Le jugement n° 499/25 rendu le 27 mars 2025 par la Justice de paix de Diekirch (matière de bail à loyer et d'occupation sans droit ni titre) présente un intérêt pratique certain en ce qu'il illustre l'articulation entre la déclaration d'inhabitabilité d'un logement par l'autorité communale et la résiliation du contrat de bail par le bailleur. Le tribunal constate la validité d'une résiliation intervenue avec effet immédiat le 24 juillet 2024, consécutive à un arrêté bourgmestral du 4 juillet 2024 pris sur le fondement de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d'habitabilité des logements et chambres donnés en location. Plusieurs enseignements se dégagent. D'une part, en l'absence de contestation des preneurs sur l'insalubrité constatée, la validité de la résiliation n'est pas discutée et les demandes subsidiaires deviennent sans objet. D'autre part, le juge fait usage de son pouvoir de requalification, en application de l'article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile, pour transformer la demande en décharge du paiement du loyer en une demande en décharge d'indemnité d'occupation, dès lors que le bail a pris fin. Enfin, la décision rappelle que l'exécution provisoire facultative est subordonnée à la constatation de l'urgence ou du péril en la demeure, et qu'elle se heurte, en matière de déguerpissement, aux dispositions d'ordre public sur le sursis. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 6 mars 2024, ayant pris effet le même jour, les époux GROUPE1.) et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE4.) et PERSONNE5.) une chambre sise dans un immeuble situé à ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 750 euros. Par arrêté du 4 juillet 2024, le bourgmestre de la Ville de ADRESSE0.) a déclaré cet immeuble inhabitable en application de l'article 5 de la loi du 20 décembre 2019 précitée. Par courriers du 24 juillet 2024, les bailleurs ont résilié le contrat avec effet immédiat, en se fondant sur l'inhabitabilité ainsi constatée. Saisie par requête déposée le 23 septembre 2024, la Justice de paix a vu l'affaire évoluer au gré de plusieurs reports d'audience (24 octobre 2024, 19 décembre 2024, 13 février 2025) avant d'être plaidée le 13 mars 2025 et mise en délibéré pour prononcé le 27 mars 2025. Les demandeurs sollicitaient, à titre principal, la constatation de la résiliation valablement intervenue ; à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire pour travaux de grande envergure ; à titre plus subsidiaire, l'annulation du contrat ; et, en tout état de cause, le déguerpissement des défendeurs ainsi que l'exécution provisoire. Les défendeurs ne contestaient pas les demandes, mais sollicitaient un délai de déguerpissement de trois mois, voire de deux mois, et la décharge du paiement du loyer durant ce délai. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la validité de la résiliation.** Le tribunal relève que les défendeurs ne contestent ni l'insalubrité des lieux ni la validité de la résiliation intervenue par courriers du 24 juillet 2024. Au regard de l'arrêté bourgmestral du 4 juillet 2024 et de l'absence de contestation, il constate que le contrat a été valablement résilié avec effet immédiat à cette date. Les demandes subsidiaires, qui tendaient à la résiliation judiciaire ou à l'annulation, n'ont dès lors plus lieu d'être examinées. **Deuxième problème : le délai de déguerpissement et la qualification de la demande de décharge.** Les bailleurs ne s'opposant pas à un délai de trois mois, le tribunal condamne les occupants à déguerpir dans ce délai à compter de la notification du jugement. Sur la demande de décharge du paiement du loyer, le juge relève qu'il appartient, en vertu de l'article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile, de restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification. Le bail ayant été valablement résilié, la demande est requalifiée en demande de décharge du paiement d'une indemnité d'occupation. Compte tenu de l'arrêté d'inhabitabilité et de l'absence d'opposition formelle des bailleurs, le tribunal décide, « dans ces circonstances particulières », de décharger les occupants de cette indemnité pendant le délai de déguerpissement. **Troisième problème : les demandes accessoires.** Sur l'exécution provisoire, le tribunal rappelle que l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile la rend oblig