## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-04-04, n° 1319 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1319/25 Dossier no. L-BAIL-581/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU VENDREDI, 4 AVRIL 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, comparant par Maître Fabien FRANCOIS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Olivier UNSEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 7 août 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 19 septembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 16 janvier 2025, lors de laquelle Maître Fabien FRANCOIS se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Olvier UNSEN comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 23 septembre 2021, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un appartement meublé no NUMERO1.) au rez-de-chaussée d’une résidence sise à L-ADRESSE3.), avec terrasse, jardin privatif, cave, emplacement dans la buanderie commune pour la machine à laver et pour le sèche-linge et emplacement de parking extérieur. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 7 août 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 2.737,50 euros à titre de restitution pour moitié des loyers payés par les requérants pour les mois d’août 2023, de septembre et d’octobre 2023 ; - voir condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 669,97 euros à titre de frais de nettoyage et d’abonnement internet que ces derniers ont dû dépenser le temps qu’ils ont pas pu jouir de l’appartement, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 22 janvier 2024, sinon à partir de la mise en demeure du 26 février 2024, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, intérêts légaux qui seront augmentés de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ; - voir condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 540,47 euros à titre de frais d’analyses du SOCIETE1.), avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 22 janvier 2024, sinon à partir de la mise en demeure du 26 février 2024, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, intérêts légaux qui seront augmentés de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ; - voir condamner la partie défenderesse à leur payer une indemnité de 10.000 euros à titre de préjudice moral, avec les intérêts légaux à partir de la décision à intervenir, jusqu’à solde, avec les intérêts légaux à partir de la décision à intervenir jusqu’à solde, intérêts qui seront augmentés de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ; - voir condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 200 euros, sinon tout autre montant supérieur à évaluer à dires d’expert, à titre de frais de déplacement effectués par les requérants, avec les intérêts légaux à partir de la décision à intervenir, jusqu’à solde, intérêts légaux qui seront augmentés de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ; 2 - voir condamner la partie défenderesse à leur restituer la garantie locative de 4.725 euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 26 février 2024, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, intérêts légaux qui seront augmentés de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ; - voir condamner la partie défenderesse à leur payer une indemnité de procédure de 3.000 euros ; - voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 581/24. Lors des débats, les requérants réduisent leur demande en réclament au titre de la réduction de loyer la somme totale de 2.281,25 euros correspondant à deux mois et demi de loyers pour la période du 16 août 2023, jour de la première dénonciation, jusqu’à octobre 2023. Ils renoncent à leur demande tendant à la restitution de la garantie locative qui est devenue sans objet suite à la restitution dudit montant. PERSONNE3.) sollicite à titre reconventionnel le montant de 2.352,86 euros au titre des loyers impayés pour la période du 6 janvier 2024 au 19 février 2024, aves les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle réclame encore des dommages et intérêts de l’ordre de 3.150 euros correspondant à deux mois de loyers pour résiliation abusive du contrat de bail. Elle réclame finalement l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500 euros. Il échet de leur en donner acte. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les requérants font valoir qu’au début du mois d’août 2023, ils ont senti une forte odeur de mazout à l’intérieur de l’appartement pris en location, appartement dans lequel ils vivaient avec leur fille PERSONNE4.) née le DATE1.). Par message du 16 août 2023, ils en auraient informé PERSONNE3.) qui les aurait redirigés vers le syndic de l’immeuble, la société SOCIETE2.) SA, entretemps reprise par la société SOCIETE3.). Malgré relances et mises en demeures envoyés tant à PERSONNE3.) qu’au syndic de l’immeuble, le problème n’aurait pas été résolu. Suite à une ordonnance de leur médecin généraliste, les requérants auraient fait appel à SOCIETE4.) (ci-après désigné : le SOCIETE4.)) en vue de la réalisation de prélèvements dans l’appartement litigieux. Au vu de la passivité persistante suite au constat que le remplacement des cuves à fioul s’imposait tant de la bailleresse que du