Le texte fourni est tronqué à la fin (le dispositif concernant les acquéreurs PERSONNE4 et PERSONNE5 s'interrompt, sans les mentions finales relatives aux dépens, à l'exécution provisoire et à la signature). Je m'en tiens strictement à la partie reproduite. **Synthèse doctrinale.** Par cette ordonnance de référé du 18 mars 2025, le juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg fait application de l'article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile pour sanctionner le défaut d'achèvement de trois appartements vendus en l'état futur d'achèvement. Le juge qualifie ce retard de trouble manifestement illicite, en tant que méconnaissance évidente d'une obligation contractuelle non justifiée, et en ordonne la cessation par une mesure de remise en état. Il impartit au promoteur un délai d'un an, assorti d'une astreinte de 100 euros par jour de retard plafonnée à 200.000 euros par bien, tout en écartant l'injonction de commencer les travaux dans un délai de quinze jours. La décision éclaire la fonction du référé-trouble comme instrument de protection rapide de l'acquéreur, tout en confirmant que le juge des référés, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, module strictement les mesures pour tenir compte de la réalité technique du chantier et de sa possible exécution. ## I. Faits et procédure Par trois actes de vente en état futur d'achèvement passés le 9 décembre 2020 devant notaire, plusieurs acquéreurs ont acquis auprès de la société anonyme SOCIETE1.) SA trois appartements à construire sur un terrain situé à ADRESSE8.). Les actes prévoyaient un achèvement des travaux dans un délai de vingt mois ouvrables pour les appartements 28 et 19, et de trente mois ouvrables pour l'appartement 25, à compter du début des travaux fixé respectivement au 30 avril 2021 et au 28 février 2021, sous réserve de la force majeure ou d'une cause légitime de suspension. Constatant l'absence d'achèvement malgré plusieurs mises en demeure, les acquéreurs ont assigné, par exploit du 11 février 2025, la société promotrice ainsi que ses administrateurs. Ils sollicitaient, à titre principal sur le fondement de l'article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, sinon de l'article 932, alinéa 1er, la condamnation de la société à commencer les travaux dans les quinze jours et à achever les appartements, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard. À titre subsidiaire, ils demandaient la désignation d'un expert. La société promotrice a introduit une demande en intervention forcée contre son entrepreneur général, la société SOCIETE2.) SARL, et une demande reconventionnelle subsidiaire tendant à une expertise sur le délai d'achèvement possible, les vices cachés et le coût des travaux. Les administrateurs ont demandé leur mise hors cause. L'affaire fut plaidée le 4 mars 2025 et mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Sur la jonction.** Le juge rappelle que la jonction relève de l'opportunité et du pouvoir souverain d'appréciation du juge. L'instance principale étant en état sur son volet principal, et l'urgence étant invoquée et non contestée dans son principe, la jonction est rejetée. **Sur le fond de la demande principale.** Le juge distingue les deux cas d'ouverture de l'article 933, alinéa 1er : la prévention d'un dommage imminent et la cessation d'un trouble manifestement illicite. Il se place dans la seconde hypothèse, la voie de fait étant réputée déjà réalisée. Il reprend la définition du trouble manifestement illicite comme « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit », consistant dans la méconnaissance d'un droit ou d'un titre, et dont la cessation doit permettre de préserver ou de rétablir un statu quo avant l'intervention du juge du fond. Le juge relève que le délai d'achèvement contractuel n'a pas été respecté et que ce défaut, non justifié, constitue un trouble manifestement illicite. Il ordonne l'achèvement des appartements conformément aux actes notariés, en se fondant sur l'article 1601-6 du Code civil. **Sur le délai.** Le juge écarte le délai de quatre mois sollicité, au regard de l'état d'avancement (moitié des travaux restant à réaliser), des travaux de remise en état nécessaires et des délais initialement convenus. Usant de son pouvoir discrétionnaire, il accorde un an à compter de la signification, au vu des photographies versées, de la nature et de l'ampleur des travaux, du temps nécessaire pour relancer un chantier à l'arrêt depuis un an et pour procéder au