La présente décision du tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rendue le 26 mars 2025 sous le numéro 495/25, éclaire le régime de la fin anticipée d'un bail d'habitation conclu pour une durée fixe de deux ans et la répartition des créances réciproques issues de la résiliation. Le juge retient que le bailleur, qui n'était pas tenu d'accepter une résiliation anticipée, a néanmoins consenti à la fin du bail au 31 mars 2023, de sorte que la locataire ne peut plus se prévaloir du contrat pour la période postérieure. La restitution intégrale de la garantie locative, non contestée dans son principe, est ordonnée avec intérêts légaux à compter de la demande en justice, faute de mise en demeure antérieure. En revanche, la demande reconventionnelle du bailleur est accueillie pour partie : les charges locatives sont allouées dans leur intégralité car non contestées, les dégâts locatifs ne le sont que pour le poste relatif au parquet dont la défectuosité résulte de la facture de rénovation, et une indemnité d'indisponibilité équivalente à deux mois de loyer est accordée. Les autres postes, faute d'éléments probants, sont écartés. La compensation légale des créances réciproques est ordonnée, les dépens étant partagés par moitié. ## I. Faits et procédure Un bail d'habitation portant sur un appartement situé à Luxembourg a été conclu le 11 août 2021 entre PERSONNE2.), bailleur, et PERSONNE1.), locataire, pour un loyer mensuel de 1.400 €, outre des avances sur charges de 200 € par mois. Le contrat était conclu pour une durée de deux ans, reconductible ensuite à durée indéterminée. Par courrier du 31 janvier 2023, la locataire a résilié le bail avec effet au 1er avril 2023, soit avant l'expiration de la durée fixe, en indiquant avoir convenu avec le bailleur de quitter les lieux fin mars 2023, tout en acquittant le loyer d'avril 2023. Le bailleur a répondu le 14 février 2023 que le contrat prendrait fin au 31 mars 2023 sous certaines conditions, qu'il estimait non remplies par la locataire. Un état des lieux de sortie et la remise des clés ont eu lieu le 31 mars 2023 ; la locataire, présente, n'a pas signé cet état. Par requête déposée le 10 juillet 2024, la locataire a sollicité la restitution de la garantie locative de 4.200 €, ainsi qu'une indemnité de procédure de 950 €. Le bailleur a formé une demande reconventionnelle, sous déduction de la garantie, tendant au paiement de 6.239,09 € au titre de charges locatives, de dommages et intérêts pour dégâts locatifs et de perte financière. L'affaire, retenue à l'audience du 12 février 2025, a été prise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La juridiction était confrontée à une double question. Il s'agissait, d'une part, de déterminer la date effective de fin du bail lorsque la locataire a manifesté une volonté de résiliation anticipée qui n'est pas exempte d'ambiguïté quant à l'acceptation du bailleur. Il s'agissait, d'autre part, de dire quels postes de la créance indemnitaire du bailleur pouvaient être accueillis au regard des preuves rapportées, notamment en l'absence d'état des lieux d'entrée et d'état des lieux de sortie signé. Sur la fin du bail, le tribunal relève que les parties ont trouvé un accord sur une résiliation à la date du 31 mars 2023, ce qui rend inopérante la discussion sur la durée fixe de deux ans, laquelle eût pris fin le 11 août 2023. Le juge souligne que le bailleur n'était pas obligé d'accepter la résiliation anticipée, mais que, l'ayant consentie, il ne pouvait plus exiger les loyers au-delà de cette date. Cette appréciation fonde le rejet de la demande relative aux avances sur charges d'avril 2023, le bail ayant pris fin le 31 mars et les décomptes ayant été arrêtés à cette date. Sur la garantie locative, le bailleur ne contestant pas le versement de 4.200 €, la demande de restitution est déclarée fondée, avec intérêts légaux à compter de la demande en justice, faute de preuve d'une mise en demeure antérieure. Sur les charges locatives, les décomptes produits et non contestés par la locataire permettent d'arrêter la créance à 919,19 €, par application des régularisations pour les trois exercices concernés, déduction faite des avances versées. Sur les dégâts locatifs, l'absence d'état des lieux d'entrée et l'absence de signature de l'état de sortie privent ce dernier de valeur probante. Le tribunal retient toutefois, à partir de la facture de rénovation du parquet mentionnant l'application d'une couche d'huile jugée excessive, un défaut d'entretien imput