syndic, les requérants seraient intervenus de par leur propre initiative auprès de la société SOCIETE5.) qui les aurait informés que le syndic tarderait de signer le devis relatif audit remplacement. Les requérants auraient encore fait appel au SOCIETE1.) (ci-après désigné : SOCIETE1.)) pour faire des prélèvements, prélèvements effectués en date du 2 octobre 2023 compte tenu des délais assez longs du SOCIETE4.). La société SOCIETE1.) aurait conclu que l’air intérieur aurait été de mauvaise qualité. Le 24 octobre 2023, le SOCIETE4.) aurait effectué les prélèvements dans leur appartement. Compte tenu des odeurs constatées, les techniciens leur avaient conseillé de chercher à se reloger, sans attendre les résultats de l’analyse. Le 25 octobre 2023, PERSONNE3.) aurait enfin envoyé un courrier de mise en demeure à la société SOCIETE2.) SA. Le 27 octobre 2023, le Docteur PERSONNE5.) aurait conclu sur base des résultats des analyses de l’intérieur du domicile que la famille ne pouvait pas rester dans son habitation actuelle pour des raisons médicales et qu’un assainissement s’imposait, ce dont aurait été immédiatement 3 informé tant PERSONNE3.) que le syndic. Les requérants auraient pu se reloger auprès d’un membre de leur famille. Le 3 novembre 2023, ils auraient également obtenu les résultats d’analyses du SOCIETE1.) suivant lesquels l’air intérieur du logement était de mauvaise qualité, résultats qui auraient été transmis à PERSONNE3.) par message du 4 novembre 2023. En date du 5 novembre 2023, les requérants auraient également constaté que le sol de la chaufferie était toujours trempé de fioul et que le fioul avait pénétré dans la chape et pollué le sol. La société SOCIETE2.) SA n’aurait pas fait appel à une société professionnelle pour nettoyer le sol souillé dans le local technique mais qu’elle aurait envoyé un collègue. L’expert de l’assureur du syndic SOCIETE2.) SA aurait constaté lors d’une visite du 7 novembre 2023 que le problème de la chaudière n’avait toujours pas été réglé vu que le sol était toujours dégorgé de mazout. Ledit expert aurait conclu qu’il fallait détruire la chape et installer des ventilateurs pour évacuer les odeurs. Par courrier du 5 janvier 2024, PERSONNE3.) aurait informé les requérants du fait que les travaux dans l’immeuble avaient été terminés le 22 décembre 2023 et aurait exigé le retour des requérants dans l’immeuble le 6 janvier 2024 sans preuve que les travaux aient été réalisés. Par courrier du 11 janvier 2024, les requérants auraient contesté le contenu du courrier de PERSONNE3.) du 5 janvier 2024. Un retour aurait été impossible compte tenu des termes de l’ordonnance médicale du Docteur PERSONNE5.) du 11 janvier 2024. Les requérants auraient résilié le contrat de bail en date du 7 novembre 2023 avec effet au 15 février 2024. Cette résiliation aurait été acceptée par PERSONNE3.) suivant courrier du 30 novembre 2023. Un état des lieux de sortie aurait été dressé en date du 19 février 2023. S’agissant de leur demande en réduction de loyers pour troubles de jouissance, les requérants renvoient à l’article 2 (1) de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitat, à l’article 1719, alinéa 3 du Code civil et à l’article 1721 du même code et font valoir que l’appartement pris en location serait devenu inhabitable en raison de la présence de substances nocives (composés organiques volatiles) provenues du local technique et ayant pénétré dans l’appartement à cause d’un problème structurel de l’appartement. Le logement n’aurait pas répondu aux critères de salubrité et d’hygiène. Alors que les requérants auraient averti la bailleresse du vice dès sa survenance et qu’ils auraient insisté à maintes reprises qu’il soit finalement remédié au problème, ils auraient fini par habiter dans ses conditions dangereuses, désagréables et fastidieuses du mois d’août 2023 à octobre 2023. PERSONNE3.) aurait méconnu les obligations lui imposées par la loi du 20 décembre 2019 et n’aurait pas conséquent pas garanti la jouissance paisible du logement. Ils sollicitent dès lors une réduction de loyer. Concernant leur demande en remboursement des charges dépensées, les requérants renvoient à l’article 1721 du Code civil. Suite aux résultats d’analyses, le logement serait devenu inhabitable en raison de la présence de substances nuisibles. Ils auraient été empêchés de l’usage des lieux loués pendant la période du 28 octobre 2023, date de l’ordonnance de quitter les lieux, jusqu’au 19 février 2023, date de remise des clés. Pendant cette période, PERSONNE3.) les aurait déchargés de leur obligation de payer les loyers, mais ils auraient dû payer 545,67 euros (460 + 85,67 pour la CCSS) pour les frais de nettoyage de l’appartement et 124,30 euros pour l’abonnement internet auprès d’SOCIETE6.) pour les mois de novembre 2023 à janvier 2024. PERSONNE3.) aurait dans un premier temps reconnu qu’elle devait rembourser ces charges aux requérants, mais elle aurait ensuite contesté ces montants. Concernant la demande en remboursement des frais de laboratoire, ils font valoir que les frais d’intervention du SOCIETE1.) se chiffrent à 540,47 euros, frais que PERSONNE3.) avait proposé de prendre à sa charge, ce qu’elle n’aurait cependant pas fait. Concernant leur préjudice mora