Le jugement n° 436/2025 rendu le 20 mars 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rappelle avec netteté que le retard répété dans le paiement du loyer constitue un manquement grave aux obligations du preneur, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs et son déguerpissement. Le juge de paix retient que l'article 1728 du Code civil impose au locataire de payer le prix aux termes convenus, et que le bailleur ne saurait être contraint d'attendre des mois avant de faire valoir ses droits. La décision précise toutefois les conditions de cette sanction : le retard doit présenter une certaine importance et ne pas révéler une acceptation tacite du report de paiement par le bailleur. En l'espèce, la succession d'impayés et de paiements tardifs, depuis octobre 2023, caractérise ce manquement. Le tribunal alloue au bailleur une condamnation pécuniaire de 4.001,90 euros et accorde au locataire un délai de deux mois pour quitter les lieux, tout en autorisant l'expulsion par la force publique à défaut d'exécution. La solution, classique dans son principe, présente un intérêt pratique tenant à la mesure de la gravité du retard et à l'articulation entre résiliation et délai de déguerpissement. ## I. Faits et procédure Par un contrat de bail conclu le 22 juin 2020, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.), à usage d'habitation, un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros et une avance sur charges de 150 euros, exigibles le premier jour de chaque mois. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 2 juillet 2024, le bailleur a sollicité le déguerpissement du preneur et sa condamnation au paiement de 4.789,80 euros au titre d'arriérés de loyers, de charges et d'avances sur charges. À l'audience, il a réduit sa demande pécuniaire à 4.001,90 euros. La procédure a connu plusieurs remises. La défenderesse a comparu à la première audience de débats, puis n'a plus été présente ni représentée aux audiences ultérieures des 28 novembre 2024 et 20 février 2025. Le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a statué par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort. Il ressort des constatations du juge que le preneur règle de manière tardive ses loyers et avances depuis octobre 2023 : les loyers d'août à octobre 2024 n'ont été acquittés que le 17 décembre 2024, ceux de novembre et décembre 2024 en janvier 2025, tandis que les loyers de janvier et février 2025 demeuraient impayés, de même qu'une partie des charges des années 2021 à 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** La question posée au juge était de déterminer si des retards répétés et l'existence d'arriérés de loyers et de charges constituent un manquement suffisamment grave du preneur pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs, et, le cas échéant, dans quelles conditions le locataire peut être condamné au déguerpissement. **Motifs.** Le tribunal procède en trois temps. Il donne d'abord acte au demandeur de la réduction de sa demande et relève que la requête en déguerpissement emporte implicitement demande de résiliation du bail, ce qui évite un débat de forme sur l'objet de l'action. Il rappelle ensuite le fondement légal de l'obligation de paiement : l'article 1728 du Code civil fait peser sur le preneur l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Le juge en déduit que le paiement tardif constitue en lui-même une faute, et que le bailleur ne peut être contraint d'attendre plusieurs mois avant de se prévaloir de ses droits. Il pose toutefois une double condition à la résiliation : le retard doit être « d'une certaine importance », et les circonstances ne doivent pas révéler une acceptation tacite par le bailleur du report de la date de paiement. Le tribunal s'appuie sur la doctrine (Lex Thielen, *Le contrat de bail en droit luxembourgeois*, Larcier, 2020, p. 102, n° 122) et sur la jurisprudence du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 1er mars 2016 (n° 168/951). Appliquant ces principes, le juge constate que le retard n'est ni ponctuel ni isolé : il s'étend sur plus d'un an, affecte la quasi-totalité des échéances récentes et laisse subsister des impayés. Il en conclut à un manquement grave justifiant la résiliation aux torts exclusifs du preneur. Il condamne en conséquence le défendeur au paiement de 4.001,90 euros, prononce la résiliation du bail du 22 juin 2020, ordonne le déguerpissement dans un délai de deux mois à