Le jugement commenté, rendu par la justice de paix de Diekirch le 20 mars 2025 (n° 437/2025), apporte une précision utile en matière de bail commercial résilié unilatéralement avant son terme par le preneur, alors que l'exécution forcée du bail est devenue impossible. Le juge de paix rappelle que le bailleur dispose d'un choix entre la poursuite du contrat, avec paiement des loyers échus, et la résiliation assortie d'une demande d'indemnisation fondée sur l'article 1760 du Code civil. Lorsque, comme en l'espèce, l'exécution forcée s'avère impossible en raison de l'absence de cuisine professionnelle et de menuiseries intérieures, la demande en paiement intégral des loyers de neuf années est écartée. Le juge retient en revanche l'indemnité de relocation, dont la durée est fixée, à défaut de stipulation contractuelle, par référence au délai de préavis contractuel, soit six mois pour un bail et sept mois pour l'autre. La décision illustre ainsi le mécanisme de la faute du preneur et l'encadrement jurisprudentiel de la période de relocation, qui vise à prévenir tout prolongement abusif de l'indemnisation. ## I. Faits et procédure Deux contrats de bail commercial portant sur un même immeuble, destiné à l'exploitation d'un restaurant, ont été conclus en 2021. Le premier, daté du 1er avril 2021, lie les consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en qualité de bailleurs, à la société SOCIETE1.) SÀRL et à PERSONNE3.), en qualité de locataires. Le second, conclu avec la société anonyme SOCIETE2.) SA, lie celle-ci aux mêmes locataires. Chacun des baux était stipulé pour une durée de neuf ans, avec tacite reconduction par périodes triennales, sous réserve de délais de dénonciation de six mois pour le premier et de six mois pour le bailleur et sept mois pour le locataire pour le second. Il est constant que ces contrats, valablement formés, n'ont jamais reçu exécution, les locataires ayant refusé la remise des clés en vue de l'entrée en jouissance. Le 22 décembre 2023, les locataires ont unilatéralement résilié les deux baux, en invoquant le retard dans la livraison des travaux de construction de l'immeuble et l'augmentation du coût de ces travaux. Ces motifs n'ayant pas été établis, la résiliation a été jugée fautive. Par jugement n° 44/2025 du 9 janvier 2025, le tribunal a ordonné la jonction des rôles D-BAIL-222/24 et D-BAIL-245/24, puis a ordonné la comparution personnelle des parties. Aucun accord n'ayant pu être trouvé lors de celle-ci, le juge a statué au fond par le jugement commenté, en prosécution de cause et en premier ressort. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première consistait à déterminer les conséquences d'une résiliation unilatérale fautive du bail commercial par le preneur, avant son terme, lorsque l'exécution forcée est impossible. La seconde portait sur l'étendue de l'indemnisation due au bailleur, et particulièrement sur la durée du « temps nécessaire à la relocation » au sens de l'article 1760 du Code civil. Sur le premier point, le juge rappelle que, face à une résiliation unilatérale du locataire, le bailleur dispose d'une option : poursuivre les relations contractuelles et réclamer les loyers échus jusqu'au terme du bail, ou résilier le contrat et demander la réparation de son préjudice. Le tribunal constate cependant que l'exécution forcée est impossible, la cuisine professionnelle et les menuiseries intérieures indispensables à l'exploitation d'un restaurant faisant toujours défaut. Les demandes en paiement intégral de neuf années de loyers sont, dès lors, déclarées non fondées. Sur le second point, l'article 1760 du Code civil dispose qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci doit payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts résultant de l'abus. Le juge relève qu'en l'absence de stipulation contractuelle sur ce point, il appartient au juge d'apprécier ce temps selon les circonstances. Pour éviter un prolongement abusif de la période de relocation, la jurisprudence, relayée par la doctrine, en limite généralement la durée au délai de préavis. Le tribunal retient ainsi six mois pour le premier bail et sept mois pour le second, et fixe en conséquence l'indemnité de relocation à 9.936 euros pour les consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (6 × 1.656 euros), et à 40.393,50 euros pour la SOCIETE2.) SA (7 × 5.770,50 euros). Aucun dommage et intérêt distinct n'ayant été réclamé, auc