Le juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg rejette, par ordonnance du 24 mars 2025, la demande d'un syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état d'un espace de stockage grillagé situé au sous-sol d'une résidence, fondée sur l'article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile. Le juge rappelle les deux cas d'ouverture de cette action, à savoir le trouble manifestement illicite et le dommage imminent, et souligne que le juge de l'évident ne peut trancher une question de propriété ni une contestation sérieuse. Il retient, d'une part, que les éléments versés par les occupants (courriel de l'agence immobilière, procès-verbal de réception, courriel du promoteur) suffisent à créer une contestation sérieuse quant à la nature privative ou commune de l'espace, excluant l'existence d'une voie de fait. D'autre part, il relève que les risques invoqués (ventilation et charge de feu) étaient connus depuis 2018 et 2021, ce qui exclut un dommage imminent au sens strict. La demande est en conséquence déclarée irrecevable, et une indemnité de procédure de 1.000 euros est allouée aux défendeurs. L'ordonnance apporte une illustration classique de la distinction entre voie de fait et droit de propriété, et de l'exigence d'imminence du dommage en référé. ## I. Faits et procédure Les consorts PERSONNE4.) sont copropriétaires d'un appartement au sein de la Résidence ALIAS1.), à Luxembourg. Ils disposent d'un emplacement de stationnement au sous-sol, ainsi que d'une cave. Au même niveau, deux box grillagés de stockage ont été installés et sont utilisés par les intéressés, leur locataire PERSONNE3.) y ayant également accès. À la suite d'une mission confiée par le syndic au bureau de contrôle SOCIETE3.), dont les rapports datent des 30 octobre 2018 et 4 novembre 2021, le syndicat soutient que tout stockage est interdit dans le parking, que le box modifie l'amenée d'air de la ventilation CO et qu'il présente un risque d'incendie. Il a sollicité, par exploit du 2 avril 2024, qu'il soit ordonné la remise en état des lieux, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, ainsi que des indemnités de procédure. Les défendeurs contestent la voie de fait. Ils soutiennent être propriétaires de l'espace ou en avoir la jouissance exclusive depuis 2016, et que le box a été installé par le promoteur. Le locataire invoque par ailleurs l'inclusion du box dans son bail. L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 mars 2025 et mise en délibéré pour être rendue le 24 mars 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première consistait à savoir si l'occupation du box, dans la mesure où elle est contestée quant à sa nature commune ou privative, constitue une voie de fait relevant du trouble manifestement illicite. La seconde visait à déterminer si le risque d'incendie et de perturbation de la ventilation caractérisait un dommage imminent susceptible d'être prévenu en référé. Sur le trouble manifestement illicite, le juge rappelle que celui-ci suppose une violation évidente de la règle de droit et que la voie de fait consiste en un acte matériel portant atteinte à un droit certain et évident d'autrui, commis en vue d'usurper un droit ou de se faire justice à soi-même. Il relève que l'article 933, alinéa 1er, ne mentionne pas expressément l'absence de contestation sérieuse, mais que le juge des référés doit néanmoins examiner les moyens de défense et ne peut faire droit à la demande si ceux-ci ne sont pas manifestement vains. Or les pièces produites par les défendeurs (courriel de l'agence, procès-verbal de réception du 10 juin 2016, courriel du promoteur évoquant « une zone de stockage grillagée avec porte d'accès à partir de votre parking ») établissent une contestation sérieuse. Le juge en déduit que la question de la propriété de l'espace relève de l'examen approfondi du juge du fond et que les défendeurs n'ont pas, en tout état de cause, commis d'actes matériels usurpateurs. Sur le dommage imminent, le juge rappelle qu'il s'agit d'un dommage certain, non simplement éventuel, qui se produira si la situation présente perdure, et qu'il suppose une illicéité au moins potentielle. Il constate toutefois que le fait que le box modifie l'amenée d'air et que de la charge de feu y est présente était mentionné dans les rapports de 2018 et 2021. Le risque étant connu depuis plusieurs années sans qu'un sinistre ne soit allégué comme imminent, il ne saurait être qualifié de dommage imminent au sens de l'article 933, alinéa 1er. Les demandes sont en conséquence déclarées irr