## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-04-02, n° 1298 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1298/25 Dossier no. L-BAIL-798/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU MERCREDI, 2 AVRIL 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 5 décembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 6 février 2025, lors de laquelle Maître Nicolas BANNASCH se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Marc PETIT comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 13 mai 2013, ayant pris effet au 1er juin 2013 pour une durée de neuf années consécutives, PERSONNE1.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) une surface commerciale d’environ 54 m2 dans la galerie commerciale ALIAS1.) sise à LADRESSE3.), les lieux loués étant destinés à l’usage exclusif d’un salon de coiffure, moyennant paiement d’un loyer mensuel de base de 2.000 euros soumis à indexation et d’une avance mensuelle sur charges de 550 euros. Le prédit contrat de bail a pris fin d’un commun accord des parties au 29 février 2023. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 5 novembre 2024, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - principalement, voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 61.050 euros, sinon tout autre montant à évaluer par le tribunal ou à dires d’experts, avec les intérêts légaux à compter du 4 octobre 2024, sinon du 30 octobre 2024, dates des mises en demeure, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde ; - subsidiairement, voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 5.943,33 euros, avec les intérêts légaux à compter du 4 octobre 2024, sinon du 30 octobre 2024, dates des mises en demeure, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir condamner le défendeur à lui payer une indemnité de 1.500 euros pour frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, avec les intérêts légaux à partir des décaissements, sinon à compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde, sinon une indemnité de procédure de 1.500 euros ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 798/24. Lors des débats, la société SOCIETE1.) modifie sa demande en réclamant principalement la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme totale de 28.050 euros et subsidiairement sa condamnation au paiement du montant de 2.435,60 euros. PERSONNE1.) réclame à titre reconventionnel une indemnité de 2.500 euros pour procédure abusive et vexatoire ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500 euros. Il échet de leur en donner acte. C. L’argumentaire des parties 2 Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir qu’il résulte de l’extrait de compte dressé par la société SOCIETE2.) SARL du 6 juillet 2023 que pour les exercices 2019, 2020 et 2021, la partie requérante avait droit au remboursement d’un montant total de 3.998,95 euros du fait d’un trop payé d’avances sur charges pendant les exercices prémentionnés. Il résulterait encore d’un courriel de la société SOCIETE3.) SARL entretemps chargée de la gestion de l’immeuble en question du 17 octobre 2024 que l’exercice 2022 aurait encore donné lieu à un trop payé d’avances sur charges remboursable à la requérante pour un montant de 1.944,38 euros. PERSONNE1.) resterait actuellement incontestablement redevoir à la partie requérante pour le moins la somme de 5.943,33 euros au titre d’un trop payé pour les exercices 2019 à 2021 inclus de 3.998,95 euros et d’un trop payé avoué pour l’exercice 2022 de 1.944,38 euros. Malgré mises en demeure, aucun paiement ne serait parvenu au profit de la partie requérante. Par ailleurs, aucun décompte en bonne et due forme n’aurait été soumis à la partie requérante pour toute la période de location du 1er juin 2013 au 29 février 2023 contrairement aux stipulations du contrat de bail. La partie requérante considère qu’à défaut de décomptes annuels attestant des montants effectivement déboursés pour son compte, le bailleur reste en défaut de justifier les montants encaissés à titre d’avances sur charges, de sorte que ces derniers auraient été indûment payés et seraient dès lors à restituer sur base des dispositions des articles 1235 et 1376 du Code civil. Il y aurait donc lieu de condamner le bailleur à lui rembourser les avances sur charges réglées pendant la période du 5 novembre 2013 au 29 février 2023, soit la somme de 61.050 euros [(9 x 12 x 550) + 3 x 550], sinon le montant de 5.943,33 euros. Lors des débats, la société SOCIETE1.) modifie sa demande en réclamant principalement tout en prenant considération la prescription quinquennale pour les années 2015 à 2018 la somme totale de 28.050 euros, se composant des soldes en faveur du locataire de 550 euros (exercice 2014), de chaque fois 6.600 euros (exercices 2015 à 2018), de 895,79 euros (exercice 2019), de 1.607,06 euros (exercice 2020), de 1.496,10 euros (exercice 2021), de 1.944,38 euros (exercice 2022) et de 1.100 euros (exercice 2023), soit un total de 33.993,33 euros dont à déduire le paiement de la part de PERSONNE1.) de 5.943,33 euros. Subsidiairement, elle sollicite le paiement de la somme de 2.435,60 euros, se composant des soldes en faveur du locataire de 550 euros (exercice 2014), de 1.084,99 euros (exercice 2015), du solde en faveur du bailleur