## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-04-03, n° 1304 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1304/25 Dossier no. L-BAIL-884/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 3 AVRIL 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Guillaume VAYSSE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître Trixi LANNERS, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, ET SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Dilara CELIK, avocat, en remplacement de Maître Eric SAYS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5 décembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 16 janvier 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 6 mars 2025, lors de laquelle Maître Guillaume VAYSSE, en remplacement de Maître Trixi LANNERS, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Dilara CELIK, en remplacement de Maître Eric SAYS, comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée au greffe le 5 décembre 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, aux fins de qualifier le contrat entre parties de convention d’occupation précaire, la partie défenderesse s’entendre condamner pour la période du 1er mars 2024 au 1er juillet 2024 à lui payer une indemnité d’occupation conventionnelle de 4.800.-EUR par mois, soit 24.000.EUR en tout, avec les intérêts légaux à compter de la présente demande jusqu’à solde, et de fixer l’indemnité d’occupation pour la période du 1er août 2024 jusqu’au déguerpissement effectif à 5.500.- EUR par mois d’occupation. Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. PERSONNE1.) expose qu’il est le propriétaire d’un dépôt sis à ADRESSE3.) et que suivant contrat de bail signé en date du 31 juillet 2018, il a donné en location celui-ci à la partie défenderesse. Il précise qu’il s’agit d’un contrat de bail commercial au vœu de l’article 1762-3 du Code civil, alors que le locataire y exerce une activité d’entreprise de construction. Il explique que dans la mesure où la partie défenderesse a cessé de s’acquitter du loyer, il a entre autres sollicité son déguerpissement. Le locataire n’ayant plus honoré son obligation de payer le loyer, il a dû agir en justice. La partie défenderesse a entre autres été condamnée par jugement rendu par la justice de paix en date du 22 décembre 2021, siégeant en matière de bail commercial, à déguerpir les lieux. La décision en question a été confirmée en appel par jugement rendu par le Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg en date du 11 mai 2022, entretemps coulé en force de chose jugée, avec la précision que le délai de 2 déguerpissement de trois mois a été reporté à partir de la signification du jugement en question. Dès lors, la société SOCIETE1.) s.à r.l. serait depuis la signification dudit jugement occupante sans droit ni titre des lieux. Toutefois, la réalisation du déguerpissement se serait avérée difficile à exécuter, de sorte qu’un document intitulé « convention transactionnelle » aurait été conclu entre parties en date du 25 octobre 2022 aux termes duquel la partie défenderesse pourrait, à titre d’occupant sans droit ni titre, continuer à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2023 en contrepartie d’un paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000.- EUR. Une deuxième « convention transactionnelle » aurait par la suite été signée en date du 27 octobre 2023, étant donné que la défenderesse n’aurait toujours pas trouvé de nouveaux locaux pour se reloger. Il est précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle aurait été augmenté à 4.800.EUR à partir du mois d’août 2023 et le délai de déguerpissement prorogé au 31 juillet 2024. La requérante estime que ladite convention, bien qu’intitulée « convention transactionnelle », serait en réalité à qualifier de convention d’occupation précaire pour régler les conditions d’occupation de la partie défenderesse jusqu’à son déguerpissement effectif. À ce jour, la partie défenderesse n’aurait pas quitté les lieux et cessé tout paiement depuis le mois de février 2024. Dès lors, la partie défenderesse serait à condamner à lui payer la somme de 5 x 4.800. = 24.000.- EUR pour les mois en souffrance. La requérante fait valoir que le juge de paix, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, est également compétent lorsque, avant l’occupation sans droit, les lieux étaient occupés en vertu d’un contrat d’occupation précaire et cite à ce titre un arrêt de la Cour de cassation rendu en date du 5 mars 2009, n o 12/09, n°2585 du registre. En l’espèce, la juridiction de céans étant saisie d’une demande en matière d’occupation sans droit ni titre, serait par conséquent compétent rationae materiae pour connaître du litige, étant donné que la partie défenderesse serait manifestement à qualifier d’occupante sans droit ni titre. À l’audience des plaidoiries, la requérante a expliqué que le montant de 5.500.-EUR sollicité à titre d’indemnité d’occupation pour les mois subséquents au 31 juillet 2024, s’expliquerait par l’augmentation des baux commerciaux et reflèterait le prix du marché. 