Le texte fourni est tronqué à la fin (il s'interrompt au cours de l'exposé des moyens des époux PERSONNE1.) relatif à la perte de jouissance). Je ne dispose donc ni des motifs de la juridiction sur le fond, ni du dispositif, ni de la décision sur les demandes de la société SOCIETE2.) ou sur les indemnités accessoires. Je ne peux pas, dans ces conditions, rédiger un commentaire d'arrêt fidèle sans risquer d'inventer une solution ou des motifs. Je m'en tiens donc aux éléments effectivement contenus dans le texte. ## Synthèse doctrinale Le jugement commenté, rendu par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (8e chambre) le 2 avril 2025, porte sur l'action de copropriétaires acquéreurs d'un appartement en l'état futur d'achèvement contre le promoteur-vendeur, à raison de désordres d'humidité, d'infiltrations et de malfaçons d'étanchéité affectant les parties privatives et, selon les demandeurs, le gros ouvrage. Le débat se noue autour de trois questions : la qualification de vice apparent ou de vice caché au sens de l'article 1642-1 du Code civil et de l'article 1641 du même code, la détermination du délai d'action applicable, et les modalités de réparation, en nature ou par équivalent. Les demandeurs soutiennent que les désordres, apparus en 2018 soit plusieurs années après la prise de possession, relèvent du régime des vices cachés et du délai décennal, et qu'ils sont fondés à obtenir une réparation pécuniaire en raison de l'attitude dilatoire du vendeur. La portée exacte de la décision ne peut toutefois être établie, le texte transmis s'arrêtant avant les motifs de la juridiction et son dispositif. ## I. Faits et procédure Les époux PERSONNE1.) ont signé, le 22 décembre 2010, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement avec la société SOCIETE2.) SARL portant sur un appartement, une cave et un emplacement de stationnement dans la résidence ADRESSE1.) à Luxembourg. Le constat d'achèvement a été dressé le 29 juillet 2012, date à laquelle des réserves ont été émises. Des désordres d'humidité et d'infiltrations, notamment au droit de la porte-fenêtre de la terrasse, au plafond de la cuisine, dans les plinthes en pierre et dans le garage, sont apparus et ont été dénoncés à partir de 2018. Deux expertises du bureau ADRESSE3.) ont été diligentées en 2018 et 2019, puis une expertise judiciaire ordonnée en référé le 23 décembre 2021 a donné lieu à un pré-rapport le 28 juin 2022 et à un rapport final le 4 octobre 2023. L'expert a évalué le coût de remise en état à 34.200 euros, ou 32.800 euros selon une solution alternative, et la moins-value à 36.700 euros. La procédure au fond a été introduite par exploit du 28 juin 2022, l'instruction clôturée le 20 décembre 2024 et l'affaire prise en délibéré à l'audience du 12 mars 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Les questions soulevées par les parties sont les suivantes : les désordres constituent-ils des vices apparents soumis à l'article 1642-1 du Code civil ou des vices cachés relevant de l'article 1641 ; affectent-ils le gros ouvrage, emportant l'application du délai décennal ; concernent-ils les seules parties privatives ou également les parties communes ; la réparation en nature peut-elle être écartée au profit d'une indemnisation par équivalent, au regard de l'attitude du vendeur ; et quel est le quantum des sommes dues au titre des travaux, de la moins-value et de la perte de jouissance. Le texte transmis ne contient pas la motivation du tribunal sur ces points. Je ne puis donc indiquer la solution retenue sur la qualification des vices, sur la recevabilité au regard du délai, sur l'éventuelle réparation en nature ou sur les montants alloués. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Sous réserve de la motivation effective, le dossier illustre plusieurs points de droit classiques. D'abord, la distinction entre vice apparent et vice caché suppose de dater la constatation du désordre par rapport à la réception et à la prise de possession, ce qui rend décisifs les procès-verbaux de réception et les constats contemporains. Ensuite, la qualification de vice affectant le gros ouvrage, qui conditionne le délai décennal, dépend de la nature durable des éléments touchés, tels l'étanchéité, les remontées d'étanchéité ou les acrotères. Enfin, l'exercice par le juge de son pouvoir d'apprécier l'opportunité d'une réparation en nature, lorsque le constructeur s'est montré défaillant, est une question pratique importante. Pour compléter utilement ce commentaire, il est néc