de 577,24 euros (exercice 2016), du solde en faveur du locataire de 934,74 euros (exercice 2017), du solde en faveur du bailleur de 656,89 euros (exercice 2018), du solde en faveur du locataire de 895,79 euros (exercice 2019), du solde en faveur du locataire de 1.607,06 euros (exercice 2020), du solde en faveur du locataire de 1.496,10 euros (exercice 2021), du solde en faveur du locataire de 1.944,38 euros (exercice 2022) et du solde en faveur du locataire de 1.100 euros (exercice 2023), soit un total de 8.378,93 euros, dont à déduire le paiement de 5.943,33 euros intervenu de la part de PERSONNE1.). Elle donne ensuite à considérer que les décomptes versés par la partie adverse n’auraient jamais été reçus par la société SOCIETE1.) et aurait été établis pour les besoins de la présente cause. PERSONNE1.) s’oppose aux demandes en faisant valoir que la société SOCIETE1.) a reçu tous les décomptes versés en cause et qu’elle a reçu paiement des soldes créditeurs de 785,60 euros et de 5.943,33 euros se composant des soldes reportés. Il n’y aurait pas question de prescription dans la mesure où il ne réclame aucun montant à la société SOCIETE1.) et que celle-ci s’est vu régler les soldes créditeurs en sa faveur. Un montant de 1.100 euros aurait été retenu dans l’attente de l’établissement du décompte de charges locatives de 2023. Il n’y 3 aurait pas d’indu en l’espèce et la société SOCIETE1.) n’aurait plus droit à aucun montant. Subsidiairement, il offre sa version des faits par audition de témoins et par serment litisdécisoire. La société SOCIETE1.) reconnaît avoir reçu les paiements précités. Elle s’oppose à l’offre de preuve par audition de témoins et par serment litisdécisoire pour défaut de pertinence et en raison de la prescription. Elle conteste finalement les demandes reconventionnelles pour ne pas être fondées. D. L’appréciation du Tribunal La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme. Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 13 mai 2013, ayant pris effet au 1er juin 2013 pour une durée de neuf années consécutives, PERSONNE1.) a donné en location à la société SOCIETE1.) une surface commerciale d’environ 54 m2 dans la galerie commerciale ALIAS1.) sise à L-ADRESSE3.), les lieux loués étant destinés à l’usage exclusif d’un salon de coiffure, moyennant paiement d’un loyer mensuel de base de 2.000 euros soumis à indexation et d’une avance mensuelle sur charges de 550 euros. Le prédit contrat de bail a pris fin d’un commun accord des parties au 29 février 2023. L’action en répétition de l’indu trouve son fondement dans l’article 1235 du Code civil qui pose le principe que « tout paiement suppose une dette et ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition ». La répétition de l’indu est réglementée par les articles 1376 à 1381 du Code civil. L’article 1376 du Code civil dispose que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s’oblige à restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ». L’action en répétition de l’indu est celle qui est ouverte à la personne qui a effectué un paiement alors qu’elle n’était pas débitrice, en vue de reprendre la somme qu’elle a versée entre les mains de celui qui l’a reçue (Gérard Cornu, Vocabulaire juridique, PUF, 6e édition 1996, v° Répétition de l’indu). La doctrine et la jurisprudence distinguent traditionnellement entre l’indu objectif et l’indu subjectif. L'indu se révèle dans deux séries de cas, qui correspondent aux deux qualificatifs d'indu objectif et d'indu subjectif. Le premier apparaît lorsque la dette n'existe pas ou plus, pour tout ou partie; le paiement n'a alors de cause pour aucune des deux personnes, d'où le qualificatif parfois rencontré d'indu absolu. Le second, l'indu subjectif, suppose une dette existante, mais le paiement intervient sans qu'il existe de lien d'obligation entre le solvens et l'accipiens (l'indu apparaissant alors « relatif »). La charge de la preuve du paiement indu pèse sur celui qui agit en répétition. Le paiement de l’indu, simple fait juridique, peut être prouvé par tous moyens (Cass. fr. 1ière, 29 janvier 1991, Bull. civ. I, no 36). Dans le cas de l’indu subjectif, il n’existe aucun rapport d’obligation, aucune dette entre le solvens (celui qui a payé) et l’accipiens (celui qui a reçu). Le débiteur paie ce qu’il doit à une personne autre que le véritable créancier. 4 La répétition exige d'abord un paiement, c'est-à-dire la remise d'une chose ou d'une somme d'argent, ou encore, ce qui revient au même, l'inscription dans un compte utilisé comme instrument de règlement. En cas de répétition de l’indu objectif, (tels par exemple une dette inexistante, un paiement excessif ou une cause de la dette ultérieurement effacée), la preuve d’une erreur du solvens n’est pas exigée. Celui-ci n’a d’autre preuve à rapporter que celle de l’existence d’un paiement indu, c’est-à-dire d’un paiement sans cause et la circonstance que le paiement indu est intervenu à la suite d’une faute du solvens est indifférente. Le caractère volontaire du paiement ne s’oppose pas à la restitution, de sorte que le fait que le paiement soit intervenu même en exécution d’une convention passée entre parties ne fait pas obstacle à la restitution. S’agissant des charges locatives, il échet de relever que l’article 5 (3)