3 La partie défenderesse pour sa part a en premier lieu fait valoir que la convention serait à qualifier de transaction pour ensuite soulever l’exception de transaction. Elle a encore fait valoir que la juridiction de céans ne serait pas compétente ratione materiae pour connaître de la demande en condamnation dirigée contre elle au motif que celle-ci prendrait sa source dans la transaction conclue entre parties et non pas dans le contrat de bail et a cité, à titre de jurisprudence, un jugement du 7 juin 2021, sans toutefois référencer davantage la décision en question. À titre subsidiaire, la partie défenderesse a soulevé l’exception du libellé obscur étant donné que la requête serait incompréhensible, notamment quant au fait qu’une indemnité d’occupation de 5.500.- EUR lui serait réclamée sans d’autres explications. À cela s’ajouterait que la présente demande en justice violerait la clause de confidentialité prévue dans la transaction. Finalement, le défendeur a contesté être occupant sans droit ni titre, alors que la transaction lui conférerait un droit de se maintenir dans les lieux. Appréciation  Quant au moyen de nullité tiré du libellé obscur La partie défenderesse a soulevé à l’audience l’exception de nullité tirée du libellé obscur en faisant valoir que la requête adverse serait incompréhensible, notamment quant aux montant des différentes indemnités d’occupation sollicitées. Bien que soulevé à titre subsidiaire, il convient dans un souci de logique juridique d’analyser ledit moyen en premier. Si le moyen n’a pas été soulevé in limine litis, la partie défenderesse ne l’a pas relevé, de sorte qu’il y a lieu d’analyser l’exception invoquée par la défense. La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre est soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile. La nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’inobservation de la formalité, même substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse. L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de la cause. Le grief existe chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence de 4 déranger le cours normal de la procédure. Ainsi, une irrégularité dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire. Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison de ce libellé obscur de l’acte il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le demandeur lui réclame et pour quelle raison. C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé donné est suffisamment précis et explicite. En l’espèce, la demande en paiement des arrières d’indemnité d’occupation résulte de façon claire et limpide de la requête. Quant au montant de 5.500.- EUR auquel il conviendrait de fixer une indemnité de procédure, il est évident que celle-ci a vocation à s’appliquer après l’expiration du terme fixé dans la « convention transactionnelle ». Certes, le montant n’est pas justifié par le requérant, toutefois la défense ne rapporte pas en quoi cela lui causerait préjudice. Dans la mesure où la partie défenderesse n’a pas pu se méprendre quant à l’objet de la requête, le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur est à rejeter.  Quant à la qualification juridique de la convention signée entre parties Il convient en premier lieu de qualifier le document intitulé « convention transactionnel » afin de déterminer la compétence de la juridiction de céans pour connaître de la demande et de se prononcer sur sa recevabilité La partie requérante estime qu’il s’agit d’une convention d’occupation précaire. La notion de convention d’occupation précaire est caractérisée par la fragilité du droit de l’occupant, la limitation de son droit de jouissance, et le faible montant de la redevance. Elle est révocable à tout moment, à la prière du propriétaire, alors que le contrat de bail garantit au preneur une jouissance paisible. Il s’agit d’une convention autonome, distincte du bail, qui se caractérise par l’instabilité de la jouissance de l’occupant, celui-ci n’ayant qu’une emprise provisoire. Il s’agit donc d’une convention présentant un caractère innomé permettant aux parties sauf fraude à la loi de se soustraire au statut d’ordre public des baux et à ses contraintes. Une convention d’occupation précaire n’est pas exclusive du paiement d’une redevance. 5 Le montant de la redevance versée par l’occupant est généralement inférieur à un loyer correspondant à une valeur locative réelle. Le faible montant de la rémunération du propriétaire constitue en quelque sorte la contrepartie pour l’occupant de la fragilité de son droit de jouissance. Ce qui fait avant tout la précarité, c’est le caractère provisoire de la convention et non pas la courte durée de celle-ci. La précarité se caractérise par la fragilité du droit de l’occupant, et non par la durée de l’occupation qui est susceptible de stipulations diverses. En l’occurrence, le montant de l’indemnité d’occupation est fixé à 4.800.- EUR par mois, soit bien au-delà du loyer initial de 3.000.- EUR convenu entre parties lors de la conclusion du bail, de sorte que la qualification de convention d’occupation précaire peut dès lors être rejetée. La partie défenderesse pour sa part estime qu’il s’agit d’une transaction entre parties. Aux termes de l’article 2048 du Code civil, « les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ». L’article 2052 du Code civil dispose que les transactions ont entre les parties l’autorité de la chose jugée en dernier ressort. Elles présentent en conséquence un effet extinctif. L’effet extinctif se manifeste en matière procédurale par l’exception de transaction qu