avec effet au 31décembre 2023 au plus tard. PERSONNE2.) aurait accepté cette résiliation anticipée. Elle explique que le contrat de bail aurait finalement pris fin le 30 novembre 2023 et que depuis lors le bailleur refuserait de restituer la garantie locative à hauteur de 9.000 euros en invoquant des impayés de loyers et des frais de remise en état qui ne seraient pas fondés. PERSONNE1.) demande par conséquent la condamnation de PERSONNE2.) au paiement d’un montant de 15.980 euros se composant comme suit : - - 9.0000 euros au titre de la garantie locative, 3.480 euros au titre du remboursement de la commission d’agence alors que les lieux loués auraient été impropre à la location et dont la responsabilité incomberait à PERSONNE2.), euros au titre du mobilier perdu en raison de la moisissure, 2.500 euros au titre du préjudice moral subi. PERSONNE2.) conteste l’ensemble des demandes adverses pour être non fondées. Il explique avoir acquis le bien donné en location et l’avoir entièrement rénové avant sa mise en location. Au moment de la signature du contrat de bail, les travaux de rénovation n’auraient pas été complètement achevés alors que les cuisines n’avaient pas encore été installées. PERSONNE1.) aurait toutefois insisté pour emménager, de sorte qu’il aurait consenti une réduction de loyer pour les 6 premières semaines d’occupation. En contrepartie de cette réduction de loyer, PERSONNE1.) se serait engagée à installer deux cuisines dans les lieux loués. Il ne conteste pas la présence de moisissure dans les lieux loués mais il fait valoir que celle-ci n’aurait pas été aussi importante que tenterait de le faire croire PERSONNE1.) et résulterait d’un manque d’aération et de chauffage des lieux. Néanmoins, il aurait accepté une résiliation anticipée du bail avec effet au 31 décembre 2023 et une réduction de loyer de 750 euros à partir du mois d’octobre 2023 étant donné que les parents de PERSONNE1.) avaient déjà quitté les lieux. PERSONNE2.) expose encore que PERSONNE1.) aurait voulu quitter les lieux loués avant le 31 décembre 2023, ce à quoi il se serait opposé. Toutefois, PERSONNE1.) aurait tout de même quitté les lieux sans qu’un état des lieux de sortie ne soit dressé et en déposant les clés fin novembre 2023 dans la boîte aux lettres. Il soutient ne jamais avoir accepté une résiliation avant le 31 décembre 2023, ni avoir renoncé au paiement du loyer pour le mois de décembre 2023. Il expose enfin que PERSONNE1.) resterait en défaut de rapporter la preuve qu’elle se serait exécutée de son obligation d’installer deux cuisines dans les lieux loués alors que la facture versée en cause ferait état d’une livraison en Allemagne et ne saurait valoir comme preuve que cette cuisine était réellement destinée au bien loué. De plus, les lieux loués seraient affectés de dégâts alors que les murs présenteraient des tâches, des traces et des trous. Il conteste les demandes pécuniaires adverse pour être non fondées. En ce qui concerne les frais d’agence, il expose que tout prétendu préjudice aurait été compensé par les accords trouvés entre parties aux termes desquels des réductions de loyer auraient été consenties. A titre subsidiaire, il fait valoir qu’aucune faute ne saurait être reprochée au bailleur. En ce qui 3 concerne les meubles, il fait plaider qu’aucune preuve ne serait versée en cause. Enfin, aucun dommage moral ne saurait être reconnu alors que les parties auraient convenu d’un commun accord de mettre fin au contrat de bail de manière anticipée. A titre reconventionnel, PERSONNE2.) demande la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’un montant de 11.705,52 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, ce montant se composant comme suit : - 4.500 euros pour non-respect de l’accord entre parties selon lequel PERSONNE1.) devait installer deux cuisines dans les lieux loués, - 2.250 euros au titre du loyer pour le mois de décembre 2023, - 4.955,52 euros au titre des frais de réparation des dégâts locatifs. Il indique ne pas être opposé à une éventuelle compensation si des créances réciproques devaient existées. PERSONNE1.) fait répliquer qu’elle aurait bien rempli ses obligations contractuelles et que deux cuisines auraient été installées dans les lieux loués. A ce titre, elle explique avoir fait livrer une cuisine en Allemagne alors que la livraison au Luxembourg n’aurait pas été possible. La livraison aurait eu lieu chez un salarié de la société SOCIETE1.) et ensuite la cuisine aurait été transportée et installée à l’adresse des lieux loués. La seconde cuisine aurait été achetée d’occasion auprès d’un particulier. Enfin, les cuisines auraient été enlevées en fin de bail à la demande du bailleur. Elle renvoie aux attestations testimoniales versées en cause. Elle conteste redevoir le loyer pour le mois de décembre 2023 au motif que la remise des clés aurait eu lieu le 30 novembre 2023 et que par conséquent le contrat aurait pris fin à cette date. Enfin, elle conteste les dégâts locatifs motifs pris que seuls des devis seraient versés en cause et non des factures ou des preuves de paiements, de sorte que PERSONNE2.) resterait en défaut de rapporter la preuve d’un préjudice dans son chef. Par ailleurs, PERSONNE1.) conteste les dommages locatifs au motif que PERSONNE2.) ne lui aurait pas laissé le temps de remettre les lieux loués en état. De plus, il n’existerait aucun lien de causalité entre les moisissure et l’utilisation des lieux par elle. PERSONNE2.) conteste que PERSONNE1.) ait rempli son obligation relative à l’installation de deux cuisines dans les lieux loués alors qu’il n’y aurait aucune facture d’achat pour cellesci. Il fait plaider qu’en application de l’article 1341 du code civil, les attestations testimoniales versées en cause ne sauraient prouver l’exécution de l’engagement contractuel de PERSONNE1.). Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande. La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. 4 Le tribunal est saisi d’une demande émanant de PERSONNE1.) tendant à obtenir, entre autres, la restitution de la garantie locative payée par elle ne début de bail. La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65). Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles formulée par PERSONNE2.) pour s’opposer à la demande. 1. Les demandes reconventionnelles a) Les dégâts locatifs En vertu de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur. Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157). L’ob